后续盈利能力难及预期 SOHO中国上海遇阻欲出售3项目

　　继李嘉诚撤资内地之后，潘石屹抛售沪上资产的消息不胫而走，再一次挑动外界对于国内楼市前景担忧的敏感神经。

　　外媒11月8日报道，SOHO中国正为上海三个项目需找买家，其中包括虹口区的两个商业项目以及静安区的一个商住两用复合设施。

　　逃离上海？

　　报道援引知情人士的话表示，目前SOHO中国已开始挂牌出售位于上海虹口区的两个商业项目。对于上述项目，SOHO正寻求整体出售，而不是出售项目中的个别单位，但具体售价尚未知晓。

　　对此，SOHO中国方面表示，并不会改变公司的长期商业模式，会继续保留位于上海和北京的主要办公空间。

　　“我们将会优化自身的资产结构，并在合适的时间出售相对来说的非核心资产，同时购入主要资产以履行在北京和上海对等发展的目标，并实现最好的资产与资本配置。”

　　翻阅历史资料发现，SOHO中国自2010年以来一直积极买进上海地块，并在2011年4月-6月之间先后购得上述项目。

　　2011年4月1日，SOHO中国宣布以总价约16.34亿元收购上海静安区曹家渡万航渡路716弄-794弄地块。而根据该公司网站最近公布的一份招标文件显示，目前这个地块上在建的商住两用复合设施的总建筑面积大约为7.6万平方米。

　　半个月之内，SOHO中国于4月19日又宣布，以总价24.7亿元摘得虹口区的地铁10号线海伦路站地块。

　　然而时隔不久，在2011年5月31日，SOHO中国以15亿元的价格，收购了位于虹口区地铁10号线四川北路站地块。

　　值得注意的是，就在潘石屹抛售上海资产的同时，SOHO中国有限公司首席执行官张欣在不断的购买海外资产。

　　据知情人士透露，张欣在前不久曾挥金2600万美元买下了位于曼哈顿东74街的一座建于19世纪的住宅楼。

　　而在今年上半年，张欣牵头的一个财团还曾以7亿美元收购了纽约通用汽车大楼40%的股权。

　　这不禁令人联想起，华人首富李嘉诚“撤离内地”、“投资重心西移”的财富故事。而旗下的和记黄埔亦刚刚完成上海东方汇经中心出售一事。

　　因而外界纷纷猜测，潘石屹或在效仿李超人，逃离上海。

　　盈利遇阻

　　不过，上海业内并不为老潘的这次抛售动作感到意外。

　　“这消息在业内已相传了半年左右。目前上述几个项目都还是生地，没怎么动工。”在业内人士看来，潘石屹此次“逃离”似乎显得有些无奈。

　　上海资深业内人士薛建雄分析指出，迟迟未动工的原因主要在于SOHO看不到项目未来的收益。

　　“感觉到项目建成之后卖不出好的价格，所以就一直不敢动。”他进一步表示，倘若这些项目建成之后零售，资金成本将会远远超出他们原本的预期，再加上售价上不去，所以老潘“玩”不下去了。

　　另有分析人士亦表示，SOHO之所以决定出售在上海的部分资产，可能是因为担心即将出现写字楼供应过剩的局面以及上海的房租下跌。

　　据相关统计数据显示，截至2013年上半年，上海超甲级和甲级写字楼存量达到620万平方米。而未来数年，上海写字楼新增供应还将大大增加，空置率也将相应增长。特别是2014-2016年，上海甲级写字楼供应将出现激增态势，2015年新供应将达到200万平方米的新高。

　　据观察人士指出，目前上海写字楼售价较平，倘若定价较高，又面临难以出售的问题。

　　“比如环球金融中心，一直在卖，但也只销售了3、4成的样子。”该人士进一步指出，其实SOHO中国目前在售的写字楼项目销售也非常低迷。

　　显然，这对于潘石屹来说显然不是一个好消息。

　　从2009年收购“上海第一烂尾楼”东海广场起，至今年4月在上海长宁拿地为止，SOHO中国在上海总共投资开发了12个项目。而该公司项目总数仅为16个，上海项目占比超7成。作为SOHO房地产业务的主战场，上海项目成败至关重要。

　　但据上海当地媒体报道，就在这12个项目之中，有9个项目至今仍处在工地状态，且大部分项目工程进展迟缓，其中就包括虹口SOHO、SOHO海伦广场、外滩SOHO、SOHO静安广场等重要项目。

　　对此，有业内人士指出，这也是潘石屹在2010、2011年大量收购商办地块的遗留问题，要同时开发这些项目显然不可能，SOHO中国只有通过分批开发的方式来运作。

　　“但现在看来，SOHO中国未来想要保留近年来购入的所有项目将变得日益困难，特别在其转型之后。”

　　上述业内人士对于SOHO中国后续盈利能力表示担忧。

　　“上海写字楼租金整体不高，也影响了售价，同时开发成本、土地、建安成本很高，而这也将会是一个长期延续的趋势。”