阳光100上市谋变：去住宅转商业 全力打造街区综合体

　　（赢商网记者2月27日报道）近期是地产股集体跳水的“多事之秋”，而在今日，香港联交所迎来今年首家内地房企阳光100置业集团上市，公司发售5亿新股，多年来上市融资的愿景终于得以实现。阳光100的上市，被业内解读为转型商业地产的第一步。

　　以此次招股价中位数计算，阳光100招股所得款项净额约为20.71亿港元。

　　据招股书，其中，约60%资金将用作增购土地，主要专注于多用途商务中合体及复合型社区；约30%用作发展现有项目资金；其余10%将用作营运资金及一般公司用途。

　　融资用途不仅表明阳光100专注地产开发的前景，还牵出了企业今后侧重发展的新兴商业形态--街区综合体。

　　商业地产应对楼市“春去秋来”

　　早前，易小迪曾公开表示，阳光100街区综合体的毛利率超过40%，远远高于住宅。

　　阳光100不仅是将斥重资持续购买此类用途的土地，资料显示，阳光100现有项目包括无锡、重庆、潍坊、济南、柳州、长沙、东营等地的阳光100国际新城等项目，同样大多为复合性社区。可以说，本次融资将几乎全部投入到这类社区的开发建设中。

　　所谓街区综合体，是阳光100于2004年开始尝试的业务，其定位是体验式商业、城市中心白领人群的社交场所，目前已在柳州开发的阳光100窑埠TOWN、在阳朔开发的阳光100西街广场、沈阳及无锡阳光里SUNWALK等即为此类项目的代表。物业以出售为主，一小部分自持。

　　不同于传统购物中心、ShoppingMall和社区街铺的商业模式，街区综合体涵盖了“商务街区、运动文化、时尚街区”三大板块。立足于复合型大社区，采用街区式开放商业模式，集合休闲、娱乐、餐饮、购物等主题业态，并通过缓坡布道、扶梯、下沉式广场等建筑交通元素的布局应用，将商业体自然贯通起来，扩大聚集人气的功能。并倡导“5分钟生活圈”的便利生活概念。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进接受赢商网记者采访时对这类新型综合体表示看好：“街区综合体属于小辐射半径、但定位更准确、聚焦性更好物业。在目前社区建设下，此类产品比大型综合体更务实。”他认为，阳光100本身定位年轻一族，此类群体储蓄率低，但未来财富成长的空间大。所以社区街区型商业，属于性价比高，但符合此类群体消费行为的业态。

　　街区综合体提振利润

　　易小迪曾表示，阳光100新的城市综合体产品，“不但创造了更高的价值，也让阳光100实现了良性的循环。”

　　纵观阳光100近几年的财务数据，会发现由于毛利率较低的住宅项目占比增加，公司毛利率相应走低，整体表现波动。2010年至2012年及2013年前三季度，阳光100收入分别为人民币29.32亿元、29.39亿元、44.54亿元及21.89亿元。利润为2.70亿元、0.60亿元、3.84亿元及0.74亿元。同期毛利率分别为33.1%、29.2%、31.7%、24.6%。

　　“现在我们已经转型，将逐步放弃住宅开发，未来重点是聚焦到街区综合体这类的商业地产产品，”阳光100集团常务副总裁范小冲接受媒体采访时称，这类产品投资不高但利润贡献很大。相对于投资大、回报高的巨型商业广场而言，这类产品风险很小，即便卖不掉，持有成本也比住宅要小，毕竟土地价值在里面占据的空间不大，可抵押来缓解现金流。

　　而随着阳光100的城市综合体模式在多地成功起航，而更大规模的商业版图也早已在易小迪的规划中铺开。“2013年商业地产和住宅的比例是3∶7，2014年会接近一半吧。”

　　对于街区综合体将对阳光100贡献的利润，严跃进表示，具体数据目前难测，但此前此类产品在沈阳受到热捧，说明市场认可。所以提升10%的销售业绩是必然的。