未来商业地产发展的五大方向 多元化商业业态是主流

　　近年商业地产的发展速度很快，原因主要有两点：首先，这是受益于国家对住宅调控的影响，使房地产开发企业开始转型，加大了商业地产开发比重；其次，伴随着中国城市化率的逐渐提高，第三产业所占GDP的比重不断在扩大，对商业地产的需求也进一步增加，这使得投资者将更多的资金投放到商业地产领域。

　　但是，在商业地产快速发展的过程中，一些问题相伴而生。首先是电商对零售业的冲击。中国电子商务研究中心数据显示，2013年中国电子商务市场交易规模为10.2万亿元，较2012年8.5万亿元增长了29.9%；其中网络零售市场交易规模达1.9万亿元，较2012年1.3万亿元增长42.8%，占社会消费品零售额的比重达到8.0%。另外，在二三线城市商业物业项目集中放量的情况下，商业项目的招商难度很大，从指标上体现出较高的空置率。

　　在这样的大背景下，综合相关专家的观点，未来商业地产发展主要为五大方向：

　　业态功能的体验化

　　体验型商业是未来购物中心的发展方向，会让商业焕发自身特有的魅力与个性，其主导因素包括业态体验和功能体验。

　　业态体验是指商业项目需突破传统业态规划的枷锁，打造更时尚、好玩儿、新奇、富于探索性的商业功能及元素。为了更好地说明，如曼谷SiamaParagon项目内设立的东南亚最大的水族馆、武汉楚河汉街项目内引入的中国大陆第二家杜莎夫人蜡像馆、马来西亚全球第一家乐高室外乐园等。同时，业态体验的打造需着重考虑投入成本、运营维护难度、产品创新性及体验式业态与消费者的粘性等问题，最终达成创新、转变之融合。

　　功能体验是指商业项目需在满足租户硬件要求的同时，愉悦顾客感受，打造全方位舒适愉悦的购物环境。功能体验提升，可从优化建筑设计及人性化服务两方面做文章。商业建筑设计方面，主要包括灯光效果的渲染、合理的交通动线、独特的主题建筑风格、舒适的公共空间、景观小品及主力店铺的设计等；人性化服务方面，主要包括设立不同体验感的公共休息区、设置人性化的洗手间、采用智能便捷的停车系统、设置多媒体互动式服务设施等。

　　商业形态的细分化

　　商业物业在一、二线城市进一步升级的方向，是形式和业态方面的更加细化。通过商业物业的历史发展脉络，可以看出商业物业是以人们对商业活动的需求不断提升和不断细化为线索，不断进行在形式、形态、业态等方面的进化，变得更加细致。我们发现商业活动越发成熟的城市中，商业物业的形式越多样，使每一种商业活动、每一类商业需求都能找到最为贴切的场所。

　　传统百货满足目的性消费需求，以百货形式为主，业态针对所有商业需求，比如新天地百货、双安商场、当代商城等。购物中心则是满足非目的性消费需求，以购物中心的形式为主，业态针对不同年龄消费群体细化，比如来福士、世贸天阶。除了传统百货和购物中心外，针对小众的精品百货可视为购物中心的变种类，类似于K11、侨福芳草地等，这些是具有艺术元素的购物中心项目，所针对的客群可以称为城市中“赶时髦的小众精英”。购物中心未来的发展将出现带有各种特色元素的、为小众服务的精品商业项目。

　　运营机制的金融化

　　广义的商业地产包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来作销售和经营这些物业综合体的运营形式。从房地产开发投资完成额累计同比数据来看，2009年起，办公楼和商业营业性用房的投资额同比增长率开始超过住宅增长率，商业营业性用房投资累计增长幅度一直保持在20%以上。随着市场容量的增强，商业地产的投资需求不断上升，同时，随着城镇化的推进，市场容量呈不断增加的态势，省会以上城市都可以支撑多个商场或写字楼物业的投资。未来更多资金流入商业地产市场，商业地产投资将维持走高态势。

　　中国的商业地产正在从追求短期市场化目标，转向商业运营价值的长期金融化。位于核心商圈的商业物业很受投资者青睐。从商业物业细分类别来看，酒店、商场、写字楼，不同商业业态投资属性不同，投资回报也有所不同;同时依据物业所属城市属性不同，投资回报也有所不同。商业物业具有金融属性，对资本运作的要求非常高。商业地产在运营阶段将转向“资本和运营”，投资属性更加突出。未来的商业地产项目将更加关注运营阶段的投融资能力，具有较强投融资能力的商业地产项目才最具竞争实力。

　　退出渠道的证券化

　　目前商业地产的产业链还没有很好的建立起来，有土地开发、建设、运营管理，但是还没有成熟的退出机制，特别是房地产金融包括REITs的发展，使众多的个人投资者、机构投资者都很难享受到商业地产所带来的投资红利。因为商业地产具有投资金额大、回报周期长、收益率高、运营管理难、退出方式少等特征，投资商业地产相对比较复杂，这需要做好完善的物业尽职调查，包括房地产评估、市场分析、投资测算、工程尽职调查等。未来中国核心商圈的商业地产项目将以持有型为主流，相信随着中国房地产金融进一步的完善，资产证券化将为商业地产带来更好的发展前景。

　　金融手段的多元化

　　目前在一二线城市，商业地产发展已逐步趋向成熟，市场上优质项目逐渐增加。传统的房地产金融时间短，形式单一，已满足不了商业地产长远的发展。像国外成熟商业地产市场一样，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)为主角持有成熟的商业物业成为市场发展的重要趋势。REITs作为商业地产发展未来的方向，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。

　　REITs在我国起步较晚，2005年底，越秀REITs在香港上市，成为第一支以内地物业为交易对象的REITs 。由于我国相关法律还不完备，REITs一直未正式启动。2011年4月，汇贤产业信托在香港上市，成为全球首支以人民币计价的房地产信托投资基金。2013年7月，开元酒店基金成功在香港上市，成为中国内地上市的首个酒店信托基金。2013年底，日本的春泉产业信托也将北京的两栋甲级写字楼在香港打包上市。

　　REITs是给有财力培育投资物业开发商的一个退出及资本循环的机制。对于开发商持有商业地产项目而缺乏资本情况下，还可考虑以下融资方案：

　　股本融资

　　简单来说，即出让项目部份股权，引进机构性财务投资者。开发商仍保持操盘者，但在项目治理上，包括项目投资、建造、销售、再融资及投资者退出等方面跟投资者约定有关安排。

　　夹层贷款融资

　　除开发商自有资金、股本融资及商业银行开发贷款外，在债务与项目资产价值比例允许的条件下，一般信托公司、机构性投资及财富管理公司能为项目开发商提供额外贷款，称为夹层贷款融资。现在一般年利息在百分之十二至十五，取决于项目的回报可靠性。夹层贷款融资也可加入换股成份，给予资金提供者在项目投资回报，这样会使利息降低。

　　预售项目

　　开发商可与部分买家及商场投资者约定预售大型住宅项目内的商业部份，以建造及转交方式提供基本或指定规格房产，从而减低此部份的退出风险，但在售价方面须提供一定折扣优惠。

　　上述各项融资方案都受项目所在位置、市场供求情况、项目土地成本、建造成本、退出售价及开发商背景和声誉等因素影响。

　　鉴于信贷政策收紧，商业地产融资方式将趋于多元化，从传统融资方式转向直接融资，出现更多的投资产品和融资渠道，REITs等房地产金融模式将随着中国商业地产的进一步成熟，在未来势必会得到蓬勃的发展。