神州天宇梅永丰：主题定位精细化将成商业地产趋势

　　在商业地产项目不断涌现的今天，许多蜂拥而上的开发商逐渐意识到，商业地产项目并非他们预想的香饽饽，而是一个烫手的山芋。无论是面对巨大资金投入带来的压力，还是面对品牌资源缺乏形成的挑战，都着实让很多初入此行的开发商有些措手不及。然而竞争却还没有真正开始，未来众多商业项目对消费者市场的抢夺，才是真刀真枪的对抗，项目本身如果不练就必杀绝技，必然难以存活。

　　面对未来严峻的竞争形势，企业的商业板块该如何去谋篇布局，商业地产项目又将需要打造怎样的核心竞争力。带着这些问题，赢商网记者独家专访了刚刚入选“中国商业地产风云人物”的云南神州天宇置业有限公司董事副总经理兼商业管理中心总经理梅永丰。作为一个在商业地产领域磨砺了十多年，有着出色业绩和丰富经验的资深操盘手，他将结合云南目前的商业现状，以及神州天宇集团的商业战略，分享自己对商业地产发展的认识和理解。　

神州天宇置业有限公司董事副总经理兼商业管理中心总经理梅永丰　 

　　商业地产正回归本源 未来市场可以预期　　 

　　从武汉到深圳，从北京到成都，最终选择昆明，13年的商海磨砺中，梅永丰打造了不少行业内的标杆项目。如今无论对商业地产还是零售行业，他都有自己独到的见解。商业地产的复杂程度被业内人士戏称为“博士生水平”才做得了的行业，可见其难度之高，即便是久经沙场的老将，梅永丰仍怀着敬畏的心态，时刻关注着这个领域的风吹草动，不敢有丝毫马虎。

　　“目前商业地产主要面临两个最大的挑战，首先是资金，做商业地产的核心就是做资本，其次是品牌资源匮乏，僧多粥少。”梅永丰认为，导致这两个挑战的主要原因，是国内的融资模式还不成熟，对于商业地产这样一个资金需求量巨大的行业而言，来自资本市场的影响是很明显的。同时，由于商业地产过剩明显，包括广州等一线城市在内的全国很多地方，都有商业项目不得不推迟开业。一方面随着经济大环境的影响，很多品牌拓展步伐放缓，另一方面商业项目增长势头迅猛，因此对于开发商来说，品牌资源的匮乏是必然的。

　　梅永丰认为，此前很多企业投身商业地产，但缺乏明确的目标，没有正确的预期，最终导致项目陷入两难境地。过剩的商业体量迫使大家都在理性思考，开发商正从大跃进的狂热中逐渐冷静下来，商业地产也正在回归它的本源。

　　虽然整个市场目前看似困难重重，但对于云南的市场，梅永丰仍旧持比较乐观的态度。从云南整体定位来看，它有面向南亚东南亚开放的桥头堡这一战略高度，决定了其未来发展不可小视。从城市规模看，昆明未来将会成为人口过千万的特大型城市，而这个云南唯一的中心城市，社会零售总额目前已经占了整个云南的50%，消费市场巨大。梅永丰相信，随着万达、恒隆、华润、红星美凯龙等众多大型房企的进驻，以及本土房企的奋力拼杀，通过不断的优胜劣汰后，云南的商业地产会朝着良性的轨道发展，未来的方向并不模糊。　　 

　　地段不再是第一要素  主题定位精细化或成趋势　　 

　　优胜劣汰是行业内一个大洗牌的过程，在这个过程中，大家都希望最后存活下来的是自己。竞争的压力促使开发商不断创新、不断完善自我，反而会将这个行业推向更高的起点。然而在洗牌的过程中，梅永丰认为很多传统将会被不断的创新所颠覆，因此对于未来的市场，必须用全新的眼光来审视。

　　以往被认为是商业地产决胜第一要素的地段，现在已经逐渐失去了此前的重要性。就昆明而言，除了市中心之外，目前从城市副中心到郊区，都有在建的商业项目，他们有着各自的形态和定位，似乎都有其发展的空间。未来一个城市不再是一个单一中心，多中心并存的趋势已经十分明显。多中心的发展必然会对传统的城市中心商圈形成分流，因此传统的城市中心想要单靠地段取胜，显然会处于劣势。对于消费者来说，不用排队不用拥挤，不用总往市中心跑，也是多中心并存带来的一大利好，整个消费的体验感和舒适度会得到提升。

　　“在市中心可以做市中心的形态，在副中心也可以做另外一种副中心形态，在郊区同样可以做郊区的形态”梅永丰认为，每个地段都可以找到这个地段的定位，锁定相应定位下的目标消费群体，这时项目的地理位置已经不是最重要的因素，反而是资金、商管团队、品牌资源等要素才是核心。

　　梅永丰还向记者分析，随着城市和商业的发展，人们的消费习惯也在发生变化。他认为随着交通越来越拥堵，停车难等问题逐渐突出，就近消费将是未来的主流，更多的人会选择在社区内消费，或者选择电商。这样的趋势一方面为城市多中心并存提供了发展空间，另一方面也为社区商业的兴起提供了条件。

　　社区商业有很好的便利性，因此其消费粘性很强，是未来商业地产一个重要的发展方向，这一点已经是业界的共识。但从中国的社区商业占比来看，整个中国社区商业仅占商业零售的30%左右，而这一比例在欧美发达国家是60%，因此国内这一板块的发展空间巨大。

　　“社区商业是麻雀虽小五脏俱全，百货、超市、电影院、儿童游乐、餐饮、娱乐 ，大型商业体的功能它都具备，仅仅是规模、品质、档次、价位上更贴近社区。”梅永丰分析，随着未来社区商业的发展，大型城市商业体的客流必然会受到影响。

　　在这样的一个现状下，梅永丰认为资源的竞争是巨大的，谁占有了优势资源谁就能够获得更优势的竞争地位。未来大而全的商业模式将越来越没有优势，整个市场将会朝着主题定位越来越精细化的趋势发展。梅永丰和他的团队基于对市场趋势的这一认识，正在以独特的思路，致力于打造有别于主流的产品线，希望在商业的红海里面创造一片蓝海。　　 

　　神州天宇商业板块全国布局  精细化定位四大产品线  　　 

　　带着那“一片蓝海”的目标，梅永丰在神州天宇集团开始了他新的征程。作为一家发展势头迅猛的云南本土房企，神州天宇集团的土地储备目前已达到了5万多亩，覆盖了昆明、南宁、上海等城市，地产项目涉及到了住宅、商业、旅游等领域。未来，整个集团的商业体量计划要达到100万平方米。

　　不难看出，商业板块在神州天宇集团占据重要地位。作为集团董事副总经理兼商业管理中心总经理的梅永丰，带领着神州天宇的商管团队，为集团的商业板块打造了四条具有独特定位的核心产品线。

　　神州天宇集团的第一条产品线，是与国内唯一一家经国务院授权，在全国范围内开展免税业务的国有专营公司中国免税品集团，以及上海东方支付有限公司承担建设运营职责的“跨境通”电商平台合作，联手在全国一线城市打造的购物体验综合体，目前这一产品线已经在上海拿到了地块。

　　集团的第二条产品线，则瞄准了健康产业。神州天宇集团将与台湾合作，通过引进台湾最好的医疗设施和医疗资源，进行健康主题的商业开发，打造以健康为主题的台湾健康产业园，并布局全国。目前，这一产品线已经在南宁和昆明拿到了地块，正在筹备开工建设。

　　神州天宇集团一直在经营的昆都，是昆明休闲娱乐品牌中的一张名片。结合这一品牌，其第三条产品线将以酒吧娱乐为主要内容，主打升级版的昆都品牌。这个产品线将结合自然景观、民族文化与休闲娱乐等元素，依托城市的旅游资源，进行旅游商业体的开发。

　　第四条产品线锁定儿童市场，将以儿童亲子为主题，致力于打造一站式的儿童主题商业中心。这一产品线，主要是满足年轻三口之家的所有消费需求，通过整合教育培训、儿童游乐、儿童体验、儿童零售等一系列业态，为0到12周岁的孩子提供全方位的服务。目前这一产品线已经在昆明有项目在建，并即将开业。

　　“大家可以看到，我们的商业板块一方面是产品线很丰富，另一方面每条产品线都有很强的独特性，因此我们在未来的竞争中很超然。”梅永丰认为，主题定位的精细化，使得神州天宇的每一条产品线都具有其独特个性，从而在竞争中占据了优势。

　　目前神州天宇的四条产品线中，虽然只有两条有项目在建，但是所有的产品线都拿到了地块，并且已经完成了与中国免税品集团、台湾方面以及集团自身的资源整合，即将迎来全面开工建设的阶段。　　 

　　诠释主题定位精细化  打造昆明首个儿童主题商业项目　　 

　　主题定位的精细化，其含义就是将一个主题做到精致、完美，占据同类型商业项目的制高点，从而形成独特的竞争优势。在神州天宇的四条产品线中，以儿童亲子为主题的天宇时代广场项目，和以酒吧娱乐为主要内容的天宇澜山项目已经初具雏形。天宇时代广场预计将在2016年开业，这两个项目也将成为神州天宇诠释主题定位精细化的排头兵。

　　据梅永丰介绍，天宇时代广场商业体量达12万平方米，项目紧邻主城区，位于世博片区到北市区中间的商业空白地带，是链接昆明东城和北城的纽带。项目以家庭和儿童为核心定位，致力于打造一个儿童亲子社区，目前在昆明这一主题的商业项目只有天宇时代广场一家，竞争优势十分明显。

　　天宇时代广场的业态规划，仅仅围绕儿童亲子这一主题。摩天轮、太空梭、儿童体验馆、溜冰场，儿童戏水区、儿童游泳馆等一系列儿童游乐设施一应俱全。同时项目还将依托已有的一所优质小学，及一个顶尖国际幼儿园，引入大量的早教机构，构建一站式的儿童教育培训服务体系。除了体验式的业态外，项目中还规划了一个专门为孩子打造的商业中心，关于儿童的一切商品都可以在这里买到。

　　此前他曾运营过“家有宝贝”这一儿童品牌的梅永丰，对于天宇时代广场的儿童亲子主题很有信心。这种信心来自于他对市场的了解。以青年夫妻家庭为主要居住人群的昆明北市区，儿童消费市场十分旺盛。

　　在做足儿童主题这篇文章的同时，项目还针对一个孩子至少会有一个家长陪同的实际，进行了部分时尚休闲类的业态配比，满足家长的消费需求。“天宇时代广场所要达到的目标，就是为项目所在区域乃至整个昆明有0到12岁儿童的家庭，提供一个一站式消费的场所，让这个群体都被吸引到这个地方，获得他们自己的快乐。”梅永丰说。

　　目前，天宇时代广场正在紧张的建设中，预计2016年实现开业。结合亚洲最大的人工瀑布打造的天宇澜山项目，也已经基本成形，项目开业后，将给春城人民带来一个全新的升级版“昆都”。项目与滇中调水工程盘龙江入水口的完美结合，也将完美的诠释项目的主题定位，塑造一个昆明人自己的“克拉码头”。

　　梅永丰和他供职的神州天宇集团，正以其独特的商业理念蓄势待发，朝着他们所期望的那一片商业蓝海阔步向前。