商业地产界最大“黑天鹅”万达广场破百店的腹语真言

　　（赢商网记者10月28日报道）在发现澳大利亚的黑天鹅之前，欧洲人认为天鹅都是白色的。“黑天鹅”曾经是他们言谈与写作中的惯用语，用来指不可能存在的事物，但这个不可动摇的信念，随着第一只黑天鹅出现而崩溃。

　　对于中国商业地产界而言，最大的“黑天鹅”莫过于万达集团。它无法预测、打破常规，又足以颠覆一切。然而，从无名小卒到如今百座万达广场的帝国版图，作为中国商业地产的“领路人”，这只“黑天鹅”的过去与未来，又隐藏着怎样的腹语真言？

　　万达的“月光宝盒”

　　在众人的印象中，万达的发展与中国商业地产界变迁，息息相关。不可否认，万达从1988年诞生，到如今的26年间，给行业带来了巨大的影响。

　　万达独创了租售并存、快速资金周转的“订单模式”，从大连“白手起家”，到如今成为全球最大不动产持有商，其营运模式、产业链条、开发规模、多元化战略等，都打上了万达独一无二的印记，成为业内后来者议论、模仿甚至试图超越的对象。

　　回顾万达集团的发展史，可以看见其清晰的脉络，每一个转折点都对目前万达的发展，产生巨大关联影响，也展示了各个时期下万达的发展状况。

　　王健林，是商业地产界最佳的“狙击手”。1989年，他进入万达集团前身的西岗住宅开发公司时。当时，该公司负债200多万元，拿不到开发项目，日子基本上“无米下锅”。

　　凭着当兵16年的硬气和在政府单位上学到的手腕，任职总经理的王健林胆大过人，承担下了大连北京街老城区改造项目，并一举获得成功。从此以后的10年间，万达以三旧改造的住宅项目发家，逐渐成为了跨区域型发展的开发商。

　　在住宅地产打拼多年后，直到2000年，那一年是世界的新纪元，代表着时间轮替和孕育新生。5月份，万达召开了其企业发展史上的“遵义会议”。

　　历经三天讨论，万达决定开始战略转型——住宅地产和商业地产两条腿走路，并将全国各地公司合并调整为商业、住宅两大建设公司。

　　这项战略发布后掷地有声，仅仅两个月后，万达开发建设的第一个商业地产项目——长春重庆路万达广场露面，这就是“传说中”的第一代万达广场，也就是单体店形式的万达广场。

　　随之第二代组合店应运而生，又极快地在2004年8月迎来了首个第三代万达广场——宁波鄞州万达广场，建有五星级酒店和超高层写字楼，总建筑面积60万平方米，全国首家提出“城市综合体”开发模式。

　　为打好商业地产这张牌，万达商业地产股份有限公司在2005年12月成立，这是万达进行二次机构改革。

　　这次，万达将商业、住宅两大公司合为一家公司，确立商业地产为万达核心支柱产业。从此，摊大饼式复制的万达广场在全国各个城市上演。

　　此外，零售业同样是王健林眼中的猎物，2007年10月成立的万达连锁百货，代表万达正式进军零售业。如今“万千百货”已改名“万达百货”，从2009年的11家门店，到2013年的75家门店，平均每年开店十多家。

　　2008年中国奥运会的喜庆年，万达集团总部由大连迁往北京CBD万达广场，坐阵首都。为寻找新发展空间和利润增长点，2009年1月，万达宣布将文化旅游产业作为其新的重点发展方向。

　　2010年7月，万达进行了历史上最大规模的一次机构调整。一是集团和商业地产总部机构彻底分设。二是商管和院线机构调整，变成为总部、区域公司和单店三级管理模式，真正实现连锁经营。三是项目管理分成南、北区。这次巨大的调整背后，也意味着万达将逐步以实业、资本两条腿走路。

　　万达集团总部由大连迁往北京CBD万达广场

　　万达在下一盘大棋

　　近三年多的时间，万达插上了腾飞的翅膀，多元化战略发展成为其最主要的特征。

　　2011年6月，万达投资5亿元成立了万达影视制作公司，11月与美国弗兰克·德贡公司成立合资演艺公司。由此与外企合资开始，万达下的棋局越来越大。

　　霸气外露的王健林，在2012年1月，宣布万达的十年战略发展目标，决定实施跨国发展、成为世界一流跨国企业。同年2月份，万达成立首家奢华品牌酒店管理公司，当年开业6家自有品牌五星级酒店。

　　而一度震惊国内外的是2012年9年，万达集团26亿美元并购全球第二大影院公司——美国AMC，这是中国民营企业在美国最大一起企业并购，也是中国文化产业最大的海外并购。随后，12月万达成立万达文化产业集团。

　　2013年，万达更多频繁地出现在媒体的头条位置。6月，万达并购英国圣汐游艇公司；9月万达集团投资建设的全球投资规模最大影视产业项目；10月在英国的房地产开发公司Wanda One(UK)Limited；12月万达电商“万汇网”上线试运行，美国AMC院线公司在纽交所成功上市。

　　此外，去年，万达的旅游城项目更是遍地开花，哈尔滨、南昌、合肥、无锡、桂林等地的万达文化旅游城纷纷签约、动工。

　　马尔克斯的《百年孤独》里有这样一句经典言“命中注定孤独百年的世家，不会有出现在世上第二次的机会。”同样，万达集团也注定是唯一。这架无法停息的机器，它的齿轮不断旋转下去。

　　万达广场破百店

　　“万达广场就是城市中心。”这样的宣传口号，难掩盖其内在的骄傲，甚至被人称为嚣张。但这只“黑天鹅”却不得不让人折服，它拥有这样的魄力与能力。

　　2000年，万达第一代万达广场诞生，至今第二代、第三代、第四代万达广场纷纷出现，其中，第三代的“城市综合体”概念更是引起行业极大的震荡。

　　提及第一代、第二代的万达广场，有一段往事不可回避的。2005年前后，万达大力扩张之时，原本计划赴港发行Reits上市，却“生不逢时”半路夭折。

　　正因为急需资本血液补充，万达与澳大利亚最大的投资集团麦格理达成合作，出售9座万达广场(分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)，套现31亿元，后来这些万达广场都改名为“悦荟广场”。

　　第一代、第二代万达广场，通俗讲就是一个“商业大盒子”。由于商业规划简单，仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这样的硬伤直接导致了9个万达的转手。

　　万达壮士断腕，痛定思痛后，快速转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，于是，第三代万达孕育而生。

　　第三代万达商业地产开发模式，是在一个巨大的综合体里有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓，也有酒楼、国际电影城、电玩城、KTV、健身中心等非零售业态，做到了购物、娱乐、休闲的多功能组合。

　　同时，第三代万达广场中出现了王健林称之为“第三代万达广场之灵魂”的室内步行街，几大主力店不再各守一方，而是围绕这条室内步行街布局，步行街的每一层都通往各主力店。

　　专家分析说：“万达第三代经营模式与前两代相比，具备了非常鲜明的特色与战略性优势：第一，商业部分开始全部持有，只租不售。第二，业态配比是经过市场检验出来的科学，第三代升级产品万达城市综合体，购物娱乐休闲一体化，尤其是办公物业的加入，成为区域快速升级的发动机。”

　　2004年，第三代万达广场面世，至今刚好十年时间。如今万达已征战全国80余城，其第一百座万达广场即将在昆明开业，“独行侠”万达以破百店的架势继续上路！

　　万达腹语式的未来

　　王健林曾说，“如果要想成功，你想比别人更领先或者让别人无法追上你，必须创新。在经营当中，最重要的就是运作模式、商业模式的创新，只有创新才能形成最具特色的核心竞争能力。”

　　他也曾傲慢地说过，“只要万达进入的行业，其他企业无论国企央企，都没机会做老大。”如今，万达涉足的行业越来越多，特别在万达广场破百店后，如何能“木秀于林”，将会任重道远。

　　如果按照王健林的设想，未来的万达将会无比清晰，赴港IPO、外海扩张、发展电商平台、推进文化项目、成立金融公司……然而，商业地产最大的魅力在于变化，所以人们也常常会矫情地说，“我猜中了开头，可是我猜不着这结局。”

　　26年的发展过程中，万达从来都是出其不意，我们有理由相信，目前对万达未来版图的勾勒，只是腹语式的，这只“黑天鹅”将会带给人们更多的惊喜。正如马克·吐温所说，黄金时代在我们面前而不在我们的背后。（赢商网记者/林春辉）