恒隆内地租赁业务放缓 陈启宗直言“看不到何时好转”

　　“内地环境还比较困难，现在都看不到什么时候会好转。”陈启宗坦言，自己并不担心内地整体经济表现，但高档消费仍然较弱，对于恒隆地产这类做中高档消费业务的企业影响比较明显。

　　“我们的纯利和基本纯利都创下历史新高，但在这个环境下，并不是特别让人兴奋，在香港卖楼的情况相当好，才令整体利润得以拉高。”面对2014年度基本纯利（撇除投资物业重估收益）同比增长98%的成绩，恒隆地产董事长陈启宗毫不掩饰自己的失望之情。

　　过去一年，正如陈启宗本人所言，内地并不是一个“活泼”的市场，这对于在中国内地专攻中高档商业地产项目的恒隆地产而言颇具挑战。

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　　2014年，恒隆地产的核心指标虽继续保持增长势头，但其业绩受环境因素的影响了然于目——与上一年度相比，2014年的物业销售比重大幅提高，作为核心业务的物业租赁收入增幅也明显降低。

　　截至2014年12月31日，恒隆地产的收入飙升86%达170.3亿港元，其中物业租赁收入同比略升9%至72.16亿港元，上一年度增幅则有12%；物业销售收入同比增加293%至98.14亿港元，在全部收入中的占比也从上一年度的27%升至58%。期内，恒隆地产出售了412个香港的住宅货尾单位及部分停车位，获得经营利润74.2亿港元，是上一年度的3.9倍。

　　“内地环境还比较困难，现在都看不到什么时候会好转。”陈启宗坦言，自己并不担心内地整体经济表现，但高档消费仍然较弱，对于恒隆地产这类做中高档消费业务的企业影响比较明显。

　　租金收入微升

　　去年初，陈启宗就曾直言，内地反腐反奢措施，令旗下购物商场等奢饰品的销售额深受打击。过去一年，影响仍在继续。

　　2014年，恒隆地产的内地物业组合收入同比增长11%至39.16亿港元，较上一年度增幅再降3个百分点。受内地反腐措施持续对奢侈品消费带来影响，上海恒隆广场的零售额同比下跌4%。

　　“挑战肯定会继续存在。”恒隆地产董事总经理陈南禄坦言，内地需求、偏软，另一方面，很多品牌调整以往的扩张策略，令其对租铺的短期需求受到影响。而长远来看，仍然乐观，相信内地城镇化将带动消费增长。

　　与内地其他城市项目的表现相比，上海恒隆广场及港汇恒隆广场的租金收入仍然录得一定增幅。受惠于租金调升，两个项目的租金收入得以微升5%，达27.75亿港元，其中两个购物商场租金收入同比增长7%至19.72亿港元。而济南的恒隆广场则因进行租户组合重整，租金收入同比下跌8%，出租率下跌6个基点至82%；沈阳的两个购物商场租金收入录得温和增长，同比增加4%。

　　不过，陈启宗暗示，恒隆地产并无意改变“慢工出细活”的原则。“恒隆（地产）的策略并不是要做多少个项目，是一个比较集中的策略。”陈启宗表示，迄今为止恒隆在上海之外已做出及计划做出的投资不过900多亿港元，在上海之外的项目也集中在少数几个城市。

　　与一些追求速度的地产商相比，恒隆地产一直以“龟速前进”，一般每年仅推出一两个新项目。去年，天津恒隆广场购物商场和无锡恒隆广场办公楼开业，成为其内地物业组合中的新成员。

　　在中高档消费疲软的市况下，新项目也带来新压力。由于开业初期的利润相对较低，随着更多生力军的加入，内地物业组合的整体边际利润率也出现下滑，2014年度，该利润率同比下降4.6个基点至71.5%。

　　对于今年前景，陈启宗坦言，中港整体租金仍有上升空间，但升幅预计不大，长远来看，恒隆地产无论对内地还是香港市场都持正面看法，相信未来十几年，内地仍会是发展相对较快的经济体。

　　目前，恒隆地产在内地持有的发展中投资物业包括大连、昆明及武汉的项目，以及沈阳和无锡项目的余下部分。沈阳市府恒隆广场办公楼的内部装修工程已近乎完成，预计可于今年首季开业，为市府恒隆广场购物商场带来协同效益；大连项目已完成建筑上盖，预计今年第三季度开幕。

　　买地“很复杂”

　　在地产界，陈启宗以踏准“低买高卖”节奏而出名。2013年的致股东信中，陈启宗曾直言，每当经济下滑，恒隆地产负责土地购置的项目开发团队就会特别忙碌，当市政府无法售出土地致财政紧绌时，即是恒隆地产的机会。

　　但被问及今年的购地计划时，陈启宗的态度则变得模糊，“如果有地价钱合适就买，问题在于价钱是否合适，我们比较喜欢没人买地的时候买，内地也在看，但有时候买一块地好复杂。”

　　截至2014年12月31日，恒隆地产的现金及银行结余为399.46亿港元，扣除债务总额350.98亿港元后，净现金为48.48亿港元，较上一年度的6.58亿港元大幅增加。收购弹药并不缺乏。

　　“以往我们在上海之外买的所有的地都是在历史环境下买的，（即）在当地特有的情况下地价相对处在低位时。”陈启宗表示，内地现在有这样的买地机会，挑战在于如何找到这样合适的机会。

　　2012年2月，恒隆地产就曾在市政府面临财困的背景下，在武汉购入面积8.26公顷的黄金地块，7个月后，另一块与之面积相若，但地点、形状、获准用途等均有所逊色的地块单位价格已经高出一倍。