[现场直播]对话：中国商业地产开发的路径选择

　　高端对话，主题“中国商业地产开发的路径选择”。

　　嘉宾主持：北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮先生

　　对话嘉宾：

　　深国投商用置业有限公司副总裁王铁明

　　银泰置地（集团）有限公司副总裁王锐

　　北京国华置业副总裁黎明

　　上海智富集团副总裁耿乃兴

　　中粮置业商管公司副总经理刘阳

　　九洲远景商业管理机构战略研究顾问副总裁许焕升

　　易城中国总裁祝惇若

　　香港德盈集团董事、南京虹悦城购物中心总经理吴正梅

　　有请嘉宾主持：北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮先生

　　穆建玮：上午论坛有亮点，大润发洪总他的看法和潘总pk了一下，也是行业发展到今天的多项选择，我们现在是n次元，我们可以在更广阔的空间里面对资源和开发的经验和模式和其他的生产力要素进行整合，这是行业进步的现象。商业推动地产论坛的特色，是一个高度务实的论坛，大家可以有效的交流自己的经验，进行全方位的审视和对接，特别我们能够在同一时间请到这么多重量级的嘉宾。我们下午的对话主题，叫中国商业地产开发的路径选择，请嘉宾记住，是开发的路径选择，侧重点是在开发上，开发或发展的内容从不同的角度讲不一样，开发商、零售商和投资人、政府的角度，牵涉到的问题和层面都不一样，也牵涉到市场、模式、产品、资源、投资、运营等等。像万达这样的企业在2001年开始进入，到比较成功的走出了一条快捷的道路，不管怎么评价，他在适当的时间段做了正确的事情，任何事情都是变化的，都是在不断的探索中，更多的新秀，更多的需求或模式，不管是一线、二线、三线都在研究更好的产品满足市场的需求，提高到城市更长远的发展和规划需要。首先我们有请深国投王铁明先生，我们在2005年的时候就合作了，在福建合作了多个县域沃尔玛商业综合体，去年我们在华东地区做了6个店，开业的都非常的成功。我们了解，深国投商用置地这一块，主打三个品牌，一个是深国投商业广场，一个是新一城，一个是印象城，经过一年来的布局，我们请王总介绍一下，深国投的发展。

　　王铁明：感谢大会给我这个机会，结合今天的对话的话题，我想谈谈我自己的看法。

　　首先我谈到的是路径和模式，对于商业地产开发来讲，如果你已经商业地产做了很长的时间，你可能聊你的成功经验，也可能你继续在摸索你的成功经验，如果你刚刚要进入商业地产这领域，那么你具备哪些能力，第一个你有没有一个模式，这个模式你可以说借鉴现在的中国成功或者半成功的模式，或者是在国际上成功或者是半成功的模式，你也可以根据自己的生活文化经验创造一个新的模式，目前我的一个评价就是在中国商业地产的发展，包括购物中心，包括城市综合体，我觉得都是在一个非常初期的阶段，严格来讲还没有进入，就是正在摸索和探索的阶段，所以很多东西，大家不要觉得就用同一种模式，有一些店就变成了购物中心或者说是城市综合体，觉得应该把思路放的更款一点。

　　第二个就是要看看你自己有没有这样一个管理团队和社会团队做这个事。

　　第三个虽然不重要，但是也很重要，有没有资金。

　　这三个方面我觉得你确定你的模式是最重要的，其次就是你要考虑你所处的环境，今天上午听到许多嘉宾都讲到了一线城市到四线城市，我觉得上午有嘉宾讲的非常好，实际上有人集中的地方就需要购物中心，并不一定要在一线城市，但是我不同意另外的有一些嘉宾讲的竞争非常的激烈，不要在一线城市，我觉得一线城市现在的购物中心，有一些中等的或者是偏下的会逐渐的被淘汰和更新，还有一些新的模式会出现，其实今天上午也有嘉宾介绍的文化概念、娱乐概念的购物中心，还有很多的的。我们需要更多的服务，我们有没有更加新颖的购物中心出现，我觉得是完全有可能的，而且是在一线城市，甚至是在一线城市的热点地区也是有可能的。

　　还有一个要考虑中心的位置，次中心的位置和新区，这里都有不同的发展的考虑，就是不能够千篇一律。

　　另外一个我觉得更多的要考虑当地的风俗习惯和民风，我们在中国可以看到东面和南面的购物中心发展的比较多，西边和北边相对来说有一个递次的减少，在西边和北边对于当地的民风和当地的风俗习惯和东南方向沿海地区是有区别的。我总结了四个方面

　　第一个中国的购物中心是属于初级阶段。第二个目前来来说模式比较单一。第三个重复过多，基本上大同小异。最后一个就是现在做一些发展和设计的人，前瞻性没有上来。我想提出一些我的想法，但大家在今后的发展上面，能够更深层次的想，跟我前面讲的模式、经济等等结构是很复杂的，我只是说建设性的，谢谢。

　　穆建玮：深国投以前更多的是一个投资商，实际上转型以后更加专注于开发和运营，成为了一个真正的投资商兼开发运营商，我们也希望深国投特色化、精品化、差异化能够做更好的产品。

　　王锐同志也是一个老朋友，以前在万达有丰富的经验，现在是银泰置地的商业负责人。大家印象当中银泰投资系有百货、一二线高端物业、能源三大板块，现在银泰在全国也在进行二三线和三四线城市的布局，我们想问王总最近在忙什么，结合今天的路径选择，给大家吹吹风，找到更多的合作伙伴。

　　王锐：刚才王总讲的我非常赞赏，从我个人来说，有两点补充，除了有传统的模式之外，有资金的保障之外，人才的储备之外，如果要做商业地产，你的管控的体系，这个是非常重要的，而且是很多可能已经进入了这个产业和即将进入这个产业的会发现这个是面临的最大的问题。

　　第二个招商问题，跟你在商业资源上面的积累有一定的关系，我做了万达的项目之后，我觉得实际上商业地产真正重要的是后期的营运管理和经营，如果没有这样的管控的强有力的体系，经营管理不懂的话，进入这个行业是很危险，这是我从我个人的经验上面补充的。

　　从中国目前的商业地产的发展来看，尤其是住宅地产受政策的影响大一点，所以风险强一点，很多的行业都转向商业地产，银泰集团也是从去年开始，以前的主要的主业是百货，现在也是进入到商业地产，我们目前开发的渠道来看，二三线城市，实际上我们一线二三线城市都在同步的开发，都在找项目，银泰将来推向市场两个产品，一个是银泰中心，这个是一线城市比较核心的商圈这样的项目。在一线城市的非中心的商圈，或者是二三线经济发展的地方，我们退出的银泰的另外一款产品，是城市综合体的项目。银泰也是很多的商业地产开发的途径，一线城市不是没有机会，还有很多的机会，很多的一线城市，原来的商业的核心是单元的，就是说是一个核心的商圈，随着经济的发展，一定会像北京和上海大城市一样，是多商圈的。一定会有区域性的商圈的产生，就为我们企业提供了机会，为新的城市的发展和旧城的改造这个都是一个机会，随着国家发展的态势很多的二三线城市实际上也具备了建城市综合体的条件，我觉得真正影响到商业地产项目进入到二三线城市可能是人才这方面的问题，因为我们原来有一个银项目已经遇到了这样实际的困难，这个是我的一个体会。

　　另外刚才也讲了现在有很多的模式，比如说做的比较早一点的万达的模式，确确实实我觉得这个没有一个定势，万达模式的通用性的问题，我是从2007年到去年年底，是万达的第三代的城市综合体，步行街的招商和筹备的工作，我觉得跟王总讲的非常对，企业的资源在哪里你有什么样的资源，你要根据你的资源确定你的企业发展的目标，不同的企业发展的目标是不一样的，万达是要快速的复制，有一些企业是在重要的城市做点的分布，是不一样的，所以产品的模式上面是不可能照搬的，我自己有一个观念，企业的文化一定是老板的文化，老板的性格和成长的历练过程，决定了这个世界有什么样的价值观和行为，所以不同的企业不同的老板企业文化肯定是不一样的，我相信也很少有企业像万达这样强有力的执行力，当然也有好的方面，开发的速度比较快，团队协同作战的能力比较强，但是它可能也有它的弱点，所以我觉得模式上一定是根据每一个企业自己的用友的资源还有你的目标，你要做什么。不同的企业一定是不同的目标的，我就从我自己的从业经验方面，从目前国内比较大型的企业，在一二三现城市拿地的方向，包括银泰未来推向市场的产品的情况给大家做了介绍，谢谢。

　　穆建玮：非常感谢王总对银泰的一些介绍。北京国华置业创造了北京第三个商业中心，在那样的环境里面，克服了很多的困难，包括资产的置换、资本的组织等等，它成功的把先进的理念、先进的品牌，先进的品牌组合代入了北京，实现了商业升级，也给商业地产立了一个很高的标杆。国华置业有生活综合体、商务综合体、旅游综合体的组合发展计划，请黎总介绍一下相关理念，要建就建城市最好的产品，打造城市客厅，以生活导向和品牌导向比较高端的城市综合体，这个高尚理念我们在一线城市比较接受，在惠州他们是怎么解决和安排的，我们有请黎总。

　　黎明：谢谢大会，各位专家和同仁大家下午好，大家让我分享一下，华贸中心成长的途径和现在的状况，国华置业是10年前起步的地产公司，起步就是房地产开发，当时建的时候并不是这样安排的，当时定的是建筑集群，当时10年前国内还没有对城市综合体研究，这么多业态出现长安街上面，广告语怎么打，诉求怎么说当时没有特别的模式和定律，当时对华贸中心的定义就是建筑集群，就是两座酒店、有住宅、商业街、购物中心、写字楼还有一个主力店，随着国家城市化发展的进程，逐渐有专家研究城市综合体，华贸中心就成为了真正的综合体，华贸中心10年前规划的蓝图，在三年前得以实现，很多业内人士说，现在建好的比当初的效果图还要漂亮，华贸中心所有人都是以挺欣赏的眼光来欣赏这个作品，所以这几年国华置业也在安排就是环渤海、换珠三角和长三角，根据地区的不同我们选了三个作作品，环住三角我们做了一个惠州的华贸中心，跟北京是一样的。换珠三角，做的是旅游综合体，就是高尔夫别墅，渤海地区我们有一些跟市政府做的城市改造项目，这个在北戴河项目。这4年这4个项目已经陆续在社会上有一些宣传和报道，特别是北京还做了一个生活综合体，就是住宅加商业街。整个国华置业10年的发展，项目不是太多，但是每一个项目都是一个精品，我们的理念就是做商业地产的时候，首先我们选择的道路肯定是很曲折的，我们自己也知道总结下来有三点，我们自己感觉到我们面临的定位的挑战，做每一个项目，我们在北五环做了一个商业街的项目，我们内部讨论的时候就说五环不要做商业了，招商和定位都很难，但是作为公司的战略发展来说，我们一定要做一个符合北五环地区的一个项目，现在这个项目是外国设计师设计的，今年年底开工，招商很不错，作为其他的定位，当年北京的定位也是如此，北京当年的定位在我们的定位我们现在城，就是一个高端的商务中心，写字楼也是北京最顶级的别字楼，我们现在是每月每平方米300以上，而且出租率很高。入住率是100%，整个华贸中心是1200个品牌，我们给大家的理念是什么，是应有尽有，所有的客户都能享受到各式各样的服务和需求，我们做这个项目的时候，到目前为止还在往里面投入，把每一个东西，像建筑、绿色、等于都投资到环境当中，我们还在持续的经营，华贸中心的每一寸土地，我们后期的管理是持续的。

　　第二个是资源整合的挑战，在北京华贸中心和惠州都遇到了，我们是怎么处理的，我们做设计请的是国内和国外的设计师来集中打造一个作品，在北京用的是英国本落亿（音）的公司还有日本的公司，都参与到实际的建造当中，还有台湾的一些日本设计师。这种资源的整合对建和作品带来了很大的效益和影响力。现在北京的华贸中心已经是一个作品，现在在惠州做的项目仍然是一个作品，我们2008年开发建设的，到现在为止招商已经结束，这个月4月29号我们要举行前期的开业，其实去年我也参加了商业地产会，去年参加的时候，我还不是那么的理直气壮，当时的现状不允许我们惠州的项目怎么样，今天我可以告诉大家

　　第三个我们有一个特别强有力的团队，这个是国际化的团队，我们这个团队里面来自全国各地的优秀人才，也有国外的，目前为止我们为了把惠州的华贸天地经营好，我们已经引起了日本的人才和大家一起进行商场精细化的管理和服务理念的提升，我们希望我们每建造每经营的一个项目和一个产品，为这个城市和社会提供最优质的服务。所以刚才主持人说的华贸建的就是一个大客厅，确实是如此，我们在惠州建的这个项目，业态丰富，比北京那个有创新，应该说在三线城市达到这个水平，我们还有另外的三点体会，我们做的商业地产一定是有责任的地产，就是我们建造的项目和产品应该是精品，是能够对城市负责，对历史负责，对社会负责，应该是50年不落后，我们理念是100年建筑不落后，以后我们去参观还能够看见几十年留下的作品还能够如此经典。华贸的理念也是如此，我们一定要做有责任的地产商。同时管理团队也逐渐向国际化的方向发展，我们觉得只有基于这样的很好的理念，很好的团队合作和配合的基础，才能够持续的稳定的很好的向前推荐和发展，商业地产对一个城市的贡献是很大的，城市的发展离不开商业地产，商业的发展离不开城市的需求和它的提升，那么每一个商业地产都会为一个城市提升和升级换代做出它应有的贡献，我相信在座的各位都是抱这样的目的的。谢谢大家。

　　穆建玮：今天的嘉宾很给力解渴，黎总显示出了大家风范。同时他提出了资源的挑战、定位的挑战，团队的挑战，她改变了对商业地产的认识，要不温不火，非常冷静。做商业地产得出来的知识和经验要反复比较，我跟房超董事长也有过交流，为了一个规划，为了一个图纸，为了一个人才，如果是没有比较之前，没有落位之前，用2、3年，也要解决，一个一个环节落位，不急躁，才能做精品和正品。下面请上海智富集团的耿总，智富是要造城，有上海名品城、沈阳五洲城，我们让耿总把造城计划公布一下。

　　耿乃兴：谢谢大家，我记得有一个朋友讲论坛两个字，论就是一个人拿了一把刀说话，讲什么呢，讲天上的云等等，今天给我这个机会我业介绍一下我们公司的项目，两个项目，第一个在上海的中环线边上，总的开发两是200万平方米，其中住宅一期30万平方米，稍微弱一点已经全部做完了，但是还没有卖，二期我们今天是开工建筑面积是40万平方米，这个是一个城市综合体，两个酒店。三期四期准备忙在一起做，2011年底开始做，这个项目我们定位叫上海智富，是一个住宅加城市综合体加产业地产，我们这几年拿了一个地，一直在思考做什么，所以我们就想加一个产业，产业加什么呢？两个内容，第一个是服装，是以服装产业为主导，加上研发、设计、服务、贸易和展示，包括一些论坛，因为旁边有一些酒店和办公楼，这个做法我们不是首创的，美国有一个非常成功的项目。70年代开发的，这家公司在上海开发的世贸商城，世贸商城就是这样的方式，但是我们可以往前走一步，因为世贸商城没有做酒店，我们配了，所以第二块服装这一块应该能做。

　　第三个我们再有一个创新，我们想做医疗设备展贸中心，目前全世界没有，实际上是一个高端的专业市场，比如说ibm、惠普这样的生产高端医疗设备，卖设备和买设备的中间的环节太多，我们想作这样的东西，报告商务部已经批示了，上海市政府也很支持，我们也找了政府部门和海关，找到国外一些做医疗设备的专业厂家，最后我们的结论是可以做，我们做的同时有两个城市的政府在城市的中心，原来的会议中心，把会议中心拆掉在那地方也要做，这个呢我们就跟这两个城市同步，我们想在上海在中国的高端医疗进口量达到70%的上海做这个平台。

　　沈阳的更加简单一下，是6000亩地，是一个专业市场的集群，县建材、家具，沈阳项目去年刚刚开工，相对来说，上海我们花的精力多一点，产品也比较成熟一点，现在公司也开始在西安武汉成都也寻找做同样商业综合体，回到今天的论坛的主题，银泰的王总有两点我非常的赞成，我们这个公司在选择路径的时候我们也想过同样的问题，我们冷静下来觉得这样的路径不合适我们。

　　第一个我们认为万达这个模式是要快速复制、快速连锁的路径，中间还有一个非常重要的环节是一部分销售，这个模式更多的是追求量而不是质。它追求的是开发量。而我们大部分开发商我们有一块地，去把这个地的最大价值挖出来，把这个项目做到极致，所以我们的出发点是追求质的，像万象城、大悦城，像今天国华的模式是特别合适的。要追求质，我们看他们是怎么做的，万达是自己建一个设计院，自己建一个招商团队，像万象城是大量的采用引进好的合作公司、好的设计、好的招商好的运营共同打造，所以我们的做法我们尽量是有一块地，请好的策划、设计、运营、招商，我们一块打造一个好的项目，这个是我的发言谢谢。

　　穆建玮：今天下午论坛不安排那么多pk，大家看到都是非常重量级的嘉宾，多介绍大牌企业开发的途径。过去我们行业只是重视拿地开发，现在的开发商和投资运营商在商业内容的分类和商业内容中寻找市场的精细化，就是以商定产，来寻找不确定市场下的确定机会，只有满足更精细的市场需求，这样的物业，这样的项目可能才是真正有吸引力的，而不是简单的像过去开超市的年代，所以要在更大的市场空间里面进行商业的识别，以商业为导向，满足市场，中粮置业就是精细化的代表。

　　有请刘阳副总，中粮的标杆作用也行业里面也是非常至关重要的作用，它们的发展路线也是与众不同，去年公布了20个大悦城建设计划，有明确上市目标，是我们国家的标杆性的企业或者是领头羊，请刘总介绍一下中粮目前的发展状况，和对目前整体商业地产开发路径的指导意见。

　　刘阳：我谈一些个人的观点，首先提到开发的模式，刚才王总也提到了，我个人认为目前的开发目前是现在几个，一个是地产开发为主，像万达等等，这个是一个模式。第二个是以旅游地产为主，就是华侨城，还有正在开发的比如说上海的迪士尼，这个是很大的产业，这个是一个发展的模式。还有一个是从传统的商业转型到购物一体化的模式，包括王总的银泰百货，人才、投资运营方面有很强的优势。特别也有成功的案例。归根到底这几个模式是强调的定位的模式，比如说大悦城定位是18—35岁的城市的年轻时尚的消费，特别是包括二三线趁势中产阶级和白领的消费。

　　各种模式上其实也不存在相对进攻的关系，比如说美国的购物中心都是一个起跑线上面，各有各的跑道都是有区别的。

　　开发模式的选择不外乎国外的成熟的市场。还有一个是交通环境在选址上面，比如说交通、地铁交通枢纽建设方面有很高的要求。还有一些特色，比如说来美国的养老的街，基本上是国内的参照国外的多一点。

　　第三个中国在商业城市化建设，因为政府解决了地产商拿地，好多是转型过来都做了。

　　还有地方政府它有它的规划项目，比如说政府的业绩考核，舆论的引导，广州城市的发展规划，也是促进了地产双方的发展。第三个是现金流。所以我觉得开发的根本点是以现金为主的。

　　转型也是一个经济的方向，品牌上开发的特点，还有一个零售品牌商，原来理由碰到零售的审查，长江以南都不做了，不可能说是覆盖层面，所以我就做长江以北的市场这个很大了，当然现在越来越多的品牌问世了，还有消费者的需求，特别是这两年二三线城市的发展特别快，从单一的一个商业中心，现在慢慢的向扩展，慢慢的有新的商圈，慢慢的市场份额也多起来了，机会也就越来越大了。

　　再一个我们也是一个逐渐的发展方向，特别是西单大悦城的成功是一个标杆，西单大悦城是逐渐的往下演变复制，这个是一个特点。

　　再一个我们在二三线城市发展的每一个大悦城包括我们建立的，刚才也提到了请好的设计公司，包括一些好的国际代理公司来参与共同开发建筑的特色，包括还有一些好的品牌商来参与，形成购物中心发展的自身的特点。这也是一个发展的方向。

　　包括从消费者角度上面，比如说西单引进了很多的苹果品牌，苹果开业的时候头48个小时已经在门口排队了，开业当天有2千人排队。包括下周开发的网络化和智能化的购物中心和手机结合点，进行虚拟的网络购物的平台。

　　再一个我个人强调购物中心的建设开发是一个系统化的建设，要结合企业的发展目标，第二个做购物中心做商业一定要考虑到一定要交一定的利润，利润点是在成本控制，投资风险、股东权利，这个都是要求的。

　　第二个谈到商业开发是一个全产的，简单的是购物中心建设，希望通过多方面的包括前期的拿地开发，住宅的限制，招商、运营，前期的定位是很关键的，这也是我们开发建设。

　　比如说电信这方面，比如说运营管理、招商管理这方面给一些好的养伤期，这个要根据市场调整，最后我们谈到购物中心建设是一个团队的建设，它需要一个企业有强有力的管理团队，还有人才的培养建设。要不断的进行培训教育，包括和国外进行交流。同时作为一个管理者，是需要3—5年的培养，才能做一个好的管理者。

　　最后提到购物中心的建设需要各方面的人才，它是一个综合的建设，不是某一个人或者是某一个领导，所以我觉得在座的各位做商业地产开发一定要做大做细，做出一个学习型的企业，最后购物中心才可以做好。

　　最后每一个要做一个有责任的人，对企业有责任，对社会有责任。

　　穆建玮：刚才刘总对路径的选择告诉我们一个方法论，他讲了三个纬度，更新了我们的对城市综合体的狭窄的概念，首先是在城市规划的高度是一个纬度，再一个纬度是要满足于市场的产品定位，或者是未来的需求，在一个纬度是在资本层面投资层面上，这又是一个纬度。所以城市综合体应该是对城市一个街区建筑群及商业内容的整体规划，推出来的产品。我想这个方法，严格的理念，我们学到很多。

　　香港德盈集团成功进入大陆之后，做的非常成功的，吴总也从水游城飞到虹悦城。请吴总对目前的南京虹悦城、其他盘的一些好的理念跟我们大家分享一下。

　　吴正梅：我们企业做的产品我就不多做介绍了，我主要想谈一下组委会布置我的一个任务，大家已经讲的很详细了，我围绕谈一下，商业地产开发的途径各位谈的都比较细，各个方面都有，我想讲这个方面，我们有不同的商业顶级、不同的定位和产品，我们在想所谓的快法模型，上午大家也谈了很多，比如说订单的量身定做，更好的合理的规划我们的业态。我觉得这个是对的，但是我觉得为什么要这么做，这样是满足了商家的需求，但是只满足商家的需求是远远不够的，所以我们提的思路是要营运指导下的模式，就是未来我的云营运模式和资金的收取方式是什么，对其他产生的投入，我希望消费者在记忆里面留下什么，我就要做设计，留下什么样的感觉和会议，这就是未来我们要做的，就是在模型机里面做一下，我们需要什么，需要什么样的空间和尺度，这就是未来营运需要的。

　　比如现在讲的vip的系统未来做服务，这个信息怎么跟你的系统和管理软件流通，我们围绕人流、物流和信息流怎么配合。做这样整体的结构，我会根据未来的需求，服务的尺度再设计，哪一些设备是监控，哪一些设备只监不控，这个跟你未来的液体的布局，和你的完整的规划考虑的。所以我再想，我想补充一下，我们的开发模式不仅仅是是量身订做的，也是在运营模式下做的。这个是我想表达的。

　　第二个我们讲的是营运的模式，现在万达的模式比较热点，我想营运模式怎么盈利，我们经过镇痛之后，需要可塑性产品，在宏观调控下我们的住宅能够做一个支撑途径呢？这个是值得很多的开发商思考的，我最近的一个项目是35万不，调控对我也不是特别大的影响。如果未来在住宅市场的调控下面，这个是否能作为一个途径，我们对各种主题越来越精彩的时候，政府是否还会出台其他的政策，所以我觉得这个是需要一个途径来支撑的，否则靠单一的盈利模式我觉得是脆弱的，这个是我想补充的两点，我觉得以营运为主题的话，一个购物中心开发招商只是一部分，营运才是我们的重点。接客的能力，其实一个购物中心每一个地方是有表情的，是跟客人有交流的，这个东西的后续运营是一个非常核心重要的一方面，所以我强调购物中心在前期规划一定要在后期运营思想的指导下，这样能满足未来营运的需求。

　　穆建玮：吴总和黎总两位巾帼英雄是不同的风采，相同的效果，刚才讲黎总是大家风范，那么，吴总是在经营美丽、经营人生，非常的精彩我很受感动。我也希望吴总创造彩虹的美丽。

　　刚才是几个大的开发商，跟我们分享了他们的理念和理解，对行业有非常好的帮助的作用。在产业链服务当中，我们的一些策划单位，服务单位的重量级的嘉宾也来到了现场，一个是九洲远景商业机构许焕升副总裁，还有一个是易城中国的祝惇若总裁，也让我们的开发商多听听你们内心的价值和你们所希望的全产业链的好的服务模式，来达成我们更好的路径选择，先有请许总。

　　许焕升：我想从另外一个角度聊商业地产，毫无疑问近期或者是未来商业地产都是投资的热点，我们从一线的住宅开发商的动作也可以明显看到，比如说金地已经宣布了未来5年600亿商业地产的目标，接下来万科、保利地产都会在商业地产领域都会有很大的动作出来，从现在商业地产的人才的流向看，我们也可以看出，商业地产现在很热，所以为什么说今天在这个论坛上面会有一个关于商业地产的路径选择的一个话题，我想在谈路径选择的时候，我们有必要先了解商业地产发展的未来重要的趋势，比如今天大家提到很多的从一个一线城市到二三线城市投资的转移，这应该是目前和未来明显的趋势，我们现在已经有专业的商业地产的开发商已经针对二三线市场来设计它的产品，目前也正在快速的扩充当中，这应该是一个很重要的趋势，在一线当时还有一个另外一个趋势，由于城市中心的拿地成本高了，竞争比较激烈，接下来一线城市多商业中心的格局会更加明显，我们从商业比较发达的上海的商业格局的变迁也可以看出，在一线城市里面商业中心格局正在加速的形成，从未来商业地产的发展趋势来讲，还有一个很重要的方面就是品牌化的浪潮是势不可挡，我们从过去几年比较成功的来看，他们都是拥有一个比较好的品牌，有一个比较标准化的产品，比如说大悦城，包括华润，包括一些社区型的小规模的商业其实目前也正在发展当中。所以说在未来商业地产发展来讲，你有没有一个过硬的品牌意味着你对消费者有没有号召力，这也是一个非常重要的趋势，未来来讲，这个比例在未来5年有一个提升，有一个租售比的问题，可能跟开发商实力有关系，跟中国融资渠道和融资方式比较单一，缺少退出的路径是直接相关的，像保障房的领域已经在开始试点，而且在境外的资本市场联动方面政策也在不断的放宽，这个也是很重要的前提条件，你具备了资金的实力才可能有持久经营的模式。

　　在未来发展当中汽油第三方专业服务机构的发展，随着市场细分化趋势越来越明显，像专业的网络信息服务商，像九洲远景在产品概念定位招商领域的服务机构都有一个很大的成长空间，这些专业机构和开发商之间会有一个紧密的合作，我想谈商业地产路线选择的时候，我们需要了解一个商业议程，可能出现的一些变化，这样有助于我们更加明确下一步怎么办？

　　在商业地产领域里面已经有了一批比较成熟的商业地产的开发商，那么我们认为比如说像华侨城，它是一个复合驱动性的商业企业，有一个欢乐谷，新的欢乐海岸的产品，这个产品一上市是人流的核心驱动，通过这个核心驱动用地成本拿地，开发住宅和其他的物业的类型，刚才提到的华润是一个双轮驱动性的企业，有一个很成熟的品牌，不论是华润旗下的一些超市等等，应该说它的商业地产既可以和住宅结合也可以独立的发展，也可以独立的建立一个外向型的购物中心，也可以做一些住宅产品和办公楼结合，这个是一个成熟的双轮驱动性的产品，万达是一个比较典型的双轮驱动性的业务核心是商业，住宅反而成了商业的配套，这个跟现在主流的住宅驱动性的企业是相反的模式。这是在市场里面一些比较成熟的类型。

　　在商业地产领域之外还有很多想要进来的，比如说去年放开的保险机构，它们现在也开始逐步的进来，现在是以写字楼物业为主，获取长期的资金，也有部分拆零变现的方式，还有收购首都的时代广场，直接变化一个大型的购物中心等等，这些在商业地产一些新的动作。

　　包括一些零售商、家居、家电、食品杂货这些也开始将零售业比较充裕的现金流和商业地产的长现金流做一个比较好的结合，他们也尝试进入商业地产的领域，还有很多的二线城市，甚至是三四线城市小的开发商也想进来，在更多的时候是投机的想法，看到这个市场那么热，希望能够能用根的方式进来。

　　对于各种类似已经进入的，或者说想要进入商业地产的领域来讲我节的有两个方面是比较重要的。

　　第一个是一家企业的商业地产的战略到底是怎么样的？我们今天也聊了很多的具体的经验，大家谈的比较少的是商业地产的战略，作用占的行业有它的特点，投资比较大，回收期比较长，不是一个特别容易扎稳脚跟的行业，对于这样的行业你要进来要发展好，你到底有没有一个清晰的方向，我进入这个商业地产的领域是为了什么，我的目标是什么，我未来走向何分，来我未来的架构里面是什么样的位置，我未来依然是住宅驱动性的企业，还是复合型，还是双轮，甚至是纯商业驱动性的企业，这实际上是任何一家已进入的或者是待进入的需要思考和行动的一件事情，就是你的商业地产的战略是什么？

　　第二个方面我觉得同样重要的是产品线，我进入商业地产到底做一些什么东西？从2000年开始，其实是中国商业地产行业萌芽期阶段的，没有真正的商业地产，是两个单独的词，当时的开发商不具有商业的意识和相关的经验到了2005年的时候，我们认为是商业地产启动的阶段，在这个阶段很多的开发商也是蜂拥而入，整个的投资的增长的速度是很快的，但是也有经验教训，比如说万达一代、二代的产品，到了2005年商业地产进入了成长的阶段，在成长的阶段里面能够发展的比较好的商业地产的企业，都有一个就共同的特点都是有产品，就是商业地产的产品的品牌，实际上就是你作为一家企业你具备什么样的优势？我有什么样的能力？我合适开发什么样的产品，我需要什么。拿地的模式很可能决定未来产品线的选择，你的资金的实力，所以我们进入商业地产行业不是盲目的，我们有清晰的战略，我们知道我们要做什么，我知道我们运作什么样的产品。才能做相应的资源的调控。

　　今天在这个论坛的题目里面也提到万达模式可以不可以复制这样的问题，其实王建明说过一句话，为什么别人很难复制万达，不是别的问题，而是理念和定位的问题，我觉得在战略发展上面都是结果说话的，我们不是说每一个都是好的。万达先把一个盒子建好了，然后你们进来，这个也是战略，我非常的清楚，我不会为了一个租户而改变我的战略，这就是战略。这里面没有先进对错的问题，所有一切的问题都要看市场的检验。

　　穆建玮：我们请到商业地产策划大师，原来是世邦魏理仕中国区的总裁，后来到易城中国，带领了一支非常棒的团队，我昨天稍微调查了一下，招商地产，海航等等，展开没有多久，就取得很好的成绩。所以我想请祝总对我们这个主题来一个总结性的发言。

　　祝惇若：今天的论坛缺乏互动，我简单说几句，易城中国是新公司，我们做商业地产全程服务，包括策划，代理运营管理等等，今天中国商业地产最顶尖的品牌都在这里，我就谈谈运营的观点，我们现在不是发展商，我谈对市场的看法。
　　在今年1月份的时候，很多媒体要我们用一个字来表达2010年中国商业地产，第一个反应就是热，冷静的其实不然,我们会看到很多企业在冷静的看这个问题，他们有自己的模式，用热字来形容中国商业地产的形势并很恰当，第二字是痒，很多没有做过的人很想做，这都不能准确概括目前中国商业地产发展的状态。所以我最后回答她一个字就是“无”，是找不出这个字。大家说到商业地产的前景毫无疑问是非常看好的，住宅地产受到打压成为一个推力，商业地产无论是住宅受不受到打压一定会发展的：第一个中国经济发展到今天，到了商业地产快速发展的时期，第二个中国城市化也为商业地产发展提供了无限的潜力，第三个是老百姓收入和消费能力的持续增加，也成为推动商业地产的因素。第四个是对人民币升值的期望，很多的外资进入这个领域。
　　另外，我在上次参加论坛时还谈到一个观点，大家谈到商业地产的发展，都是到一二三线城市。我个人是非常反对一二三线城市的提法，我认为很不科学，我们认为一线城市就是上海、北京、广州，但对二线城市的对应不明确，像苏州这个城市是二线的还是1.5呢，所以我觉得这个提法可能会误导发展商有一二三线城市来制定他们的发展战略，因为二三线城市的区别是太大了，未来中国的发展一定是各个城市集群，比如说长三角、珠三角、渤海等等。这些城市集群在城市的形态和发展步伐是差不多的，用同一个战略在这个地区发展我觉得更加科学一点，如果举一个例子西单的大悦城，如果在别的地方再建一个，这个会造成大家对大悦城的认识不一样，这个是战略上的定位。第二个我们现在接触了很多原来做住宅的开发商，他们突然发现，前几年住宅的卖的很好，对商业没有引起足够的重视，因为受到了打压之后，他们发现了很多的项目储备要做，从去年我们一直和这些发展商接触，有一个发展商手里面的储备有很多，各种配套都有，问到我们怎么做，我的回答就是两个字，我说任何事情在做之前要决定两个字就是战略，你的企业一定要定下来你的发展战略是什么，如果你自己的战略没有定下来，那我们没有办法说，因为各个城市的发展不一样，你的战略定下来之后我们可以帮助一些事情，有一些公司已经快速这样反应了，他们在全中国有很多的项目，做了一半，刚开始他们就叫停，因为他们意识到这个公司要想一下，这个对我们也是有利的，我们最怕我们的客户和发展商自己没有想明白，让我们做，做到最后我们也为难，他们说他们自己要想想，他们的大老板要想想，今天的3月份又重新开始了，所以我觉得战略对企业的发展很重要。所以在今天商业地产需求这么热的情况下，发展商一定要制定自己公司的战略。这个是我个人的看法谢谢。

　　穆建玮：因为下午的时间非常的有限，我是想让嘉宾尽量有多的时间跟大家交流，实在是没有互动的时间了，我只能把话筒交给组委会安排下一个活动，谢谢各位嘉宾。 （查看更多“商业推动地产”新闻）