深圳商业地产畅旺 强劲需求带动租金向上

　　 回顾2010年全年，深圳经济环境持续向好，虽然甲级写字楼总体量首次超过200万平方米，新增供应量巨大，但以金融行业、专业服务业和高科技企业为主的需求强劲，市场整体空置率仍保持平稳，并带动租金攀升至历史高位。商铺市场方面，新增需求高于新增供应量，整体空置率持续走低，从而推高租金；零售商及投资者看好深圳市场，成交保持活跃。预计2011年世界大学生运动会将给深圳零售市场带来新的动力。

　　甲级写字楼市场

　　强劲需求抵消新增供应的压力，租金创历史新高。2010年，深圳甲级写字楼市场新增供应约为36万平方米，总体量首次超过200万平方米。新落成项目集中在福田区，包括卓越世纪中心1、4号楼、皇岗商务中心和东海国际中心等。受巨大的新增供应项目影响，第四季度的空置率上升了5.3个百分点。大部分空置面积集中在年底竣工项目卓越世纪中心1号楼和皇岗商务中心。但由于深圳经济环境持续向好，带动金融行业、专业服务业和高科技企业的积极扩张，存量写字楼项目出租率保持稳定，而今年较早些新竣工项目，如东海国际中心等，入驻率也表现理想，部分项目甚至达到七成以上。市场需求与供应基本达到平衡，全年整体空置率录得15.8%，同比轻微上升1.9个百分比。在强劲需求，特别是福田中心区写字楼市场的带动下，全市平均租金连续攀升，至2010年年底，累计同比增长超两成，达到人民币138.9元/平方米/月，创出了历史新高。

　　长期持有优质写字楼项目逐渐成为趋势。回顾2010年，由于租金的迅速增长，以自用为主的投资需求活跃，以及市场上可供出售的优质项目新增供应逐渐减少，深圳甲级写字楼资本值显著增长，全年整体平均售价累计增长近三成。其中福田中心区甲级写字楼平均售价在第三季度已经突破了人民币4万元/平方米的水平。深圳甲级写字楼市场逐步走向成熟，长期持有优质写字楼项目逐渐成为趋势，开发商希望通过提供租赁和物业管理服务，以及在房地产资产的长期升值中获得属于非开发项目的年金收入。

　　2011年市场表现审慎乐观。展望2011年，市场新增供应将仍然充裕，其中包括京基100、NEO企业大道A栋等项目。这些项目均具备超高层、大体量而且高品质的特点。需求方面，预计在企业升级搬迁和扩张的带动下仍然将保持旺盛。由于深圳现有的甲级写字楼存量项目保持着高出租率，预计大面积成交将集中在新落成项目，有望缓解供应压力。但由于大量新项目入市，市场平均空置率预计将小幅增长。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，由于未来项目的高品质对租金有溢价要求，新增供应对市场平均租金水平增幅的影响将有限，且不断增长的需求将有助于部分抵消巨大供应带来的压力，预计租金仍然会增长，但其速度将有所放缓。同时，未来甲级写字楼仍将以长期持有为主要趋势，在新增可售项目减少和租金增长的条件下，资本值预计将还会继续攀升。

　　优质商铺市场

　　新增需求高于新增供应，带动租金向上。2010年深圳优质商铺市场总体量达165万平方米。新增的购物中心定位呈多元化发展，例如位于蔡屋围的京基百纳空间, 定位于市级商圈且以更多的年轻业态组合区别于附近的万象城，而喜荟城和欢乐颂则是定位于周边社区，以丰富且贴近于日常生活的业态组合为周边消费者提供服务。2010年虽有约23.5万平方米的新增供应，但由于新增吸纳量（约为25万平方米）高于新增供应，全年空置率录得下降，至2010年底为4.7%，带动首层平均租金同比增长8.2%，达到人民币839元/平方米/月。

　　零售商及投资者看好深圳市场，成交活跃。外资零售品牌持续看好国内中高端市场，2010年深圳商铺成交活跃。新进入深圳的品牌包括来自日本的无印良品（Muji）、法国LVMH集团旗下的尚美（Chaumet）等。同时，深圳零售市场的新兴区域如南山、宝安、龙岗等吸引投资者的进入，例如，凯德置地宣布将在深圳南山区建来福士广场。

　　2011大运会助力深圳零售市场。2011年世界大学生运动会将在深圳举行，预计深圳会迎来大量国际旅游人士，从而给零售市场带来新的动力。体育场馆设施建设的逐步完善，将使周边购物环境得到改善。例如位于深圳湾的海岸城、保利文化广场两个项目将因靠近开幕式场馆而直接受益。另外，深圳市内交通设施的不断改善，如将于2011年正式投入使用的地铁线路包括1号线延长线、2号线和3号线等以及新的广深港高速铁路广深段的开通，将为沿线现有购物中心带来更多客流。

　　优质商铺需求保持活跃，租金将持续上升。2011年深圳优质商铺市场供应略有增长，但保持稳定，将在2011年竣工的项目包括皇庭IA Mall和欢乐海岸购物中心等。纵观深圳商铺市场，预计2011年需求将继续保持活跃，国内外知名品牌零售商将积极拓展市场。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示，考虑到发展商的实力及新项目地理位置上的优越，我们对深圳优质商铺市场在未来招租和租金表现方面都将保持乐观。