陈文胜：海印集团的商业地产战略及独特运营模式

　　
——专访广东海印集团股份董事副总裁陈文胜

　　作为广东商业地产领军企业的海印集团（以下简称“海印”），在商业地产领域的业务已发展到囊括专业市场、主题商场、购物中心、大型综合体四大主题业态，旗下运营商场多达18个。

　　2009年，海印接盘中华广场，经过短短10个月的重新定位、改造和招商，实现了约80%的租值提升，令业界瞩目，漂亮“成绩单”的背后隐藏着海印怎样独到的经营理念与运作模式？2010年，海印首次跨出广州异地拓展的两个商业地产项目悄然落户佛山南海和顺德。放眼未来，海印将如何规划及谱写自己的商业地产发展“蓝图”？……带着上述问题，赢商网记者采访了广东海印集团股份有限公司董事副总裁陈文胜先生。

　　引进广州首家高端超市Taste 实现租值约80%提升

　　2009年，海印以1.32亿的年租金从昌盛公司手中租赁中华广场近6万平方米物业，租赁期限长达14年。海印在此平台充分发挥了自身的优势，对原有的中华广场进行重新定位及改造。

　　值得一提的是，通过在一楼大堂设置直达店面的专用扶梯为条件，吸引了国际知名快时尚品牌H&M在二楼设立了几千平米、广州最大面积旗舰店，并把店面中间的走廊并且打造成空中展示T台。同时，在三楼引入广州首家高端超市百佳Taste以及上千平方米迪斯尼旗舰店。六楼整体改造为特色餐饮中心，七楼引入雅马哈音乐体验中心并升级原有中华影院。

“快时尚”品牌H&M专卖店

一楼中庭到H&M的直达扶梯

1000多平迪斯尼专卖店

百佳高端超市Taste

　　历时近10个月的改造升级，终于在2010年5月成功实现约80%的租值提升。陈文胜表示，中华广场的成功改造，最主要是基于集团的核心优势，即强大的商业运营能力和资源整合能力。

　　番禺海印又一城二期将开“名牌会员店”

　　番禺海印又一城作为海印集团的首个大型城市综合体项目，总投资12.24亿元，总建面超过25万平米，包括3座商场、1座酒店、7座商务公寓。一期商业成功引进广州首家沃尔玛高端品牌山姆会员店，经营面积2万余平米，已于2009年11月正式开业，开业1年有余，业绩斐然。陈文胜透露，在中国内地6家沃尔玛山姆会员店中，番禺门店业绩位居前三位。

　　对于当初番禺海印又一城为何引进山姆会员店而非沃尔玛购物广场？陈文胜说，这是由商圈特征、消费需求以及沃尔玛山姆会员店自身选址标准决定。华南板块拥有50万常住人口，300万平米住宅，聚集大批中高收入群体，缺乏一个真正能满足他们消费需求的有效载体。而山姆会员店的定位正是面向中高收入群体，物业要求在2万平方米以上，海印又一城一期商业能满足其选址要求。

　　陈文胜向赢商网透露，海印又一城二期商场招商已在紧锣密鼓进行中，二期商业将打造成6万平米shopping mall，计划年内开出华南首家“名牌会员店”。据介绍，所谓的“名牌会员店”，是介于国际品牌正价店与OUTLET之间的一种业态，它包含名品正价店和名品折扣店，以正价品牌产品以及与市中心的近距离区别于OUTLET，而又融入品牌折扣店区别于市区的品牌店。他透露，二期商场将于4月份封顶，有望2011年底或2012年初开业。

　　海印又一城二期除商场外，还有酒店物业及酒店公寓。陈文胜表示，海印又一城酒店将打造成海印第一家五星级酒店——番禺总统酒店，预计明年底开业。据了解，目前海印又一城商务公寓已全部封顶，1-4栋已经售罄，5-7栋预计今年五一前后推出，价格暂定在1.8万元至2万元之间。

　　开启异地拓展战略

　　从2010年起，海印集团已开始推行“立足广州，面向珠三角，走向全国”的战略。

　　2010年，海印走出广州，在佛山布局首个商业地产项目——佛山桂闲城。陈文胜告诉赢商网记者，佛山桂闲城项目总体量约2.5万平米，将复制广州海印布料市场模式，打造成家居布艺主题商场，预计今年年底正式开业。

　　对于“走向全国”，他表示按照公司规划，将会首选“城市综合体”业态开拓省外市场，要求项目平均体量不低于30万平米。而之所以选择综合体业态先行，是因为城市综合体规划在拿地方面相对具备优势；其次，城市综合体项目的住宅物业销售可以快速回收资金，形成滚动开发，保证整个项目开发顺利进行。综合体也是众多开发企业异地扩张的首选业态。

　　持有型物业比例将保持稳定

　　当前，在宏观政策调控下，国内大型开发商纷纷介入商业地产并表示加大持有型物业比例。对此，陈文胜表示，由于商业物业需要后续持久经营、回收期长等特点，投资开发大型商业项目对资金要求非常高，而海印本身具备强大的商业运营能力，能通过租赁物业、提升物业收益达到高利润回报，海印在租赁物业与投资开发双渠道并进的同时，海印集团对持有型物业比例将保持在一个稳定的水平。对于城市中心区物业，海印倾向于合作方式，而对于城市综合体项目，将以持有型为主。但是，随着海印商业项目的扩张，持有物业总量势必不断增加，从集团长远发展考虑，持有物业比例保持在30-50%相对合适。

　　海印的“立体空间”商业模式

　　海印集团在商业地产运营方面有着20年经验，但购物中心、综合体开发相对海印而言则还是新领域。海印在新领域将会如何延续自己的核心优势？对此，陈文胜提出一个独特的商业运营理念——“立体空间”商业模式。

　　在陈文胜眼里，可把整个城市看做一个“大商场”，集团旗下的海印电器城、流行前线、海印东川名店运动城等主题商场分布在“城市平面”，形成多业态产品线。而购物中心或综合体，则可视为“立体商业空间”，在各楼层引进不同业态的主题商场，让主题商场与购物中心或综合体，在同一立体空间相互融合，协调发展，形成海印集团独特的商业模式。

　　“千年商都”已然落后 商圈面临升级换代

　　在谈到广州商业发展现状时，陈文胜表示，广州是商贸集散中心，各类专业市场、批发市场发达，广州商业有着辉煌的历史以及“千年商都”的美誉。但近10年来，随着全国各地大型购物中心、城市综合体等新兴商业体的蓬勃发展、百花齐放，广州商业相对已落后于北京、上海以及长三角等地。

　　在他看来，随着天河商圈的不断扩充、珠江新城商圈的兴起以及旧城改造的推动，未来3-5年广州商圈将以广州中轴线为中心进行发展，北京路、上下九等传统商圈将面临新一轮升级换代。借力广州举办亚运契机，近两年将有约30个新商业项目蜂拥入市，能否被市场所接受，成败关键还得看运营。

　　在提到海印的成功经验，以及个人多年的从业心得体会时，“说到做到，答应商家的承诺就一定要兑现”，被陈文胜反复所强调。他表示，只有为商家带来价值，让商家赚到钱，商家才会始终跟随，自己也才能有更好的发展空间。