先机、实力铸标杆 星河商业地产品牌复制将造新辉煌

　　由星河集团打造的深圳中心区福田COCO Park购物中心，在经历了5年时间的沉淀与市场检验，正以其成功开创的“中国首个情景式公园版休闲购物中心” 独特商业理念与运营模式，改变着整个深圳商业地产格局，乃至对全国商业地产的“模式重构”带来积极影响。

　　继福田COCO Park之后，星河集团再度重拳出击商业地产，斥资近10亿元在深圳龙岗大运中心布局第二个“COCO Park”。作为深圳东部首席大型家庭型消费一站式购物中心，龙岗COCO Park的亮相，标志着深圳星河集团将以“福田COCO Park”为蓝本正式开启购物中心的品牌复制之路。

　　寄予着星河集团描绘商业地产蓝图厚望的龙岗COCO Park，能否再次延续福田COCO Park 的成功与辉煌？星河集团未来在商业地产领域又有着怎样的发展战略？……2011年9月28日，在“龙岗COCO Park招商成果新闻发布会暨主力店签约仪式”期间，赢商网记者独家专访了深圳市星河房地产经营有限公司常务副总经理兼龙岗COCO Park项目总经理杜志文先生。以下是采访实录：

赢商网独家专访星河商业地产常务副总经理杜志文

　　前瞻性与胆魄 星河集团抢占商业地产先机

　　据了解，在2010年制定的星河集团战略规划中，最初的设想是以房地产综合开发为首，商业地产经营和金融投资为辅，实现三元驱动。目前，地产开发、商业经营和金融投资已构成了星河集团业务布局的“三驾马车”。

　　而早在2005年，随着深圳市星河房地产经营有限公司成立，从此，星河集团便正式踏上住宅地产开发与商业地产经营结合的发展之路。截至目前，星河集团已在商业地产领域沉淀6年多的时间。正是因为如此，在谈到星河集团在商业地产领域的优势时，杜志文先生明确向赢商网记者表示，最重要可简单概括为两个字，即是“先机”。

　　杜志文介绍，星河集团领导眼光超前，很多年之前就预测到房地产市场将会逐渐向商业地产转型的趋势，并大胆抢先进入该领域。2003年，星河集团收购深圳中心区星河COCOPARK购物公园项目，拍卖取得深圳龙岗中心城17万平方米商住项目。2005年，与世界500强的酒店业巨头万豪集团签订管理经营合同，筹建深圳星河丽思•卡尔顿酒店，同步开发星河世纪、星河COCO Park、星河发展中心等四大项目。值得一提的是，在当年星河集团投入巨资开发福田COCO Park项目时，很多业内人士对此并不看好。而福田COCO Park项目今天的成功，正是对集团抢占“先机”最好的佐证。

　　时光回到5年以前，那时的深圳中心区区商业还是一片空白。事实上，按照深圳市政府的规划，深圳CBD商圈被定位为“深圳高端购物中心商圈”，其位置独特，交通便利，辐射范围广。不过，在福田COCO Park之前，深圳中心区高端商业还几乎是一片空白。星河集团正是在清晰洞悉中国城市化进程、进入小康社会后市民对消费需求的不断提升，以及城市未来发展规划的大背景下所蕴含着的巨大商业发展空间，才成就了后来福田COCO Park购物中心的惊艳亮相。

　　随着福田COCO Park购物中心2006年的开业，这个拥有超过8.5万平方米的城市多功能复合体，集合了多元空间、广场、步行廊桥、绿化的城市复合形态，聚集购物、休闲、娱乐、美食、运动、观光等多功能于一体的现代商业巨舰，带动了深圳中心区商业文化的迅速成形。如今，该地方已是深圳金融、商贸、会展、行政、文化的中心地带，商业高起点并迅猛发展，成为与深圳东门、华强北、地王等老一代商圈齐名的新兴商圈。

　　也正是福田COCO Park项目的成功开发营运，带动深圳新兴商业地产项目的“崛起”，2007年12月深圳海岸城购物中心开业，2008年8月益田假日广场开业，2010年11月深圳KK MALL迎客……

　　完善与提升 龙岗打造COCO Park的“2.0版本”

　　五年来，福田COCO Park在软硬件配套上一步步完善。2009年下半年，福田COCO Park重新规划12条折叠式商业内街，按南北两大片区，分别打造“时尚牛仔”、“运动数码”、“温情内衣”、“韩国风尚”、“国际潮流”五大主题街区，如今已彻底成型。杜志文向赢商网透露，在福田COCO Park迈入开业第6个年头契机，将进行新一轮的业态调整与品牌升级。按规划，该项目将减少餐饮业态比例，预计将从原有的40%缩减至30%左右。同时，紧跟潮流，将增加品牌服饰的占比，目前已引进国际知名快时尚品牌优衣库。

　　近年来，深圳政府斥巨资打造13.95平方公里的龙岗大运新城，将逐步建成集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，片区中心化趋势势不可挡。而大运会的召开为龙岗带来了全新的发展机遇，高交会馆、留学生创业园、天安数码城、信息学院等机构的接连移驻，大运新城商圈迅速崛起，成为龙岗商业新中心，并逐渐取代龙岗中心城商业中心的龙头地位。

　　一个重心的转移，即标志一个时代的开始。高端的规划起点，巨大的政府投入，便捷的交通条件，完善的区域配套，使片区商业环境优势显著，吸引着国内外商家踊跃投资。而龙岗COCO Park的横空出世，为龙岗商业的再腾飞，找到了一个绝佳的“支点”。

　　杜志文告诉赢商网记者，龙岗COCO Park在定位、业态规划、建筑设计等方面都有所提升，着力打造成COCO Park的2.0版本。据介绍，龙岗COCO Park作为星河时代大型城市综合体的商业配套，在延续“COCO Park”公园情景式休闲购物特色的同时，更注重满足“一站式家庭型消费”需求。正是遵循该定位，龙岗COCO Park项目业态规划更加丰富化，以满足居民多元消费体验诉求。因此，龙岗COCO Park除了已引进ILLY咖啡、汉拿山、黄记煌、胜记酒楼、禾绿回转寿司、巴蜀风月、城市厨子、滋味涮、大灰狼等知名餐饮品牌商家外，国际第一零售巨头沃尔玛山姆会员店、国际知名快时尚品牌优衣库、亚洲眼镜、博纳国际影城、喜悦真冰滑冰场等知名商家更是首次被引进龙岗区。其中，喜悦真冰滑冰场还是首次入驻深圳，山姆会员店则将开出深圳第二家店，博纳影院将打造龙岗首家五星级影院……

　　同时，为响应政府绿色低碳号召与发展趋势、强化“绿色商业”的形象，龙岗COCO Park在建筑设计上以“自然、休闲”为特色，以“卵石、流水”为重要造型元素，力图打造鲜明的空间主题特色。杜志文透露，龙岗COCO Park项目目前整体招商进度已经达到80%，计划在2012年年中开业。

　　  龙岗cocopark项目招商信息：http://biz.winshang.com/Xm-5733.html

　　在杜志文看来，国内大多数购物中心的品牌结构其实并没有太大区别，COCO Park的独特之处在于差异化定位和会员制服务。另外，COCO Park运营团队更多地站在商家、消费者的角度去考虑问题，侧重维护好与商家的关系，为商家分析数据，共同探讨经营，最终达到双赢的目标。

　　进军商业地产是必然趋势 5年内商业物业达90万㎡

　　今年以来，深圳不少实力强大的开发商军团，如深圳万科、深国投商置、中航地产、华侨城集团、佳兆业、益田集团等都不约而同发布了商业地产产品线。对此，杜志文表示，进军商业地产是房地产市场发展的必经之路，现在内地房地产发展的阶段也是香港房地产曾经走过的道路。他介绍，目前香港纯粹做住宅的大型房地产企业仅剩下8-10家左右，国内房地产行业未来发展应该也会出现类似局面。从事商业地产多年深谙香港、内地及国外商业地产经营之道的杜志文指出，商业地产的定位、规划、开发、招商、运营这5个环节是环环相扣，每一个环节都是关键，每一步都需要谨慎把握。香港购物中心已经有30多年的历史，发展得比较成熟，在策划、设计、营运等方面的经验能给内地开发商提供参考借鉴。

　　杜志文还提到，在内地房地产政策的宏观调控下，以及商业地产的投资回报率比较高，实力房企集体转型商业地产是必然趋势。再从政府角度看，引入商业地产开发商，带来大批商家入驻，能为当地提供更多的就业机会、创造更多税收，甚至能为一个城市打造新的商业名片与地标。

　　在“龙岗COCO Park招商成果新闻发布会暨主力店签约仪式”上，星河集团商业地产蓝图磅礴亮相：据星河集团公布，未来5年内商业物业将达90万平方米，目前深圳雅宝项目已经启动，广州、惠州、常州的项目亦在规划之中。星河集团商业地产将紧跟集团扩张步伐，立足珠三角、布局长三角，同时进军环渤海区域，实施“一城多店”的战略。

　　相关链接：星河集团

　　星河集团作为探索建筑与人居生活为已任的城市建设者，20多年来随着深圳这个城市的发展而日益成长。从区域开发到城市运营，从本土开发到异地扩张，从经济效益到社会责任，经过20多年的长足发展，在住宅、商业、酒店、金融、资本运作、物业管理、旅游、海洋生物、等多个领域构筑精品、实现多元化发展，为提升城市品位，完善城市功能，增强城市综合竞争力做出了独特的贡献。

　　截止2010年已累计开发的总建筑面积达350万㎡，仅深圳福田中心区的总开发面积就达60万㎡；在珠三角区域拥有土地储备面积超过240万㎡，总建筑面积超过400万㎡；在长三角区域拥有土地储备2800亩。仅2010年在全国范围内相继开工的总建筑面积已达600万㎡。

　　星河集团在2009年实现跨越式发展，在战略上形成了“多元化、跨产品、跨地域、跨产业”的发展格局，正式步入全国规模化的发展轨道。

　　2010年，星河集团正式成立并明确提出“三驾马车“的战略规划：以房地产综合开发为首，以商业地产经营和金融投资为辅的三元驱动，稳步发展的同时在经济的周期波动中打造星河百年基业。

　　星河集团在健康发展的同时也肩负起企业公民的责任，积极投身社会公益事业与慈善事业，感恩社会，回馈社会。20多年来累计向教育、宗教及公益事业捐款超过3亿元，并在2008年2010年星河集团两次获得“鹏城慈善十大企业”称号。星河一直用“企业文化的熏染，企业人性的回归”的信念坚持履行一个企业公民的职责。

　　未来，星河集团将继续坚持多样化总价值优势战略方向，发挥多业态复合发展的经营优势，建设城市、运营城市，致力早日成为中国知名企业。

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