明发集团副总裁贾耀勇：明发商业广场全国扩张

明发集团副总裁贾耀勇

　　专注商业地产开发 进行全国扩张

　　赢商网：明发集团创始于1994年，是一家涉及商业地产、住宅地产、酒店、工业等领域的大型集团，截至目前，已开发商业物业规模达到多少平米？

　　明发集团副总裁贾耀勇：目前明发商业广场（项目招商信息）的版图已经扩展至北京、上海、南京、合肥、无锡、扬州、淮安、厦门、漳州、泉州、沈阳、天津、长沙、成都等20多座中心城市，在建和已经开业的项目达到40多个，商业物业开发规模已达1000多万平方米，商业项目和住宅项目的比例约各占50%。

　　赢商网：明发商业广场采取"商业地产＋商业巨头=城市经济"的战略联盟合作模式，您认为这种模式的优势在哪里？又有哪些缺点，是如何避免的？

　　明发集团副总裁贾耀勇：目前，国内做商业地产比较成熟的是万达模式：招商先行、订单地产，也是业内普遍比较认可的方式。明发商业广场提出"商业地产＋商业巨头= 城市经济"模式，也跟万达模式比较类似。商业地产开发商要想快速扩张，必须要和品牌商家建立稳定、长期的战略合作关系。从去年起，明发集团就在上海、南京、无锡、扬州、合肥举办了五场招商大会，现在我们跟金逸影院、苏宁电器等商家都形成了紧密性的战略合作关系，他们会进驻我们所有的项目。永辉超市和我们也有合作关系，不过会根据区域扩张进驻我们的项目，目前已经确定进驻4个明发商业广场。商业地产开发商如果不能跟商业巨头建立稳定的合作关系，项目的周期要么拖得很长，要么空置率会比较高。

　　当然，凡事有利必有弊，这种模式的优势是缩短开发周期，提高招商速度，减少后期的改造费用等。这个模式的劣势也是有的，比如整体的城市环境、行业环境是否适合商家的发展，不同城市不同项目业态布局是否能够符合商家的发展也是需要探讨的。当然，只要开发商和商家双发能相互理解，在共同发展达成共识，这些不利因素是可以避免的。

　　赢商网：万达、宝龙等商业地产开发商纷纷成立自营的百货、影院、游乐场、KTV等业态，明发集团有没有这方面的规划？

　　明发集团副总裁贾耀勇：目前万达广场里面的业态，明发商业广场基本都有，万达广场里面没有的明发商业广场里面也有，比如明发商业广场既有五星级酒店也会再容纳一个快捷酒店，形成阶梯型的消费模式；既有高端的夜总会也会有量贩式KTV，业态比万达更丰富。明发集团也探讨过要不要也自营零售业态，做家居建材品牌或百货业态，坦白说开发商招百货是比较难的，但经过内部研究和分析后，认为术业有专攻，毕竟明发集团是以地产开发维护，还是不主张自己做零售业，应该给不同行业更大的发展空间。而且自己做零售业可能会亏本，如果赔一两千万还不如让利给百货品牌，比如新世界百货、大洋百货，提供两年免租期等。此外，和品牌商家合作，招商时在品牌商家上面的选择性就更大。总的来说，明发集团不主张进入零售业，还是愿意把精力集中在商业地产开发上。

　　赢商网：11月29日，"明发商业广场"被国家工商总局商标局认定为中国驰名商标，您觉得明发集团在商业地产运营方面有哪些优势？面临哪些挑战？

　　明发集团副总裁贾耀勇：明发集团子2002年开始进入商业地产领域，开发的第一商业项目是厦门的明发商业广场。明发商业广场的开发开发模式采取中招商先行、规划先行的模式，跟主力店品牌商家都建立长期稳定的合作关系。此外，明发集团以领先国内的商业运营模式对旗下所有商业广场进行全程商业与运营管理，在全国各地的项目都成立了名胜管理公司进行管理。

　　现阶段，明发集团也面临很多挑战，从目前商业地产行业来看，大量住宅地产、零售行业跨行进入商业地产领域，商业地产的竞争将更加激烈。而随着社会的发展，不断有新兴的业态和商业模式出现，这就要求我们对于项目的业态规划也要不断进行升级优化。

　　赢商网：请您谈谈明发集团未来在商业地产发展方面的战略规划。

　　明发集团副总裁贾耀勇：明发集团未来还是专注商业地产，以城市综合体作为主要的发展模式，还是坚持招商先行、规划先行的道路。从发展的范围来讲，明发集团未来将立足长三角及福建地区，重点开拓环渤海经济圈、珠江三角洲、东北及中西部地区。明发集团计划今明两年在长三角区域开设南京、无锡、扬州、合肥四个明发商业广场，上海、淮安、镇江、泰州等地的明法发商业广场预计2012-2013年也会陆续开业。明发集团将不断创新、不断发展，在项目开发商更加精益求精，进一步扩张至全国。

扬州明发商业广场效果图

　　明年有四个明发商业广场开业

　　赢商网：明发商业广场分布在全国20多个中心城市，那么目前有哪些项目正在招商呢？

　　明发集团副总裁贾耀勇：目前明发商业广场招商有分几个阶段的，厦门明发商业广场和南京外滩发商业广场、南京明发商业广场这三个项目招商属于收尾阶段，主力店招商基本完成，还有一些次主力店和散铺有待招商；无锡明发商业广场、合肥明发商业广场、合肥明发商业广场这三个项目属于强势招商期，也有一部分主力店进场了，比如影院、超市、电器；还有一些项目是处于初步洽谈期，北京、天津、长春、泰州、淮安、镇江、上海等项目，这些项目还处于规划阶段，主要做的招商工作是和主力店比如百货、超市洽谈，了解他们的物业条件，开始设计施工。

　　赢商网：预计2012年开业的明发商业广场有多少个？

　　明发集团副总裁贾耀勇：南京明发商业广场、无锡明发商业广场、合肥明发商业广场、扬州明发商业广场这个四个项目会在明年年底之前陆陆续续开业。

　　赢商网：明发商业广场中自己持有的物业面积大概占比多少？

　　明发集团副总裁贾耀勇：常规来讲，在一个商业项目里面，主力店和次主力店部分全部自己持有，百货、超市、影院、电器等一千平方米以上的商铺全部持有，自持物业面积占比大概70%-80%，只销售临街的散铺，绝大部分自己持有。

　　赢商网：明发集团以明发商业广场作为一个品牌进行扩展，那么在不同地区和城市，定位和业态组合方面有什么不同之处呢？

　　明发集团副总裁贾耀勇：明发商业广场的定位和业态会结合不同城市的规模特点来确定。明发商业广场在北京、上海等一线城市项目规模相对小点，一般在二三十万平方米左右；但是在二三线城市的项目基本都在四五十万平方米。在大城市拿地比较难，同时也想做得更加精细。总的来说，每个项目的基本业态组合基本一，保持超市、百货、影院、电器、餐饮的业态组合，同时不同的城市可能会有增加一些新的业态。

       商业地产泡沫是相对的

　　赢商网：您觉得今年国家对房地产的宏观调控政策，对商业地产有哪些主要影响？

　　明发集团副总裁贾耀勇：在限购令和一些列国家房产政策影响下，住宅市场一路走低，但对商业地产来说算是一个机遇。一方面不限购不限贷的政策对商业地产开发商的投资项目是积极有效的。就拿南京明发商业广场来说，今年上半年项目一开盘就引发销售热潮，获得南京商业地产销售冠军，在楼市这么低迷的情况下是很少见的。当然投资热依然存在，频繁急促的调控政策还是整个楼市显得有些动荡，但这些不稳定因素的影响导致一些有投资能力的人很多处于观望状态。

　　赢商网：目前，国内商业地产开发商普遍面临专业人才流失的问题，并出现相互"挖墙脚"的现象，您怎么看？

　　明发集团副总裁贾耀勇：随着行业地产项目逐渐增多，高素质、专业化的高端人才和团队对商业地产长期良性发展具有至关重要的作用。人才流通时正常的，每个人都有寻求自身发展空间的权利。商业地产是新兴的行业，优秀的人才很有限，开发商如果想持续发展商业地产，就必须要自己培养人才。明发集团一向爱惜人才，对于符合企业文化并能与明发共同成长的人才都会进行特殊性自主培养，给他们提供长期、稳定的发展平台。

　　赢商网：近年来，万科、保利、雅居乐等房地产巨头纷纷加大商业地产的开发比例，您如何看待全国各地涌现的商业地产开发潮？如何看待"商业地产泡沫"的说法？

　　明发集团副总裁贾耀勇：商业地产泡沫应该分几个角度看，第一，适度的泡沫是市场可以接受的，股市、住宅地产同样也有泡沫，在一定的历史阶段，开发商提前对市场布局是可以理解的，就像现在很多人说中国很多铁路是闲置的，但提前修好铁路对一个地区的后期的经济发展很有帮助。第二，商业地产超前开发是将来市场能够消化的，城市综合体超前开发，先把商业配套做起来，人口就会朝这个区域聚集，这种泡沫经过一定时间，市场化发展后能够消化的。第三，哪些项目成为泡沫，哪些项目能被市场所接受，最重要还是要看操盘的人，同一区域的两个商业项目，定位好、招商好，后期的推广、宣传做得好的项目就能生存下来，周边的市场也逐渐成熟起来。而另外一个项目做得不好就会成为泡沫。

明发集团副总裁贾耀勇为赢商网题字