城市更新与再造，二三线城市价值提升主力引擎

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！欢迎来到2012年珠西城市综合题发展高峰会现场。住宅地产持续受调控，城市综合体作为商业地产的高端发展模式，迎来了我国快速发展的最佳时机。今天，由广东省连锁经营协会与中国商业地产第一门户赢商网主办的2012珠西城市综合体发展高峰会，邀请到了行业专家、业界代表和媒体意见领袖，共同探讨在时代大背景下，如何合理定位综合体。

　　    下面首先请允许我代表主办方，介绍与会的各位领导嘉宾，他们是：

　　    中国房地产及住宅研究会副会长  顾云昌先生

　　    中山市委常委、副市长 谢中凡先生

　　    珠海市发展和改革局局长 黄锐先生

　　    广东省连锁经营协会会长 孙  雄先生

　　    中山市国资委党委书记、主任  陈俊源先生

　　    中山市纪委副书记、市监察局副局长  万延生先生

　　    中山市国资委党委副书记、副主任  余涛女士

　　    中山兴中集团党委书记、董事长  梁悦恒先生

　　    银泰置地（集团）有限公司副总裁 王  锐先生先生 

　　    《21世纪经济报道》地产事业部副总经理 吴传鲲先生

　　    广州市城市规划勘测设计研究院副总规划师 郑  静先生

　　    另外还有珠中江代表及中山市凤鸣路商业圈开发建设领导小组各成员单位的领导

　　    今天所有到场的嘉宾都是来自于政府相关领导、业界的知名专家、高端品牌的中高级管理者，在此欢迎各位的到来！同时也要感谢媒体朋友们对本届峰会的关注与支持，到场的媒体分别有：中山日报、中山商报中山广播电视台、珠海电视台、21世纪经济报、广州日报、南方都市报、南方日报、珠海特区报、凤凰生活杂志、赢商网、搜狐焦点等媒体，感谢你们！

　　    城市综合体，作为一个全新的MALL概念升级，如何更合理地规划及组合资源，是城市综合体结合大区域环境进行市场定位的首要课题。2012年开始，城市综合体如何合理定位？如何吸引全球大品牌充实综合体定位？珠西城市综合体谁来领航？今天我们请来了各位专家及嘉宾为我们分享他们的智慧。首先有请《21世纪经济报道》地产事业部副总经理吴传鲲先生为我们主持峰会。

　　    同时有请专家组嘉宾：

　　    中国房地产及住宅研究会副会长  顾云昌 

　　    中山市委常委、副市长 谢中凡  

　　    广东省连锁经营协会会长 孙  雄 

　　    银泰置地（集团）有限公司副总裁 王  锐  

　　    广州市城市规划勘测设计研究院副总规划师 郑  静　　

　　专家组对话：城市更新与再造，二三线城市价值提升主力引擎

　　吴传鲲：非常荣幸有这个机会代表《21世纪经济报》代表这个峰会对话，我们第一个对话主题是城市更新与再造，二三线城市价值提升主力引擎。做这个主题的对话，最主要考虑在我们中国城市化进程过程中，对于城市的集约型发展是一个必然的选择。作为刺激消费，带动投资区域经济的发动机，城市综合体也成为中国城市化的引擎和城市形象标志，我想这是我们作为对话主题的原因。在这里我们在座的嘉宾，有行业专家顾会长，有政府领导谢副市长，有零售行业的资深专家孙雄会长，还有开发商王总，有城市勘测规划院的郑静博士。

　　下面我们开始正式的对话，首先我想问顾会长一个问题。我们知道现在中国，尤其是房地产行业面临一个有史以来最长时间，最大力度的调控，已经深深影响到了房地产行业，从中国的宏观经济层面来讲，能不能请顾会长给我们解读一下城市化进程中，我们二三线城市扩张和城市再造的方向。请允许我再稍微提一下城市扩张和城市再造，这是我们城市发展的两条必由路径。城市扩张就是城市的新区开发，城市再造实际上就是我们所说的旧城改造。

　　顾云昌：很高兴再一次来到中山，参加高峰论坛，大家知道中国在十二五期间，依然是重要的战略机遇期，这有两个原因，第一是工业化，第二是城市化。我们首先讲城市化为什么可以拉动内需，城市化就是农民兄弟进城的过程，增加城市人口的过程。现在国内消费不足，这次中央经济会议报告强调进一步扩大内需，稳定外需。我们内需在什么地方呢？一个就是投资，一个就是消费。消费的最大亮点在哪里？就是我们的城镇化。城镇化为什么有这么大的亮点，因为我们知道城市居民的收入是农村居民收入的三倍，我们消费能力恐怕也是三倍。只有越来越多的农民变成城市居民，才可以增加消费能力，才有更多的钱买东西。这就是一个内动力，当然对我们房地产来说，同样也是一样。他进入城市，需要有房子住，需要有工作场所。所以在未来很长一段时间，只要中国的城市化保持很长的城市化，我们的内需是不缺动力的。现在的内需是50%，中国有一半人住城里，一半人住农村。未来的城市化最起码是70%，衡量一个现代化国家，一个主要的指标就是城市化率要超过70%。我们过去若干年，每年大概城市化率是增加1%，我们从50%到70%，最起码还有20年的城市化。这是我们拉动中国经济最大的动力。

　　第二点，我们房地产担任什么角色呢？我认为中国的房地产业是中国的第一内需。它不仅可以从投资角度，也可以从消费角度拉动内需。为什么叫第一内需？我说一个最简单的例子，去年一年全国城镇居民一共花了多少钱买房？大概是8万亿。8万亿是什么感觉？8万亿是全国一年的财政收入。城镇居民用在吃的、玩的、学的、医的等方面的开支也将近8万亿。也就是说去年老百姓的一半钱用来买房，另外一半钱用与其他的费用。土地的收入占地方财政的一半，广州占了48%、49%。对地方财政来说是第一产业，对老百姓家庭而言。你们家里一共有多少财产，你的房产值多少钱。一般家庭的房产都要超过家庭财产的50%，一般的中产阶级达到60%、80%。对国家、老百姓而言，房地产是第一内需。我们判断城市化进程和城市综合体的概念，我觉得城市化有好的城市化，也有差的城市化。差的城市化，美国的城市化也不是好的城市化，它的摊子很大。美国的国家是车子的国家，欧洲的国家相对比较好。我们的城市化一定要讲紧凑和绿色。城市的扩张，不可能无限制往外扩张，应该把旧城搞起来，更新的问题，改造的问题。对外的扩张也应该按照城市的面貌，不能摊大饼，所以我们综合体孕育而生，在综合体里面产生很多的就业机会和经济效益。综合体是我们城市经济的GDP，城市GDP的发动机。

　　刚才讲到二三线城市，好的城市化在中国应该是大中小城市协调发展的城市化，而不是全部涌向大城市，最大的问题是交通堵塞问题，污染问题。中国的堵车已经堵出名堂来了。到上海，上车就堵。到广州是广泛的堵，到深圳是深入的堵，到郑州正在堵，但是再堵也堵不过北京，因为它是首堵。我们城市化不高度的密集，这样可以减少交通的压力，也可以是绿色的。我们的开发商认准这样的机会，搞综合体，综合体的确有很大的优势。综合体也不是那么容易搞的，今天讨论我们综合体如何在城市更新当中发挥更好的作用，我认为是非常重要的一个课题。我先讲这些，谢谢大家！

　　吴传鲲：感谢顾会长，顾会长视野非常辽阔，第二由于顾会长接近我们政府智囊的高层，他对中国城市发展的问题都有很深入的了解，短短的几分钟，并不能完全说明他的观点，没有关系，我们等下有时间还会继续这个话题。刚才顾会长主要讲了，我的理解，如果我们把城市综合体看成一个大片的话，其实政府是不是从某中程度来讲是一个制片人的角色。刚才会长讲了，城市要紧凑型的发展，这个谁来定，至少在中国来说是政府来定的。讲到交通问题，交通属于配套设施，这也是政府来定这个事情。我想下面就由我们的总制片人，我们的谢市长讲讲关于城市综合体的发展。我对谢市长有两个问题，第一个问题，我想大家都知道，为什么政府喜欢我们的开发商做城市综合体，或者喜欢做商业，因为它可以带来税收、就业、城市商业服务业的发展升级等种种好处。例如我们兴中广场来说，还是一个城市的形象地标。你从政府的角度来说，你是如何来看城市综合体的发展？

　　谢中凡：感谢各位领导、专家参加我们的会议！今天我们是2012年珠西城市峰会。从大的方面来讲，中山这几年一直致力于打造城市综合体，我们应汪洋书记的要求，珠西城市走一条跟东岸不一样的道路。什么是不一样的道路，我们理解为几条道路，第一增长的道路，用较少的代价创造更多的财富。我们搞综合体，慢行系统。第二是企业发展之路，通过产业集聚，土地集约，进一步使我们经济转型升级。第三是绿色生态之路，守住碧水蓝天的底线，还老百姓优美的环境。第四是和心善，把管理搞上去，保一方平安。第五是鱼米之路，推动文化走出去，重新用文化来引领经济社会的转型。目前我们兴中广场的综合体就是在这样的大背景下发展起来的，我们中山的目标是打造新一代珠西城市的理想城市，通过定位精准，管理精细把中山打造成为一个符合时代特征，具有中国风范，突出岭南特色，体现中山元素的岭南城市的精品。这是我们的大背景。

　　第二、政府为什么要推动兴中广场这样的城市综合体，其实我们有几个考虑，第一从文化引领的角度，像这个综合体，我们绝对不是单纯从经济效益来做的。刚才我们说到城市再造，我们希望兴中广场这样的综合体，在整个中山城区，特别是老城区的再造过程中，再次焕发它的文化魅力。兴中广场所在地，特别是天字码头，是八百年中山历史的发祥地。我们这次给兴中广场的定位是中山历史的再出发。城市综合体要么选择地标式的建筑，要么是有历史有文化有根。所以我们在整个概念设计的过程中，充分的考虑中山商业元素和文化元素。中山地方不大，但是中山有悠久的商业文化。大家知道近代买办阶层中，中山买办是一个重要的阶层。中山人是民族百货业的创始人，例如新大新的祖先是中山人。大家到我们文化园区去看，还可以看到四大百货公司的鼻祖。我们有这么悠久、深厚的商业文化积淀。我们在八百年发祥地的地方再造我们中山的辉煌，从而通过挖掘中山商业文化的精华精髓，再次把它发扬光大。

　　第三，从城市功能角度来讲，我们现在希望旧城改造中，通过综合体的建设，走一条用城市化带动工业化。我们目前最明显的两大特征是工业化和城镇化，过去我们走的是工业化推动城市化，现在要走城市化推动工业化。像兴中项目，它有各种综合性的服务功能，可以大大提升我们的城市功能。用功能的完善吸引高端业态的集聚。我们通过这样一种城市综合体的建设，通过挖掘历史文化积淀，重新再引领我们城市进一步向着特色城市和精品城市转型。

　　第四、从业态来讲，城市综合体在服务业来讲，它把服务业产业链条延伸，延伸成为一个综合体，解决过去单一商业单打独斗的局面。它能够浑然一体，像我们搞工业一样，可以最大限度降低成本，能够充分利用土地的空间，我们所说集聚、集约、集中，就是所谓的楼宇经济。在不大的空间里面发挥它的最大效益。如果从产业角度讲，政府当然会支持这样综合体的建设，希望它成为城市再造和城市更新的重大引擎。所以经济效益当中，在城市建设过程中，希望城市综合体可以发挥更大的功能。

　　吴传鲲：谢谢谢市长！谢市长作为城市综合体可以满足城市各个功能的需求和城市综合体的本身的商业价值，更主要是引入文化，谢市长提的非常好。我也参观过（先师百货）的祖居，以前我不知道，现在我了解到中山的商业文化至少不低于广州。谢市长刚才这段讲话，作为我们大片的制片人已经把它阐述的非常好，非常完整。大片还需要导演，作为开发商来讲，就是城市综合体的操盘手，也是大片的导演。我们有请银泰的王总回答下面的问题，开发商在城市扩张中扮演什么角色？第二个问题，城市综合体涉及到政府、开发商、商家、住户、老百姓，这种共赢的局面能不能实现或者怎么样实现。当然很多媒体报道的原因，我们中国的房地产开发商通常被描述成一种暴利贪婪的角色。但至少从我们接触的来说，像兴中广场，它真的不是纯粹获得经济效益为目的，确实是为了提升这个地方的商业服务业水平，把中山的商业文化价值有一个有力的提升，同时给老百姓更好的消费娱乐场所。作为开发商来讲，它实际上在社会上扮演了一个非常好的角色，很多时候这个角色是正面的。

　　王  锐：开始吴总就将我们的政府定位为电影制片人的角色，如果从这个行业来看，可能开发商是比较像导演的角色。从整个城市发展来看，政府部门是总体的规划师，城市未来怎么发展，不同的产业如何布局，政府有它的总体规划。大家也可以看到，很多开发商进行自己的项目宣传的时候，近一年喜欢用一个词：城市运营商。我觉得这个词是非常贴切的，如果政府是总规划师，开发商就是运营商，帮助政府将这些规划实现的手段。开发商目前进入商业地产经营，目前来说是非常的艰难。我们要面对政府、消费者、商家。开发商成为政府、消费者、商家的纽带，我觉得开发商既是城市运营商，也是政府商家之间的纽带。

　　近一年的宏观调控，很多开发商都转入到商业地产，中国商业地产十多年的发展历史，也经历了产权的销售，到后来支持商业进行发展的历程。为什么会经过这样一个过程？商业地产的开发商其实不存在暴利的时代，大家知道投资商业地产来说，它是一个长期回报的产品，所以国际上真正投资商业地产的，很少有对冲基金，基本上是以养老基金为主。因为这个行业不是高回报的行业，短的也11、12年，短的要15年的投资回报期。对资金要求比较高，对地产经营管理水平要求也很高，所以这个行业是非常的艰难。如果一个好的城市综合体的项目，它一定会得到政府、商家、消费者的全方位满意。如果城市综合体运营的好，实现城市的升级换代，也提升城市零售服务业的水平，也提升广大消费者的消费需求。同时创造了大量的就业，还有税收，也对城市经济发展起到很大的作用，也带动城市的改造和周边行业的发展。这对商家来，尤其原来大卖场到百货中心，更加有优秀的商业店铺提供给他经营，对他本身来讲也是一个提升，自然而然，商家也满意。对消费者而言，城市综合体不只是零售行业，它实际上已经改变消费者生活模式的产品。现在的城市综合体，零售业在逐渐下降，但是餐饮、娱乐在不断的提升。我们改变了消费者的生活模式。商业地产项目如果运作的好，一定是政府、商家、消费者都满意的。当然由于这个行业领域的风险性非常高，对资金、运作能力，对地产开发的运营能力，对团队要求比较高，万一做的不好，会造成一些资源的浪费。好在政府，包括各个行业领导，对商业地产都是极大的支持，所以给我们开发商和商家很多发展的机会。我相信随着中国城市化的发展，城市综合体的项目会越来越多。如何解决规划平衡问题和资源的有效配置，我相信对中国的整个城市化进程有极大的推动作用。谢谢！

　　吴传鲲：谢谢王总，我注意到王总出现最多的字是难字，让政府、商家、消费者都满意，这确实是很难的。正因为难，所以才给这个行业有更大的挑战。这样的项目一旦成功，它带给一个城市的，带给这个城市居住的人都有一个非常好的作用。我们制片人、导演都有了，还要考虑一个主角的问题，我觉得在城市综合体里面的商家和住户是我们的主角，因为最后开业之后，负责经营的是他们，他们是主体。我们下面有请广东省连锁经营协会会长孙  雄先生。孙会长，你如何开当下城市综合体的开发热潮，仅中山未来就有十几个城市综合体建设。

　　孙  雄：刚才顾老师、谢市长、王锐，他们都谈到一些观点，有关城市综合体的发展、定位问题。我都很同意，城市综合体这个概念，这个商业模式也确实是进入了21世纪，在我们国家城镇化进程里面出现的一个现象。可以说也是一种成功的，目前来说是一种成功的商业模式。我非常同意顾老师的观点，城市综合体对于提升城市的现代化水平，市民的生活质量，包括对原有城市的改造，都有一个很大的吸引力，也是做的很好。现在城市综合体这种商业模式，已经在全国各地，不说全国，在广东，包括二级城市、三级城市，甚至在珠三角的一些城镇得到了认同。大家都在按照这种模式去发展、投资、开发。现在我们也没有办法去统计，在城市综合体里面，它里面有一个核心，这个核心，城市综合体的商业，这种商业在前段时间，它是以购物中心为代表，不管是大到大连万达的上千亩甚至是几千亩，或者是小的几百亩，综合体都离不开商业的核心，这个商业地产。

　　在这里，我们和赢商网曾经在2009年对广东省购物中心做了一个初步的了解统计，我们用了半年的时间，发动了很多人，对全省的购物中心摸了一个底，当时的标准是3万平米以上，后来一摸，不行，太多了，有300多个，后来就把底线提高了，5万平米以上。在09年的时候，年底的时候，已经建成的，广东就已经有199家，已经建成的，开业的，正在经营的。平均的规模是在7万多平米以上，因为底线是5万平米。每平方米，它的销售额应该是达到什么样的营业额，达到3万，这个购物中心又是怎样的，一平方米应该容纳多少个售货员，安排多少就业，当时我们算了一下，需要3.3万销售员。当时我们对城市综合体的商业地产，以购物中心为代表的商业地产做了一个调查，得到了非常有用的数据。从中我们可以判断，从这些数据也可以判断，这个购物中心是旺还是不旺，成功还是不成功，存在的是什么问题。但是我可以告诉大家，经过这三年变化，城市综合体里面的商业概念，商业地产的概念来说，对我们来说又提出一个新的挑战，不仅仅是一个服务城市综合体里面的居民这样的概念。以城市综合体的商业标志，它的成功应该是有什么特点？我概括了一下，有以下几个特点：这个城市综合体做的成不成功，综合体里面的商业成不成功，它首先和这个城市的标志有关系。也就是说如果你这个综合体是处在城市标志性的东西，这些东西包括主要的建筑物，主要的民风、民俗、民情、民居，依托在附近。一般来说，这些商业综合体都非常吸引人，都会做的很好。还有一个，如果这个城市综合体里面，它能够包容这个城市里面沉淀的历史文化，这个综合体影响力就更大了，不仅是服务所在居民，还可以影响周边其他的城市，甚至可以跟一线城市做一个很有利的竞争。一个城市综合体里面的商业，如果它能够沉淀到城市的文化，这个综合体就一定很有活力，很有生命力，很有吸引力，很有辐射力。

　　这几年我们也看了不少城市综合体项目，10月份我去米兰参加了鞋展，世界三大鞋展，其中一个就在米兰。我到米兰，人家的商业化非常糟糕，路又窄，好的购物中心都在郊外，都在社区或者是新的城市综合体里面。市中心里面的商业在哪里？就是围绕米兰教堂周边的四条马路，所以高端的百货公司，高端的奢侈品公司、高端的酒店宾馆都在那里。他的商业在哪里？为什么吸引我们去？就是因为米兰的历史，米兰的文化。国外还有很多，我们可以去看，到法国这些国家。

　　我们再看看国内，现在这块发展也很快，我举一个例子，我们现在去上海，我11月份去了一趟天津，去了以后，我去上海，基本上不去淮海路、南京路，我晚上和朋友去一下新天地，再有时间去城隍苗逛逛。到天津，我不去它的商场，我到五道庙转转。这些城市的商业项目都带有浓厚的文化氛围。围绕着佛山东华里这片，一共是1000多亩地，其中首期的商业项目是15万平米，最后落实是16万平米。它把旧城改造里面的文化留下来。回过头来，我们也讲兴中广场，我对兴中广场是非常感兴趣的，我对中山南区那块，永安的老板那块故居也很感兴趣，我们完全可以做出有文化的商业综合体。这些东西是唯一性的，是没有人跟我们竞争的。我觉得兴中广场确实是一个非常好的项目，我这两年在华工MBA讲课，我就讲两个项目，一个是东华里，一个是兴中广场。你们给我的视频，我拿给学生看。我们吸引商家的，首先你要有文化，把文化做出来。第二能够成功的商业项目，就和投资人有关系。投资人，我概括两点，一个是要有实力，像王锐说的，没有钱做什么东西。但是很多人有钱，他不一定能够做成这个东西。第二个有社会责任，能够担当。尤其是属于我们中山市人民政府的长子，这种国有企业，你义不容辞，你要好好干好，你是中山人民的长子，在这点上来说，你和一般的开发商不同，是有区别的。我看到兴中广场是中山八百年历史沉淀的地方，一个码头的地方。又在中山的母亲河旁边，旁边又有几家大的五星级酒店。我觉得兴中广场是没道理不做好，没道理不吸引国内著名商家进来。所以今天我来这里，我也代表几个商家，我说这里有一个好项目。一般会长说话，都会跟过来看一下，看了之后，可能就会考虑签约了。所以在这点上，我就看这几点看法。作为广东省连锁经营协会的会长，对这样的项目，我们是看好的，也相信它一定能够成功。谢谢！

　　吴传鲲：谢谢会长激情洋溢给我们分享这么多，会长讲这么多，最重要的是两点，你做城市综合体，想做到60分，必须要有钱，必须要有社会责任。如果你想做80分，你就要做文化，你的项目要有文化，要有品位。有这么多的城市综合体项目要开，会不会有很多担心，但是只要你做出来有特色的东西，我想就会立于不败之地。最后到我们郑  静博士，他类似我们的电影的编剧。城市综合体在建筑规划上究竟要达到一个什么样的标准？

　　郑  静：各位领导，各位嘉宾，大家下午好。我非常赞同前面几位领导专家的意见。我们现在城市综合体的发展是方兴未艾。我是来自广州城市规划勘测设计研究院，既做城市的总体规划，也做具体的建筑设计，当然不是我一个人，我们有各个专业，每个专业都有专业、资质。首先从细节上来说，兴中广场根据我目前掌握到的资料，它的设计理念、目标，我有一个感觉，叫眼前为之一亮。作为珠西地区，因为地理位置的关系，与珠江东有一定的差距，也因此城市的文脉，历史遗迹保留的比较完整。而且我们中山也是国家的历史文化名城，兴中广场在建筑设计和景观设计方面，体现出市政府和开发商尊重自我历史传统的设计原则，不是像有些城市做的那样，以高、大、现代化、玻璃幕墙、钢结构来作为我们的地标，反而延续了南洋风格建筑的美学价值角度。不仅如此，它还在交通的设计，体量的设计，景观的设计方面，都采取了到位的考虑。首先是体量，将近1/3是放到地下，因此它和孙文西路之间形成一个很好的协调，也包括和我们岐江，岐江尺度不大，它与岐江协调的非常好。这样才形成我们中山有别于珠江三角洲其他城市不同的地方，也体现出我们沿江的原则，我们称作为公共性、延续新、易达性，这些都充分体现了。

　　第二、它的功能的设置，我觉得是反应目前市场的需求，旗舰品牌的商店，娱乐设施、餐饮设施，这些都是比较好的比例搭配。今后我们总体的国家发展方向，虽然说现在房地产的调控是在一个特殊的时期，但长期来看，大家还是满怀信心的。最近广州也做了一个未来十年，每年10%以上增长率的规划，我想中山肯定还高过中山的增长率。这个增长率就代表城市基础设施要持续的完善。

　　2、家庭和个人收入要不断的增长。对城市综合体的市场需求是显而易见的。另外包括这种核心家庭，我们称之为年轻一代，结婚了，不和父母住在一起。他们是城市综合体，以时尚、文化为卖点的场所的主力消费主体，这部分人群在今后也是有一个显著的增长。

　　3、从纵观的角度，大家知道广州开发南沙，南沙的开发就意味着珠江口东、西，今后的交通通道将会作为我们广东重大基础设施的重要方面。珠江口是一个大的弯曲，东西一体化发展是在所难免。不管是深中通道，还是深中南通道，都会加强两方面市场的一体化，商业的一体化。我们这个综合体，大家不要只是看中山400万本地人口，它还有每年庞大的旅游人口，还有珠三角1亿人口在区域内的休闲、旅游、观光所带来的收益。

　　4、再大一个方面，刚才顾会长也讲过了，我们对前景之所以乐观，是因为我们中国还有三个八的国情，这三八的国情，对我们的交通、建筑都有指导意义。中国2015年人口发展到16亿，第二我们有18亿的耕地红线，第三每年有8%的GDP增长。在这三个约束下面，我们的城市发展一定还有一个相当长的增长优惠集约的过程。这个过程中，兴中广场这样的综合体，一定会形成适应我们中国，适应珠三角，适应珠西地区的商业业态。

　　吴传鲲：虽然我们的时间有点超，但最后我还是要请各位用一句话来概括，你期望中的或者理想中的城市综合体是怎样的？请王总先说。

　　王  锐：这个问题太大了。

　　吴传鲲：可以说很具体的，也可以是一个场景或者是任何的局部？

　　王  锐：我想它是真正的城市或者是城市区域里面消费者的生活中心，消费者所有的活动都能够在城市综合体里面实现。

　　孙  雄：一个城市的商业综合体，它是能够把城市所在的文化浓缩到里面，这样才有它的竞争力和生命力。

　　顾云昌：综合体本身就是一座卫星城市，能满足居民的各种需求，所以综合体一定是使我们城市更加繁荣，使老百姓生活更加美好的综合体。这是一个前提，我希望我们的综合体各具特色，十几个，二十几个，一定要有差异化，一定要有特色，不要千篇一律。

　　谢中凡：我希望城市综合体是一个包括我们广大市民在内的天堂，六个字：乐事业，优生活。

　　郑  静：好玩，有益，不太贵。