中国商业地产精英论坛对话：商业地产的发展模式

　 （赢商网记者4月15日广州报道）4月15日，2012中国商业地产精英论坛暨大中华购物中心联盟八周年庆典在广州新塘凤凰城酒店举行。期间进行了“商业地产的发展模式”的对话，以下是对话嘉宾观点概括。

2012中国商业地产精英论坛对话：商业地产的发展模式

     广东长隆集团商业项目部总经理

     张广忠：尊重商业地产运营规律，通过“六气”养成想要的商业模式。

　   六气法则：规划场气，挖掘地气，聚集人气，提升房气，滚动财气，形成商气。

　  从拿到地开始，考虑如何做好专业的长远的规划，形成个一个场气；然后将所面临的条件、环境包括人口，周边的一些产业、交通，地产的发展情况，如何充分挖掘出来与之配套，这就是挖掘地气；接下来考虑如何聚集人气，没有人气做商业是不可能的；再通过人气的聚集来提升你的房气；第五就是财气，形成你的资金链；最后再做你的商业，或者是商业综合体，形成所谓的商气。

　　这样的模式在国内有非常成功的例子，比如说深圳华侨城，深圳东部华侨城，华侨城的欢乐谷，还有上海新天地，都是“六气法则”养成的。

　　将主题公园或游乐园与购物中心的关系用一句话来表达“主题公园是平躺着的购物中心，购物中心是立起来的游乐园”。你要尊重商业地产开发规律，比如说它是长线投资，它是不动产，或者说总体规划要跟商户商家有很好的合作关系；它需要长期培育，它要让商户感到既要让利又要争利。很多的开发商没有注重这方面。但是凡是尊重商业地产运营规律的开发商都是成功的。

　　深圳深国商集团商业公司总经理

　　苗思华：适合自己的才是好的模式

　　商业地产发展模式，我个人认为应该从两方面谈起，首先是开发商的角度，开发模式到开发成功以后进驻的经营模式。

　  开发模式方面。有开发出来后，全部持有的、全部销售的、按比例持有的。这样的开发模式是谁来决定？模式不是生搬硬套的，最适合自己的才是最好的模式，你拿到地以后要知道你适合做什么，你这个城市或者区域，要做的商业是什么？适合做单体还是由很多的单体组合成的综合体？商业地产非常非常的专业，要有专业的人做专业的事，开发一定是以商业为主导来指导进行开发，拿到地以后要知道适合做什么，在这个城市或者区域，要做的商业是什么？怎么组合要根据当地的市场，拿了地就要好好的分析。

　  经营模式方面。定位开始建之后还有招商，最后还有运营管理。能否招商落实到位，能否经营管理到位，这是商业地产最关键的问题。

　　暨南大学教授、博士

　　张建斌：品牌和模式的创新需要与时间、空间相吻合

　　模式的打造过程当中，一定要和当地的环境相结合，不能在空中构造一个品牌，必须寻找自己生存的根基，我们必须要有一个设想和展现。更重要的是我们要看品牌打造的时间，比如说它是一个创新的品牌或者创新的模式，但它不一定会成功，因为他创新的时间不对。广州第一家超市广客隆没有做起来就是因为它的交通位置不太好，国人的消费习惯还是以国营为主，也就是他的出现和当时环境并不符合。但是随之发展，我们很多的业态出现了，现在很多的购物中心其实是顺应了消费者的需求。品牌的建立并不是单方面的想象，品牌的建立也是跟当地的生活水准和生活习性有一定的吻合性。

　　全国房地产投资基金联盟会长

　　张民耕：商业地产要形成自己的金融模式

　　开发商最缺的东西就是钱，所以说开发商现在“贫血”了，商业地产更加缺血。

　　如果商业地产不能成功的上市，不能进入金融市场，很快就会在金融市场里倒下。凯德置地就是代表，凯德置地在中国不能上市就到了新加坡，上市后血液循环不断，过得很滋润，商业地产对金融模式需要有更多的关注。

　　商业地产的开发一个模式出来，要经营要可持续发展，面临着非常大的挑战，主要是小资金干大项目、短资金干长项目、抗风险能力低的干高风险的项目。这些问题如何解决？

　　金融市场上有各式各样的钱，都是可以填补商业地产当中的持续经营，就是所谓的活下来，并且发展了金融渠道。另外，我们做商业地产，做任何开发项目或者是投资项目，最关心的是退出问题，退出靠的是什么？并购，这个事情是中国一定要做的，大家要高呼，否则没有出路，你不可能体积无限大，所以从这个角度来说商业地产的金融模式也要起来。