中国商业地产渠道发展结构的差异化分析与案例说明(下)

    中国商业地产渠道发展结构的差异化分析与案例说明(上)：http://news.winshang.com/news-111701.html

　　 中国商业地产发展至今，在市场定位规划模型、商品品类组合模型、财务管理模型三方面；购物中心(重资产)与百货公司(重或轻资产)在以上三方面有何差异? 由贝特琳董事长姜美娜讲述，并举成功案例分享之。

　　姜美娜表示，以她在台湾操盘过的百货、购物中心，与在中国大陆为开发商开发管理综合商业地产近12个大型项目(超过200万平方米)来看以上三个问题；下列将以百货公司(北京新光天地)、购物中心(北京西单大悦城)两个案例，来说明以上三个问题的差异点。

　　一、百货公司案例：

　　北京新光天地 …全中国最大单体百货公司综合商业建筑体

　　1、市场定位规划模型：

　　⑴定位以京城最高端、最时尚的生活方式，为政商名流服务的新天地。

　　⑵强调全年时尚走秀、发表会与商品体验活动的新概念。

　　⑶以"新城市百货综合体"规划，满足北京全客层的一站式服务设计模式。

　　2、商品品类组合模型：

　　⑴全国首创开放式专柜百货+高端奢侈品牌店群，互动结合的新模式。

　　⑵以全球独家品牌为主题规划，带领近200个世界品牌进军中国市场。

　　⑶创造文化艺廊(新光文苑)进入商业体的文化战略模式。

　　⑷全国首独高端精品超市 + 主题餐厅化国际美食街的新结合服务模式。

　　⑸全国首创奢侈专门店，在百货内沿街设立街边大门的贵宾服务模式。

　　⑹全国首创主题式刊物，定向活动营销新模式。

　　3、财务管理模型

　　⑴全部品牌以联营包底扣点的方式，实现财务管理模式。

　　⑵轻资产投资为主，实现全中国商业营运第一年就能损益平衡的案例。

　　二、购物中心案例：

　　北京西单大悦城 …全中国第一个以"青年"为主题的潮店云集约会天地

　　1、市场定位规划模型：

　　⑴建立中国特色的年轻文化、体验文化、与创新文化的新玩乐地。

　　⑵定位以全北京年轻人聚集、约会的时尚潮地。

　　⑶强调在硬件上空间、视觉的主题规划设计，让环境特色冲击全北京。

　　2、商品品类组合模型：

　　⑴世界创意文化品牌旗舰店的群聚城。

　　⑵以北京餐饮品牌最集中的约会天地，整合年轻潮流零售品牌。

　　⑶以新品发表、潮文化演出与娱乐文化动感互动，让年轻时尚带动零售。

　　⑷生活方式的组合，把流行品牌、主题餐饮与动感娱乐三者完美演出。

　　3、财务管理模型

　　⑴全部品牌以租赁(少部份品牌以联营扣点)的方式，实现财务管理模式。

　　⑵中粮集团以重资产投入的方式，进入商业地产经营项目。

　　总结

　　姜美娜表示，北京新光天地以2007开业，开业当年做了12亿营业额(8个月)；直到2011年实现营业额超过65亿，跃居全中国所有商业体单店第一名(百货公司、购物中心、大卖场)。预计2014年突破100亿年销售额，实现中国首个单一商业项目突破百亿的里程碑。

　　姜美娜說，北京新光天地的成功充分体现在她的好朋友新光三越集团吴昕达总经理(CEO)领导之下；把台湾人对商业管理的细致度发挥的淋漓尽致；值得国内同行同业的学习与观摩。 （作者：贝特琳董事长姜美娜）