世茂股份：上半年销售超40亿 已完成全年目标六成以上

　　因预售证原因延迟至今年入市的厦门世茂海峡大厦，上半年的销售表现亮眼，截至6月底已累计实现销售额超过15亿元以上。

　　而该项目亦成为世茂股份上半年的销售亮点之一。

　　世茂股份透露，上半年公司累积合同签约销售额超过40亿元。依此计算，单是茂海峡大厦一个项目就贡献了近四成。

　　半年业绩

　　不得不提，上半年已完成40亿销售额的世茂股份，至今已完成全年销售指标70亿元六成以上，这确是一个不错的成绩。

　　“今年以来，我们加快了项目工程建设速度，很多项目提前拿到预售证，项目开盘的数目也较往年更多。此外，公司每月的推盘节奏、开盘数量也比较均衡。”世茂股份董秘罗瑞华日前在接受记者专访时，透露了上半年销售创佳的原因。

　　他更透露，上半年销售贡献较大的项目除了厦门世茂海峡大厦，还有南京及常熟项目。截至6月底，南京项目录得销售额约9亿元，常熟厦门也销售近8亿。

　　罗瑞华预计，今年将有望大幅度超额完成全年目标。

　　尽管上半年年度目标完成情况不错，但世茂股份并不会就此放慢节奏。罗瑞华表示，接下来公司仍以完成年度开盘的时间节点为主要目标，根据工程时间节点和开盘时间节点往前赶，“卖得越多越好，不会有所保留。”

　　按计划，下半年世茂股份将陆续推出青岛、济南、苏州、上海等项目，其中济南项目、上海新体验和青岛诺沙湾为新开盘项目。

　　罗瑞华指出，下半年需要更多考虑“经济”面和“价格”两个因素，如果经济下滑速度过快，可能对整个房地产行业也会产生较大影响。而价格的调整也需要根据市场变化作出，“我们预计下半年房企之间的价格竞争会更加激烈。”

　　基于上半年良好的业绩表现，世茂股份亦决定下半年公司会在融资方面会合理规划，进一步减少利息支出。

　　至于私募基金方面，罗瑞华透露，目前公司还在积极地筹划当中，正与信托、基金保持沟通，共同推动世茂股份私募基金的发展。

　　商业发展

　　与此同时，世茂股份投资性房地产收入亦录得不错的增长。据介绍，世茂股份2011年投资性房地产收入占总收入的7%左右，预计今年将提升到10%左右。

　　而当中，影院票房的收入，为世茂股份收入的提升起了较大的推动作用。

　　根据早前发布的3月电影行业数据，世茂影院票房同比增长幅度达366%。而世茂影投公司的票房排名亦由47位升至32位。

　　据了解，今年世茂股份影院收入目标是1.2亿，上半年收入已经接近五千万，远超去年全年约四千万的水平。

　　这无疑给了世茂股份更大的信心。因此，世茂股份也有了进军院线的打算。

　　据罗瑞华介绍，截至今年年初，世茂股份已经开了10家影院，共84块银幕，达到申请院线的相关条件。目前正积极向有关方面申请，或进行意向性合作，预计今年年底前会有初步结果。

　　截至目前，世茂股份拥有经营性物业面积约66万平方米，罗瑞华透露，随着9月下旬昆山世茂广场二期开业，经营性面积将会增加8万平左右，因此，今年世茂股份总经营性物业面积将达到74万平左右。

　　罗瑞华称，下半年世茂股份会根据公司情况拿出一些现金资源，在适当时候为未来增加一些土地储备。

　　以下为记者对世茂股份董事会秘书罗瑞华先生专访实录：

　　记者：世茂股份上半年累积合同签约销售额超过40亿元，已完成全年销售指标70亿元的六成以上，公司是否有考虑上调年度销售目标？上半年贡献比较大的项目有哪些？

　　罗瑞华：上半年公司的整体销售情况非常不错，目前录得合同签约销售额已超过40亿，这主要有多方面的原因。

　　今年以来，我们加快了项目工程建设速度，很多项目提前拿到预售证，项目开盘的数目也较往年更多。此外，我们每月的推盘节奏、开盘数量也比较均衡。

　　今年上半年，贡献较大的项目是厦门、南京及常熟三个项目。

　　其中，厦门项目原计划于去年年底推出，但因项目工程建设等原因没有及时推售，也导致2011年销售目标未能达成。今年3月，厦门项目正式开盘，截至6月底，已累计实现销售额超过15亿元以上，成为世茂股份上半年的一个销售亮点。

　　至于南京项目，去年我们定下的销售目标是20亿，结果只完成3亿元左右的销售额。今年我们也加大了销售力度，对价格做了适度调整，单单上半年就销售了9个亿。

　　此外，常熟项目作为世茂股份重点楼盘，每年销售表现都相当稳定，今年上半年也销售了将近8亿元左右。

　　单就该三个项目，加起来就销售了30多亿元，为上半年实现超过40亿销售额奠定了基础。可以肯定的是，公司今年业绩将会较大幅度超额完成年度目标，按照以往经验，下半年销售将会比上半年更好些。

　　记者：世茂股份上半年已经完成年度目标六成多，下半年是否会考虑稍微放缓推盘节奏？

　　罗瑞华：不会。公司目前主要目标就是完成年度开盘的时间节点，根据工程时间节点和开盘时间节点往前赶，卖得越多越好，不会有所保留。

　　记者：下半年主要推售的项目有哪些？总推货量会达到多少？

　　罗瑞华：按照每季度约30亿的推货量计算，下半年总推货量大概达60多亿。下半年将主要推出济南、天津、苏州、上海、青岛等项目，济南项目、上海新体验和青岛诺沙湾都是新开盘。

　　其中，青岛诺沙湾项目会于近期推出，八月初会推出济南项目，九月中旬可能会对苏州项目南区商铺进行推售，而上海新体验项目则计划在10月左右推出。

　　记者：世茂股份对于下半年房地产市场预判如何？公司在物业销售策略方面将采取哪些措施以进一步提高销售？

　　罗瑞华：五六月份以后市场略有回暖，尤其在刚需介入的情况下，我们预计七八月份会是政策真空期，如果刚需还能够持续，改善型需求也会继续释放，回暖势头可能将会延续。根据目前市场情况来看，以价换量的策略不一定会持续。

　　今年下半年，则需要更多考虑“经济”面和“价格”两个因素，如果经济下滑速度过快，可能对整个房地产行业也会产生较大影响。而价格的调整也需要根据市场变化作出，我们预计下半年房企之间的价格竞争会更加激烈。

　　对世茂股份而言，下半年仍将会保持上半年的销售策略，加快工程建设，提早拿到预售证、尽早推盘，配合积极的销售策略，从而实现较高的去化率。

　　记者：销售费用在总签约销售额中的占比有多少？是否担心销售费用增加会影响利润下滑？

　　罗瑞华：销售费用占总签约销售额，我们一般控制在1-1.5%。

　　总体来说，世茂股份净利润率还不错，因为项目地价比较便宜，而且我们内部对成本控制比较严格，另外，提高品牌推广力度，加大促销手段，虽会增加销售费用，但我们对这部分费用的支出是有预期的。

　　记者：租金收入占比方面，2011年租金收入占总收入的7%左右，公司预计今年将提升到10%左右，公司希望未来租金收入的增长幅度每年可达到怎样的水平？

　　罗瑞华：更准确地来说，应该是2011年投资性房地产收入占总收入7%左右，投资性房地产收入包括租金收入、百货收入、影院收入等收入。

　　我们认为，投资性房地产收入占总收入的比重将提升到10%左右，因为持有的物业租金每年都会随着商业的红火而增长。

　　单看租金收入方面，以绍兴世茂广场为例，项目于2010年5月正式开业，今年上半年，绍兴世茂广场的租金收入同比增加9%，说明租金收入的增长幅度还是比较大。

　　从目前世茂股份已开业的几个广场来看，经营情况都不错，对公司未来现金流都会带来较大的提升，我们也预计，在未来五至八年内，租金收入会上一个台阶。

　　记者：预计到何时投资性房地产收入与住宅开发部分收入平分秋色？

　　罗瑞华：目前世茂股份还是保持“三七模式”，30%出租，70%出售。可以说，商业地产与城市化进程关系紧密。

　　如果城市化率达到一定水平，房开销售部分可能就会逐步减少，而租金收入占比会逐步增加。

　　记者：截至目前，公司的经营性物业面积达到多少？按照年初定下的计划，公司今年将新增经营性物业8万平方米，完成情况如何？

　　罗瑞华：公司目前拥有经营性物业面积约66万平方米，随着9月下旬昆山世茂广场二期开业，经营性面积将会增加8万平左右，因此，今年公司总经营性物业面积将达到74万平左右。

　　记者：世茂股份年内考虑进入院线行业，以提升该领域收益。那么，公司目前在院线行业方面拓展有何考虑？

　　罗瑞华：自2010年5月第一家绍兴国际影院开业以来，截至今年年初，公司已经开了10家影院，共84块银幕，已达到申请院线的相关条件。

　　现在我们积极向有关方面申请，或进行意向性合作。预计今年年底前我们在院线拓展方面会有初步结果，我们也很期待。

　　记者：能否透露世茂股份旗下十家影院目前整体收入情况？占整个投资性房产收入比例有多大？

　　罗瑞华：今年影院收入目标是1.2亿，上半年收入已经接近五千万，远超去年全年约四千万的水平。相信下半年收入会随节日大片增多而预期更好。

　　如果2011年影院收入按照4000万计算，它占公司总投资性房产收入约4亿元的比例为近10%，预计今年这个数字还将有大幅度提升。

　　记者：公司接下来是否有拿地计划？

　　罗瑞华：上半年基于对市场情况谨慎判断，并没有拿地。但根据上半年销售情况理想，我们也会考虑于下半年为明后年发展补充一定土地储备。

　　目前我们对旗下房开项目划分为五大区域，会根据各区域历史业绩及团队经营情况，向经营好的区域和团队进行倾斜，把有限的土地资源交给更好的团队来经营，使其去化率更高，效益最大化。

　　记者：你们觉得下半年会是拿地好时机吗？

　　罗瑞华：目前土地市场表现比年初好，之前有一段时间内少有成交，但近期有所回暖。目前土地市场还没有完全反转，只能说是略有回暖，但这还要根据刚需和改善型需求等销售情况来定。

　　不过，我们感觉目前整体土地市场还是供大于求，下半年还是一个比较好的拿地时机，我们也会根据公司情况拿出一些现金资源，在适当时候为未来增加一些土地储备。

　　世茂股份的战略是以商业地产为主的发展模式。我们会根据公司发展情况，顺应项目经营和政府规划，以商业用地为主，同时也会引进其他多元业态。

　　记者：一直以来，世茂股份都采取股权质押方式进行融资，为什么主要选择该方式获取更多资金？该种融资方式有何利弊？

　　罗瑞华：利用大股东股权为上市公司融资，有利于上市公司经营和发展。

　　股权质押方式，最主要好处就是融资快捷，成本适中。我们有这些资源，可以比较快速地通过银行、信托获得成本适中的资金，有利于现金流快速补充。另外，因为成本较低，所以在一定程度上也有利于减少利息支出。

　　记者：如果股东股权全部质押以后，世茂股份将采取哪些方式补充更多的发展资金？

　　罗瑞华：我们会根据市场情况来定策略。今年年初我们对市场的判断比较谨慎，但随着市场刚需和改善型需求释放，整个市场逐步开始回暖，很多项目的销售也超出原来目标，这对资金的缓解有很大帮助。

　　从目前来看，下半年公司在融资方面会合理规划，目的是进一步减少利息支出。

　　记者：公司早前曾表示，希望尝试和接触发行股权基金来支撑未来的可持续发展，目前是否已有相关实质性进展？

　　罗瑞华：自从去年8月份以来，我们一直对私募基金进行探索与研究，也做了很多尝试。但由于去年下半年房地产市场不佳，销售停滞，市场对房地产市场前景比较悲观，很多LP在投资方面也变得更为谨慎，原本有些想投资股权基金的LP后来也迟疑了。

　　目前我们还在积极地筹划当中，正与信托、基金保持沟通，共同推动世茂股份私募基金的发展。