世茂股份:上半年销售超40亿 已完成全年目标六成以上

观点地产 梁嘉欣   2012-07-20 10:08
核心提示:世茂股份透露,上半年公司累积合同签约销售额超过40亿元,至今已完成全年销售指标70亿元六成以上。

  因预售证原因延迟至今年入市的厦门世茂海峡大厦,上半年的销售表现亮眼,截至6月底已累计实现销售额超过15亿元以上。

  而该项目亦成为世茂股份上半年的销售亮点之一。

  世茂股份透露,上半年公司累积合同签约销售额超过40亿元。依此计算,单是茂海峡大厦一个项目就贡献了近四成。

  半年业绩

  不得不提,上半年已完成40亿销售额的世茂股份,至今已完成全年销售指标70亿元六成以上,这确是一个不错的成绩。

  “今年以来,我们加快了项目工程建设速度,很多项目提前拿到预售证,项目开盘的数目也较往年更多。此外,公司每月的推盘节奏、开盘数量也比较均衡。”世茂股份董秘罗瑞华日前在接受记者专访时,透露了上半年销售创佳的原因。

  他更透露,上半年销售贡献较大的项目除了厦门世茂海峡大厦,还有南京及常熟项目。截至6月底,南京项目录得销售额约9亿元,常熟厦门也销售近8亿。

  罗瑞华预计,今年将有望大幅度超额完成全年目标。

  尽管上半年年度目标完成情况不错,但世茂股份并不会就此放慢节奏。罗瑞华表示,接下来公司仍以完成年度开盘的时间节点为主要目标,根据工程时间节点和开盘时间节点往前赶,“卖得越多越好,不会有所保留。”

  按计划,下半年世茂股份将陆续推出青岛、济南、苏州、上海等项目,其中济南项目、上海新体验和青岛诺沙湾为新开盘项目。

  罗瑞华指出,下半年需要更多考虑“经济”面和“价格”两个因素,如果经济下滑速度过快,可能对整个房地产行业也会产生较大影响。而价格的调整也需要根据市场变化作出,“我们预计下半年房企之间的价格竞争会更加激烈。”

  基于上半年良好的业绩表现,世茂股份亦决定下半年公司会在融资方面会合理规划,进一步减少利息支出。

  至于私募基金方面,罗瑞华透露,目前公司还在积极地筹划当中,正与信托、基金保持沟通,共同推动世茂股份私募基金的发展。

  商业发展

  与此同时,世茂股份投资性房地产收入亦录得不错的增长。据介绍,世茂股份2011年投资性房地产收入占总收入的7%左右,预计今年将提升到10%左右。

  而当中,影院票房的收入,为世茂股份收入的提升起了较大的推动作用。

  根据早前发布的3月电影行业数据,世茂影院票房同比增长幅度达366%。而世茂影投公司的票房排名亦由47位升至32位。

  据了解,今年世茂股份影院收入目标是1.2亿,上半年收入已经接近五千万,远超去年全年约四千万的水平。

  这无疑给了世茂股份更大的信心。因此,世茂股份也有了进军院线的打算。

  据罗瑞华介绍,截至今年年初,世茂股份已经开了10家影院,共84块银幕,达到申请院线的相关条件。目前正积极向有关方面申请,或进行意向性合作,预计今年年底前会有初步结果。

  截至目前,世茂股份拥有经营性物业面积约66万平方米,罗瑞华透露,随着9月下旬昆山世茂广场二期开业,经营性面积将会增加8万平左右,因此,今年世茂股份总经营性物业面积将达到74万平左右。

  罗瑞华称,下半年世茂股份会根据公司情况拿出一些现金资源,在适当时候为未来增加一些土地储备。

  以下为记者对世茂股份董事会秘书罗瑞华先生专访实录:

  记者:世茂股份上半年累积合同签约销售额超过40亿元,已完成全年销售指标70亿元的六成以上,公司是否有考虑上调年度销售目标?上半年贡献比较大的项目有哪些?

  罗瑞华:上半年公司的整体销售情况非常不错,目前录得合同签约销售额已超过40亿,这主要有多方面的原因。

  今年以来,我们加快了项目工程建设速度,很多项目提前拿到预售证,项目开盘的数目也较往年更多。此外,我们每月的推盘节奏、开盘数量也比较均衡。

  今年上半年,贡献较大的项目是厦门、南京及常熟三个项目。

  其中,厦门项目原计划于去年年底推出,但因项目工程建设等原因没有及时推售,也导致2011年销售目标未能达成。今年3月,厦门项目正式开盘,截至6月底,已累计实现销售额超过15亿元以上,成为世茂股份上半年的一个销售亮点。

  至于南京项目,去年我们定下的销售目标是20亿,结果只完成3亿元左右的销售额。今年我们也加大了销售力度,对价格做了适度调整,单单上半年就销售了9个亿。

  此外,常熟项目作为世茂股份重点楼盘,每年销售表现都相当稳定,今年上半年也销售了将近8亿元左右。

  单就该三个项目,加起来就销售了30多亿元,为上半年实现超过40亿销售额奠定了基础。可以肯定的是,公司今年业绩将会较大幅度超额完成年度目标,按照以往经验,下半年销售将会比上半年更好些。

  记者:世茂股份上半年已经完成年度目标六成多,下半年是否会考虑稍微放缓推盘节奏?

  罗瑞华:不会。公司目前主要目标就是完成年度开盘的时间节点,根据工程时间节点和开盘时间节点往前赶,卖得越多越好,不会有所保留。

  记者:下半年主要推售的项目有哪些?总推货量会达到多少?

  罗瑞华:按照每季度约30亿的推货量计算,下半年总推货量大概达60多亿。下半年将主要推出济南、天津、苏州、上海、青岛等项目,济南项目、上海新体验和青岛诺沙湾都是新开盘。

  其中,青岛诺沙湾项目会于近期推出,八月初会推出济南项目,九月中旬可能会对苏州项目南区商铺进行推售,而上海新体验项目则计划在10月左右推出。

  记者:世茂股份对于下半年房地产市场预判如何?公司在物业销售策略方面将采取哪些措施以进一步提高销售?

  罗瑞华:五六月份以后市场略有回暖,尤其在刚需介入的情况下,我们预计七八月份会是政策真空期,如果刚需还能够持续,改善型需求也会继续释放,回暖势头可能将会延续。根据目前市场情况来看,以价换量的策略不一定会持续。

  今年下半年,则需要更多考虑“经济”面和“价格”两个因素,如果经济下滑速度过快,可能对整个房地产行业也会产生较大影响。而价格的调整也需要根据市场变化作出,我们预计下半年房企之间的价格竞争会更加激烈。

  对世茂股份而言,下半年仍将会保持上半年的销售策略,加快工程建设,提早拿到预售证、尽早推盘,配合积极的销售策略,从而实现较高的去化率。

  记者:销售费用在总签约销售额中的占比有多少?是否担心销售费用增加会影响利润下滑?

  罗瑞华:销售费用占总签约销售额,我们一般控制在1-1.5%。

  总体来说,世茂股份净利润率还不错,因为项目地价比较便宜,而且我们内部对成本控制比较严格,另外,提高品牌推广力度,加大促销手段,虽会增加销售费用,但我们对这部分费用的支出是有预期的。

  记者:租金收入占比方面,2011年租金收入占总收入的7%左右,公司预计今年将提升到10%左右,公司希望未来租金收入的增长幅度每年可达到怎样的水平?

  罗瑞华:更准确地来说,应该是2011年投资性房地产收入占总收入7%左右,投资性房地产收入包括租金收入、百货收入、影院收入等收入。

  我们认为,投资性房地产收入占总收入的比重将提升到10%左右,因为持有的物业租金每年都会随着商业的红火而增长。

  单看租金收入方面,以绍兴世茂广场为例,项目于2010年5月正式开业,今年上半年,绍兴世茂广场的租金收入同比增加9%,说明租金收入的增长幅度还是比较大。

  从目前世茂股份已开业的几个广场来看,经营情况都不错,对公司未来现金流都会带来较大的提升,我们也预计,在未来五至八年内,租金收入会上一个台阶。

  记者:预计到何时投资性房地产收入与住宅开发部分收入平分秋色?

  罗瑞华:目前世茂股份还是保持“三七模式”,30%出租,70%出售。可以说,商业地产与城市化进程关系紧密。

  如果城市化率达到一定水平,房开销售部分可能就会逐步减少,而租金收入占比会逐步增加。

  记者:截至目前,公司的经营性物业面积达到多少?按照年初定下的计划,公司今年将新增经营性物业8万平方米,完成情况如何?

  罗瑞华:公司目前拥有经营性物业面积约66万平方米,随着9月下旬昆山世茂广场二期开业,经营性面积将会增加8万平左右,因此,今年公司总经营性物业面积将达到74万平左右。

  记者:世茂股份年内考虑进入院线行业,以提升该领域收益。那么,公司目前在院线行业方面拓展有何考虑?

  罗瑞华:自2010年5月第一家绍兴国际影院开业以来,截至今年年初,公司已经开了10家影院,共84块银幕,已达到申请院线的相关条件。

  现在我们积极向有关方面申请,或进行意向性合作。预计今年年底前我们在院线拓展方面会有初步结果,我们也很期待。

  记者:能否透露世茂股份旗下十家影院目前整体收入情况?占整个投资性房产收入比例有多大?

  罗瑞华:今年影院收入目标是1.2亿,上半年收入已经接近五千万,远超去年全年约四千万的水平。相信下半年收入会随节日大片增多而预期更好。

  如果2011年影院收入按照4000万计算,它占公司总投资性房产收入约4亿元的比例为近10%,预计今年这个数字还将有大幅度提升。

  记者:公司接下来是否有拿地计划?

  罗瑞华:上半年基于对市场情况谨慎判断,并没有拿地。但根据上半年销售情况理想,我们也会考虑于下半年为明后年发展补充一定土地储备。

  目前我们对旗下房开项目划分为五大区域,会根据各区域历史业绩及团队经营情况,向经营好的区域和团队进行倾斜,把有限的土地资源交给更好的团队来经营,使其去化率更高,效益最大化。

  记者:你们觉得下半年会是拿地好时机吗?

  罗瑞华:目前土地市场表现比年初好,之前有一段时间内少有成交,但近期有所回暖。目前土地市场还没有完全反转,只能说是略有回暖,但这还要根据刚需和改善型需求等销售情况来定。

  不过,我们感觉目前整体土地市场还是供大于求,下半年还是一个比较好的拿地时机,我们也会根据公司情况拿出一些现金资源,在适当时候为未来增加一些土地储备。

  世茂股份的战略是以商业地产为主的发展模式。我们会根据公司发展情况,顺应项目经营和政府规划,以商业用地为主,同时也会引进其他多元业态。

  记者:一直以来,世茂股份都采取股权质押方式进行融资,为什么主要选择该方式获取更多资金?该种融资方式有何利弊?

  罗瑞华:利用大股东股权为上市公司融资,有利于上市公司经营和发展。

  股权质押方式,最主要好处就是融资快捷,成本适中。我们有这些资源,可以比较快速地通过银行、信托获得成本适中的资金,有利于现金流快速补充。另外,因为成本较低,所以在一定程度上也有利于减少利息支出。

  记者:如果股东股权全部质押以后,世茂股份将采取哪些方式补充更多的发展资金?

  罗瑞华:我们会根据市场情况来定策略。今年年初我们对市场的判断比较谨慎,但随着市场刚需和改善型需求释放,整个市场逐步开始回暖,很多项目的销售也超出原来目标,这对资金的缓解有很大帮助。

  从目前来看,下半年公司在融资方面会合理规划,目的是进一步减少利息支出。

  记者:公司早前曾表示,希望尝试和接触发行股权基金来支撑未来的可持续发展,目前是否已有相关实质性进展?

  罗瑞华:自从去年8月份以来,我们一直对私募基金进行探索与研究,也做了很多尝试。但由于去年下半年房地产市场不佳,销售停滞,市场对房地产市场前景比较悲观,很多LP在投资方面也变得更为谨慎,原本有些想投资股权基金的LP后来也迟疑了。

  目前我们还在积极地筹划当中,正与信托、基金保持沟通,共同推动世茂股份私募基金的发展。

 

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