张良军：万达模式符合中国市场 但未必是商业地产模式

　　2011年，随着调控政策的持续，大量资金转而流向商业地产领域，尤其是在住宅限购的一二线城市。

　　很多以前专做住宅的开发商，现在也加快了向商业地产方面拓展的步伐。开发商进军商业地产领域，首先应该是一种主动的策略选择，要下定决心，同时也要找到适合自己的发展模式和商业模式，这样才能够获得持续的发展，这才是一个正确的态度。

　　不可否认的是，很多都是打着商业地产的旗号做着住宅开发。比如说很多商业地产项目都有相当大的住宅成分，是综合性的用途。开发商进入这个领域更多是冲着综合体里面的住宅成分去的，因为住宅还可以继续产生销售收入，而住宅产生销售后，就降低了商业部分的风险。而且，这不仅迎合了一个城市规划的要求，也为地方财政提供了土地财政保障。

　　商业地产模式就是纯粹的商业地产。

　　具体来说，如果一个地块在不依赖住宅销售或没有住宅功能的前提下，做出来的商业用途，能够独立产生市场效应或者不错的投资回报，不管是通过销售还是租赁，还是长期持有或短期销售，都能够产生足够的效益，这才是真正的商业地产模式。

　　万达模式，是符合中国市场特点的一个模式，而且也取得了相当大的成功。但是从专业角度来看，万达的模式未必是商业地产模式。

　　万达模式是一种积累，通过这种商业模式的培养产生稳定的租金收益，然后通过抵押一定程度上帮助他们获得进一步贷款。这个模式还是有发展空间的。公司朝商业地产转型一定要两条腿走路，一方面有产品销售，同时还有足够稳定现金流的组合，现在国内很少开发商可以做到这两点，万达可能相对好一些了。