投50万就能坐收房租 500商铺业主梦碎上海金山“女人街”

　　朱向锋在长达半年的时间内寝食难安，这一状况如今仍在持续——原本花大成本购置商铺设想“坐收房租”，如今看起来像是南柯一梦。2009年，朱向锋和500余名业主一样，得到金山“女人街”等4处商业地产包租、年收益达8%的消息后购进商铺。没想到如今三年过去，承诺的租金却一分也没得到。截至发稿时，金山区政府责成政法委牵头协调此事，不日将会有处理结果，本报也将追踪报道。

　　随着政府对住房市场政策的缩紧，不少人将目光瞄向商业地产，而各种投资管理公司打出的“包租”牌更让他们吃了定心丸。然而在一些专业人士看来，商铺投资“包租”的背后，依然潜藏不小风险，投资者必须擦亮眼睛。

　　投资商铺三年收不到房租

　　2009年，房地产市场“涨”潮蔓延，朱向锋决定进军商业地产。当时，他看到金山“女人街”的商业地产广告。朱向锋回忆说，根据当时业务员的说法，依托上海的强大经济辐射，周边的商业地产将在未来几年深度发展；如果购买该商铺，业主不仅可以用前两年的房租当做房价免去，从第三年开始，每年有总价8%及以上的租金收益。

　　优惠与回报都非常诱人，朱向锋毫不犹豫买了一套商铺，总价50多万元。朱向锋介绍，当时他签订了两个合同：他先与该商铺的开发商惠达置业签订商铺买卖合同；又与上海润旅投资管理有限公司签订长达8年的承租合同。

　　“也就是，我们买了商铺后，整个商业街铺面并不由我们自己经营，而是由润旅公司向外招租，由润旅公司向我们支付租金。 ”朱向锋觉得这种“高回报、少操心”的方式对他这个上班族非常合适。

　　一晃两年过去，朱向锋向往着收房租的日子，“按照房价8%计算，每个月我应该拿到3000多元租金。 ”今年初，他接到润旅公司的电话，要他办一张银行卡，房租将每月打到这张卡上。朱向锋照办了。但“把卡送到润旅公司后，卡上金额一直没有变化。 ”朱向锋急了，赶往该公司，被工作人员以各种理由推脱，直到后来，朱向锋突然发现该公司人去楼空。

　　近600户业主齐讨租金

　　收不到租金的不只朱向锋一人。与朱向锋相比，郭峰还算幸运，他至少拿到第一个季度的租金。

　　同样是2009年，金山区枫泾镇鎏园商业街上的鎏园商城对外销售。广告中称，年回报保底8%，可选包租2年或8年，低风险、旅游旺铺。广告还借用枫泾悠久的历史文化广为宣传。

　　广告字眼让人心动。郭峰购买了一间商铺。陈老先生也在该处投资商铺，他自称就是冲着“高回报”才下决心买了两间商铺，“我把100多万的养老钱全部都投了进去。”陈老先生介绍，购买商铺时，还跟老伴吵了不少次。

　　按照计划，郭峰与陈老先生都应于今年开始收租。 “今年一开始，我也没收到房租。 ”郭峰说，原本属于自己的租金不见踪影，他立即向润旅公司讨要。因为郭峰讨要租金比较积极，结果拿到了第一季度租金，而陈老先生至今一无所获。于是，他们涌向润旅公司。在此过程中，收不到租金的业主逐渐认识并聚拢，互相打听后才得知，大家遭遇几乎相同，承租合同均是与上海润旅投资管理有限公司签订，且均未收到润旅公司所承诺的租金。

　　在女人街投资商铺的段先生介绍，经粗略统计有600户左右。据介绍，他们的商铺分布在金山世纪城女人街、枫泾镇鎏园商城、朱泾镇金龙新街 （部分）和朱行工业区等四个商业街，以女人街和金龙新街所占数量较大，各涉及业主200户左右。

　　承租公司已人去楼空

　　相同的回报收益率、相近的时间，都是由上海润旅投资管理有限公司承租，都在该收租金的时候，不见租金的影子……大家将矛头一齐指向润旅公司，谁知这家公司如今已人去楼空。

　　“年初去他们公司，还能见到工作人员，到了4月份，我再去，大门紧锁。 ”段先生说，润旅公司突然“人间蒸发”，大家就聚集起来寻找公司法人。近日，600名业主找到润旅公司法人陆某某的住宅，但依然未见对方踪影。

　　根据业主提示，润旅公司位于闵行区珠城路一小区内。近日，记者赶到该小区，在公司原办公楼下，两名男子正在门口徘徊，看上去甚是心急，见有陌生人上前，竟错把记者当做润旅公司员工。两人告诉记者，他们也都在枫泾鎏园各自投资了一间商铺，听说润旅公司关门了，他们赶紧找过来，已经在此等候一个上午了。

　　润旅公司所在楼道铁门紧锁。记者就此与物业联系，物业工作人员称，最近一直有人不断前来寻找润旅公司，不过，润旅公司早已不在，“已经搬走两三个月了，原来的办公地址已经租给住户了。 ”物业工作人员说。

　　“我们现在都不知道怎么办！ ”郭峰说，根据双方签署的商铺委托管理合同，现在，其拥有所有权的商铺仍在润旅公司的承租期内，如今，商铺被一家酒店租用，自己想收回都很难。

　　记者见到一份合同，为一位购买女人街商铺的业主与润旅公司所签署，共4页纸。记者注意到，在违约责任两个条款中，均是规定甲方（业主）承担的违约责任，并没有规定乙方（润旅公司）承担什么样的违约责任。不过，双方在文后用笔记录了补充条款：“甲乙双方违约责任同等”。但业主认为，此规定太过笼统。

　　面对这份薄薄的合同，业主感觉就像是几张废纸，很难维权，因为，合同中不仅多是约束业主的规定，而且，“尽管合同最后约定 ‘合同无法继续履行的，一方有权提出索赔’，但现在公司找不到，我们向谁索赔？ ”业主欲哭无泪。

　　记者探访

　　金龙新街上几幢楼空空如也

　　朱泾镇金龙新街是一条最近几年刚开辟的街道，与亭枫公路平行，东西走向，东起沈浦泾南路，西至健康南路，中间与民主路、东风南路相连，其中，金龙新街民主路路口附近较为繁华，各种商家一应俱全。由润旅承租管理的商铺位于金龙新街东头，记者目测附近街面店铺，发现数量较少，街面异常冷清。

　　从沈浦泾南路拐入金龙新街，往西百米，路北侧即可看到一个大型超市。业主段先生提示，超市东西两端的大楼即所涉商铺所在地。记者注意到，超市东西两端各紧邻一处大楼群，建筑格局几乎相近，楼高5层，临街至北面最深处，各分列三幢同高大楼，三幢楼之间有”空中走廊“相连。

　　大型超市西侧楼群中，临街大楼一层店铺已被出租，2-5楼被装修成一家酒店，不过，该酒店已经关闭，记者在其入口处看到 “暂停营业”字样，玻璃门内，灰尘满地，桌椅东倒西歪。该楼群往北还有两栋大楼，外面都被涂上颜料，但记者转了一圈，只看到一家小烟酒超市在经营，其他楼面楼层商铺均空荡荡的。

　　大型超市东侧楼群中，临街大楼一层店铺还有四五间没有出租出去，从店铺情况看，这几间店面原是售楼或招租办公地点。在一处门面房玻璃门上，还张贴着招租的招牌。临街大楼2-5层也被装修成一个颜色，为上述酒店的休闲会所。楼群中第二幢楼是会所入口，记者进入，却发现大厅黑洞洞的。而第三幢楼仍旧是空的，灰尘满地都是。

　　据附近商铺介绍，此处大楼已建成四五年时间，一直都比较空闲。

　　女人街“早就不是女人街了”

　　业主口中的金山女人街确切地说，是 “金山世纪城精品女人街”。据了解，当初设计时，这条街旨在打造成—条多元化的主题概念街，即上海第一个纯女性中高档消费的集合场所——“女人街”。

　　从地理位置看，女人街位于金山世纪城内，紧邻金山大道，世纪城对面就是金山区行政中心，包括金山区政府、公安局等办公大楼。从外面看，金山世纪城内建筑为商住楼，共5层，一楼为商铺，以上楼层为住宅楼。进入世纪城，有一个花坛，花坛南面紧邻一条步行街样的商业街，如今，步行街却停满私家车。这条东西走向的商业街就是女人街。从花坛往东延伸的街道，名为东街。在拐角处，看到一处售楼中心办公地址，不过招牌已被风雨吹淡了颜色， “精品女人街”字样需仔细辨认方才看清。售楼处内更无人员办公，被灰尘铺满。沿女人街东走，想碰到行人都难。街两面被分割成一个个店铺，大小几乎一致。店面的门楣上大都挂着一个个招牌，如 “百依百顺”“小城故事”等，远望去好像店面林立，实际上每个店铺都是大门紧闭，灰尘满地。

　　花坛西面街道为西街，分布如东街一样，不过不同的是，西街上还能看到几家店铺，店铺的主题却并非专为女性设计，反而是会计师事务所、旅行社等，这些公司内有工作人员办公。但在他们眼中，已经没有了女人街定义。 “女人街？这里哪有女人街。”一名正在擦车的男子当即否认。记者拦住一名年轻男子询问，对方一脸狐疑， “哪有女人街？！不知道。”而一位老大爷回答则更意味深长， “这里早就不是女人街了……”

　　记者一路走过，粗略估计，这条街有几百家商铺，但现在租出去且正在办公的只有10多家。

　　旅润方面

　　资金链断裂陷恶性循环

　　日前，记者联系上了投资公司的律师林敏，从林敏口中得知，资金链断裂是导致事件爆发的主要原因，此后投资业主上门讨要租金使该公司其他经营也陷入困顿，形成恶性循环。

　　“首先是旅润公司自身存在问题。”林敏开门见山地告诉记者，“当初和这500多户业主一次性签订承租合同时，公司老总对这一地区的发展趋势确实很看好。可是自从去年整体经济形势不好，这里商铺的出租情况急转直下，以至于现在只有很少量的铺面出租出去，公司回收的租金无法承担当时跟业主定下的固定回报率。”“但公司没有不负责任，为了负担500多户业主的固定回报率近800万元，公司方面当时已着手向银行贷了1000万元，并且也已经获批。”但就在这个当口，旅润公司的偶发事件使得情况出现180度的大转弯。 “原本有望解决的事情，搁置了。”林敏说，由于公司老板将自己名下的一套物业出租出去，在出租期间，承租该物业的租客从事不正当生意被查封，旅润公司的老板要承担一系列责任，恰巧这时是拿到贷款最后的关键时期，旅润公司老板在银行准备办理贷款时被公安部门带走，银行方面也因此停止贷款。最后， 500余户业主的租金便没了着落。

　　林敏还告诉记者，随后的事情进展仍在恶化。得知旅润公司负担不了租金， 500余户业主中很多人开始不间断地到公司的办公地点、老板自己开设的饭店、浴场以及宾馆讨要房租，严重影响公司其他生意的正常进行。 “公司方面并不是已经人去楼空，而是被这些业主闹得无法正常工作，只能暂时离开原先的工作场所。由于这些业主的过激行为，公司的饭店、浴场以及宾馆的生意受到严重影响，原先生意还不错的地方也被迫关闭。这更加速了公司方面资金链的断裂。”据林敏透露，金山区政府方面也非常重视，相关部门正在积极协调处理。

　　律师：购买商铺需考察企业相关资质和实力

　　记者采访了中伦文德律师事务所王本桥律师，王律师表示，按照2001年的《商品房销售管理办法》，房地产开发企业不能以售后包租的方式进行商品房销售，但并没有限定第三方或开发商指定的第三方利用这些方式销售房产。目前市场上普遍存在的售后包租均是通过第三方来操作的。

　　一般情况下，购房者会和房产开发企业签订一份商铺的销售合同，购房者也会和房地产开发企业指定的第三方包租企业签订一份商铺包租协议，约定第三方企业接下来若干年内保证年租金及回报率。但如果市场不好，经营惨淡，第三方企业无法按照包租协议支付租金的话，购房者最多按照包租协议追究第三方企业的责任；往往第三方企业是一个草台班子，面对大量购房者维权的情况下往往没有实力进行赔偿而关门大吉。

　　这时，购房者如果想利用与房产企业签订的商铺预售或销售合同来维权则更难，预售或销售合同与商铺包租协议是两份不同法律关系及内容相对独立的合同；房产开发企业已履行完毕出售商铺的行为，房款也全部收取完毕，第三方企业的包租违约无法使购房者解除商铺的预售或销售合同。此时，购房者往往维权无门。王律师提醒：在购买商铺的时候，需要仔细了解房产开发企业以及第三方包租企业的相关资质和公司实力，降低自身风险。

　　业内：只有消费市场，投资者才能赢

　　“现在市场上很多商铺都采取统一包租形式，特别是大型综合体购物中心及商业街商铺，但包租是否有利也不能一概而论。”对此，记者咨询了一位曾从事商业地产收购的专业人士朱先生，朱先生表示，一般品牌开发商的项目，后期统一包租有利于统一管理，项目本身的优势条件能聚集大量人气，这样的情况下包租能获取相对稳定的投资回报；如果后期项目运营不成功，缺乏人气，包租则只是一种“噱头”。

　　国家对住房调控政策严抓不放，一些投资者将目光投向商业地产，不少开发商和投资公司打出广告，以“包租”、“售后返租”等形式吸引投资者购买。不过业内人士分析，谨防售后包租的猫腻。一些开发商表面上返还了一部分的售后包租收益率，让投资者看起来受益，但实际上羊毛出在羊身上，开发商售铺时会将楼价适当提高，返租的“收益”还是投资者自己掏的那部分钱。

　　投资商铺另一个需要关注的地方在于商铺是否真的具有相应的商业价值。 “很多商铺的开发商在广告上都会用 ‘黄金地段’、‘绝对旺铺’这样的字眼，但是不是真正的黄金旺铺消费者应自己判断。一般新开发商业项目有个一两年的‘养铺期’还可以承受，三五年周边还没热闹起来，房租就会逐步下降。”

　　“科学的商铺营销链应该是:开发商→投资者→经营商家→消费市场，这是一环扣一环的完整体系。只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。”投资者在投资商铺时不光要看广告和承诺，更重要的是自己对商铺本身条件及未来规划、经济走势的判断。