霞光里商业地块溢价169%成交 下半年北京土地市场或严控？

　　万柳地王的风声还未完全消散，霞光里商业地块的出让再一次挑动北京土地市场的神经。这一被叹为“逆天”的地块，以169%的溢价率成交，在央企被集体劝退的背景下，或将引起政府调控思路的转变，下半年的土地市场很可能成为调控的重点。

　　溢价169%成交

　　7月30日下午，在经过网上17轮的报价后，北京朝阳区霞光里5号、6号金融用地开始转入现场竞价阶段，其价格也由最初的起拍价5.63亿元提至12.03亿元。

　　现场竞价从12.06亿开始，在经过63轮鏖战后，该地块最终由和裕地产旗下北京宝鸿天城房地产开发有限公司以15.15亿元竞得，楼面价为37875元/平米，溢价率为169%。

　　此次拍卖吸引了共12家企业到场，包括龙湖、鑫苑万众、九龙仓、北京富通、山川置地、天津高银、云南俊发、大连凌置、宝鸿天城、懋源等，但其中大部分企业并未举牌迎战，譬如龙湖、九龙仓。

　　挂牌资料显示，该地块位于北京朝阳区三元桥商圈，东南邻规划霞光里北一街，南临北京无线通信局用地；西北接机场高速路；北临中国华大集成电路设计中心。地块规划规模为4万平米，规划为商业金融用地，最初挂牌起价为5.63亿元，竞价阶梯为300万元。

　　在获得该地块后，和裕地产集团营销中心总经理王骞在接受媒体采访时指出，地块将规划建设高档办公楼，由于限高，办公楼的高度不会超过80米。该办公楼用途主要是和裕地产自用。

　　据悉，宝鸿天城作为和裕地产旗下公司，已在全国多个城市有商业办公项目开发经验，其股东和裕地产也曾在北京开发了林肯公园、林肯公寓、宾仕国际、宾仕大道等项目。

　　对于今日37875元/平米的楼面价，有业内人士称，该水平仅次于去年成交的崇文菜市场地块4.32万元/平方米的水平。

　　据链家地产数据统计，霞光里5号、6号金融用地也是截止到目前北京今年出让的商业用地中唯一一块有溢价成交的地块，在此之前成交的13块商业用地溢价率均为0。

　　该地块以如此高的溢价成交，主要与其地理位置有关。

　　北京业内人士指出，霞光里商业地块地处北京东北三四环之间，为市场热点区域，区域内商业项目分布较多，写字楼空置率非常低，另外区域内二手房的住宅均价都在3.5万元/平米左右。

　　另外，虽然地块的总建筑规模仅有4万平米，但其位置是今年以来同类型中最好的地块，在目前全国主要城市商业地块升温的大局势下，得到企业如此之多的关注并不为怪。

　　事实上，在出让之前，该地块就得到空前的关注。

　　截止当天14点35，该地块共收到17份报价单，其中第14次报价加价幅度为2.85亿元，直接加价至9.77亿元。这一加价水平让鑫苑置业副总裁曾辉在拍卖前就“心凉了一半”，无暇顾及沉稳。

　　或触发土地调控

　　霞光里商业地块虽以近4万元/平米的楼面价成交，但有分析认为，该价格并不会对市场造成很大影响。

　　链家地产陈雪也称，作为热点区域的土地，该地块较高的成交价应该算正常。但值得注意的是，这只是个商业地块，况且，企业拿地目的在于建成自用，对住宅市场的影响不是很大。

　　但土地本身高溢价成交也反映出这样一个事实——受信贷及市场的宽松复苏的影响，开发商的资金情况在明显好转。

　　就北京市场而言，7月北京共成交16块土地，土地出让金共93.6亿元，虽然同比下降了62.8%，但这一个月的土地收入已占北京上半年土地出让金的64%。

　　就目前情况来看，无论是住宅地块还是商业地块的出让，整个土地市场回暖趋势明显，“商业用地的高溢价成交会助推地价上涨进而推动房价上涨”，这种担心在市场比较多见。

　　据北京国土局透露，与上次万柳地王的出让情况相同，在霞光里地块的出让中，参与企业没有一家是央企，均为民企。而这种安排仍然未能阻止高溢价地块的出现。

　　有业内人士称，目前地方政府对调控出现从紧的趋势，在这样的情形下，出现溢价超过100%的土地成交肯定会对市场产生一定的影响，很难说在该地块最终成交后政府会不会有额外的动作会控制这块地。

　　他续指，高溢价土地成交的出现会引起政府对于土地市场的关注，政府可能会认为目前对土地的管理还有待加强，从而引发政府某类动作的出台，下半年的土地市场很可能成为调控的重点。

　　其实，在万柳地王以41%的溢价成功出让后，国务院就要求北京市政府、北京市国土资源局上报该地块相关交易和价格情况，以期实现遏制局部地区地价波动异常的目的。此次霞光里商业地块的溢价率更是高达169%，或许也将面临着被核查的命运。

　　不过，或许该地块也是一种试探，如果政府没有做出任何一种表态或者行为，对市场的鼓励影响会更强。有人显得比较乐观。