金地海外发债12亿元 或用于并购、投资、补充营运资金

　　自房地产宏观调控以来，开发商在融资渠道和融资平台的开拓方面，一直都在不遗余力地创新融资模式。而在香港IPO或购买上市壳就成为不少内地房企拓宽融资渠道、增强发展潜力、进行国际化战略的重要选择。

　　7月19日，金地集团宣布，旗下海外公司金地国际控股有限公司拟发行12 亿元人民币三年期无抵押优先级债券。且据最新消息，该次发行的债券已于7月26 日资金到账起息。这成为了国内A 股上市房企海外发债的首个成功案例。

　　国内控制资产国外发债不需审批

　　据悉，此款债券是通过金地国际控股有限公司发行的。根据香港公司注册处的资料，金地国际成立于2011年11月29日，为辉煌商务有限公司全资子公司，而辉煌商务则是金地集团全资子公司。伴随此次债券发行，辉煌商务作为金地集团海外融资平台的身份也首度曝光。

　　穆迪的评级报告显示，辉煌商务于1995 年在香港成立，最初是香港一家销售办事处，向海外客户销售金地的房地产项目，其后负责金地部分国内房地产项目，更重要的是，在海外市场扮演融资平台的角色。

　　辉煌商务是金地集团一家“具有高度战略意义的”子公司。目前辉煌商务已进入内地5 个城市，包括东莞、佛山、杭州、大连和沈阳等。且据此前消息披露，辉煌商务有土地储备的建筑面积约为290 万平方米，年度签约销售约为30 亿元。

　　去年6 月30 日，金地集团曾公告称，辉煌商务拟以8.36 亿元收购华人置业旗下上市公司至祥置业61.96%股权。外界普遍解读金地集团此举是有意买壳登陆香港资本市场。虽然买壳最终以失败告终，但金地集团对海外融资的渴望已经有所显露。

　　此外，从理论上讲，企业发债是市场行为。无论是发行、评级还是认购，都有一整套成熟的国际规范，因此并不需要出台相关管理办法。但与之不同的是，由于境内资本管制的存在，需要对海外发债的审批和登记等规则进行规范，并对海外人民币回流做出制度性安排。

　　对此，金地集团相关人表示，由于此次发债是在不需要集团母公司提供担保的条件下完成的，所以并不经过国家相关部门的审批和登记等程序，使得这种融资模式管理和运作效率更高。有分析人士认为，通过此次在香港市场的顺利发债，将进一步巩固辉煌商务作为金地集团海外融资平台的地位。

　　由“A+H”双平台转向融资创新模式

　　在不少分析人士看来，海外发债所需时间相当长，且不确定性很强。虽然股权融资比较简单，也比较快，成本也较低，但如果在香港不拥有上市平台，企业就只能选择发债一种形式，而无法进行股权融资、增发等其他方式。

　　因而，在香港IPO或购买上市壳成为不少内地房企拓宽融资渠道、增强发展潜力、进行国际化战略的重要选择。

　　据资料显示，5月中旬，万科集团收购南联地产控股有限公司，招商地产收购东力控股，意欲借壳拓展海外融资渠道。随后，包括华润置地、远洋地产以及SOHO 中国等房企大鳄，也加大了海外融资力度。

　　“这些公司无非也是想同时拥有A 股和H 股两个融资平台，这也使得赴港买壳融资成为趋势。”联合证券分析师表示。

　　但通过本次金地海外子公司发债模式，金地一方面实现了在不拥有境外上市平台时，实现了成功发债，而且为超额认购；另一方面，也探索出在海外公司拥有资产的条件下实现了低成本融资模式，因此，可以称之为一次近乎完美的资本运作。

　　据了解，金地此次发债，原本计划目标为10 亿元人民币，集团对此次发债的内部定位仅是进行一次创新性国际化融资的尝试，但无意间却成就了国内A 股上市房企海外发债的首个成功案例。金地此次发债获得了4.7 倍的超额认购，即共接到47 亿元人民币的超额认购，获得了高达111 家高端投资者的追捧，最终金地集团管理层才决定本次发行12亿元人民币。

　　此外，更令业界没想到的是，就在7 月18 日金地集团管理层在香港、新加坡进行非交易路演期间，国内A 股地产板块大跌，金地集团一度跌停，但海外投资者的反应却是正面且积极的，基本没有受到A 股市场波动的影响，这就明显区别于H 股平台募股操作模式，从而使得传导风险相对弱化。

　　除了实现了融资模式的高效化、高认购、风险相对弱化的特点外，金地本次海外融资还获得了较高的信用评级。因为金地国际并未在港上市，所以此次金地海外债券属于私募债性质，由汇丰银行作为独家评级顾问、独家帐簿管理人、独家牵头经办人，由辉煌商务为其提供担保。两大评级机构穆迪和标准普尔分别对其做了信用评级。其中，穆迪首次给予金地Ba1 评级，展望稳定。标普给予金地“BB+”的长期企业信用评级，展望稳定。

　　这相对日前标准普尔宣布将盛高置地评级下调至“B-”；将世茂房地产控股有限公司的长期企业信用评级从“BB”下调至“BB-”，并将优先无担保债券的债务评级从“BB-”下调至“B+”；将人和商业的长期企业信用评级从“B”下调至“B-”，并将优先无担保债券的债务评级从“B”下调至“B-”等。这样的评级，在国内房企中已算不错。

　　另外，金地本次海外融资还实现了融资成本低的特点。虽然国内目前受连续降息的影响，内地房地产行业的融资成在本大幅下降，大型房企通过信托融资的成本已经下降至15％以下。但是，金地此次在港发行离岸人民币债券息率仅为9.15%，仍显得颇为划算。

　　资金用途：并购、投资、补充营运资金

　　对于此次发债，有市场人士猜测，金地国际此次发行债券所募集的资金，将用于支持辉煌商务的土地收购及运营资本需要。

　　一位消息人士也透露，金地这笔融资应该是用于拿地。金地集团今年计划拿出106亿元拿地，但年初至今无任何新增土地储备，今年下 半年很有可能集中拿地。而当前土地市场虽有所回温，但相对抄底拿地的机会还有很多。只要储备好现金，就能够在土地竞拍上获得先机。

　　对此，金地集团相关人士表示，目前这笔资金具体用途尚不清楚，过后将会公告公布相关情况。目前来看，这笔资金使用用途并没有限制，可以用于未来辉煌商务的并购、投资和补充营运资金需求。

　　值得一提的是，金地集团在探索融资渠道创新上除了此次发债外，还一直在尝试房地产基金。目前金地集团旗下全资子公司稳盛投资管理着一支美元房地产基金和四支人民币房地产基金，其中，与瑞银合作的美元基金投资人签约承诺额为2.07 亿美元，人民币基金合计12.2 亿元，管理规模总计约合25 亿元。

　　由此业内不免会问，这二者之间是否存在一定的互动关系？对于此次发债募集的资金金地或者可以选择不回流到境内，以此用于解决境外投资者参与的房地产基金的退出问题。金地集团相关负责人却表示，这二者之间并不存在互动关系，主要原因是金地操作的房地产基金投资于非金地项目，且涉及境外投资者的房地产基金在募集前已经做了事前安排，也不允许这样操作。

　　总之，在传统开发模式下，融资高度依赖银行贷款，土地是产业链中心和原始支点。但在一系列调控政策影响下，市场游戏规则已经发生改变，房地产融资难度和成本与日俱增。未来，房地产金融将成为产业链的一个核心，海外融资也将逐渐成为一条重要的渠道。

　　作为内地第一个在海外成功发债的公司，金地募集的12 亿元资金也已远远超出了其本身的意义，这让国内更多的房地产公司看到了海外资本市场更通畅的融资渠道。相信会有更多的房企效仿金地加快海外融资的步履，争先恐后地进入海外资本市场。