远洋地产李明：增加自持物业加大对商业投入

　　“我们有信心完成全年270亿销售目标，不仅可以完成，我们更有信心可以提早完成。”今年一路走来，远洋地产饱受着各种市场争议。不过从日前公布的数据来看，远洋的业绩表现仍算不俗。

　　在次日召开的业绩发布会上，远洋地产行政总裁李明指出，下半年远洋会结合市场情况，继续对库存较大的中端项目坚持去化、去库存第一，对低端和高端维持价格不变，如果是市场允许，那么价格可能还会略有上涨。

　　李明同时透露，接下来远洋会适量增加土地储备，但会严格坚持投资标准，宁可错过市场机会，也尽量要减少决策的失误。同时拿地的区域选择倾向于已有成熟的开发团队进驻的区域，且新增项目的单个规模控制在20万平米左右。

　　“远洋地产从今年开始，每年都将有新增20万平的商业物业用地。而在今年，新增的项目就是我们与太古合作的北京颐堤港项目，整个项目的建面大概是30万平米左右，已在今年上半年投入试运营，在未来一两个月内正式开业，目前市场反应和出租情况都非常好。”

　　据了解，报告期内，远洋地产拥有土地储备近2300万平方米，分布在19个经济高速发展的城市，其中商业地产土地储备面积约370万平方米，占总土地储备的16%。

　　谈及市场，李明表示，目前市场上刚性需求还在不断地积累，楼市已经出现复苏迹象，“最坏的时间已经过去了。”但房地产宏观调控仍将继续，暂时还未见放松可能性，小幅波动成为常态，大幅波动不会有。而下半年楼市的价格也将会趋于稳定，成交量较上半年有所增加。

　　问及其对房产税试点扩大的看法，李明认为，房产税的推行是一个巨大的系统工程，不可能短期内全面铺开。“我们在湖南没有项目，湖北项目也比较小，所以即使是房产税真的推行，我也不怎么担心。至于北京，我觉得北京是推行房产税最难的城市，如果要在全国推行房产税，北京肯定是排在最后的，因为北京的房产结构在全国范围内是最复杂的，应当说最不具备推行房产税条件。”

　　现场提问：刚刚提到远洋接下来会适量增加土地储备，那么可否透露远洋下半年买地的策略？

　　李明：公司未来增加土地储备的政策和原则有三条，第一条就是，要严格坚持投资标准，宁可错过市场机会，也尽量要减少决策的失误。第二个原则就是，我们将有成熟团队的区域适度增加土地储备，第三个原则则是要控制单个项目的规模，每个新拿项目的规模不能过大，平均来讲，每个新项目的建筑面积控制在20万平方米左右。

　　现场提问：按照你们拿地的标准，应该说远洋不再考虑大项目的投入，原因何在？

　　李明：控制单个项目的规模，主要是控制项目的开发周期。过往远洋也有不少超大型项目开发，而这些项目的体量达到一两百万平。那时候买大项目可以享受土地升值的溢价，但在目前的市场环境之下，并不一定是时间越长，土地升值的溢价越高。另外，如果项目开发周期过长，那么它的财务成本、管理成本等也将会随之增加。

　　对远洋而言，我们经过两年的调整，至今已进入19个城市，今年上半年就有17个城市为我们带来销售收入的贡献，而去年只有9个。如果项目规模过大，就必须成立一个新的机构开发，而我们现时还是希望能充分发挥目前已有的管理机构的潜能。

　　现场提问：您的意思是否是，未来看不到土地升值的空间？

　　李明：不能这么讲，长期来看，土地肯定还有升值空间，但企业应该按两年或三年的项目开发周期来考虑。以往远洋有些项目一年的地价就可以上涨20%甚至30%，但现在可能没有。

　　现场提问：关于调控力度方面，您认为下半年是否会有调控放松的可能性？

　　李明：关于对于宏观调控政策走向的预测跟判断，我想国家应该暂时不会出台更严厉的调控政策，而会把主要精力放在落实已出台的调控政策上。各地方政府也会在不违背中央关于限购、控制土地和销售价格等主要政策的前提下，积极地支持房地产市场的发展。

　　现场提问：您觉得地方政府会采取哪些手段支持房地产市场的发展？

　　李明：作为地方政府，出于促进经济发展及房地产业健康发展的目的，他们会不遗余力地支持房地产的发展，但有一个前提，不会违背中央的精神。

　　至于可能采取的方法归纳起来应该是有两类，第一类就是采取经济手段，地方政府要像企业一样，关注现金流，薄利多销，推出优质低价土地。

　　从政策层面上来看，应当注意到大量的实施细节有很多都是地方性的法律，如限购实施的具体条件，销售资金监管的范围，信贷放贷的条件等等，这些全国没有统一政策，地方政府可结合市场的变化适度做些调整。

　　现场提问：远洋目前在北京销售市场排名下降至第四，而北京区域上半年的销售贡献也仅占公司总销售额的11%，此前有报道指远洋在北京的战线正在萎缩，是否确有此事？能否说一下远洋在北京销售份额下滑原因何在？

　　李明：今年1至7月份，远洋在北京市场份额占比约4.5%，与去年基本持平。远洋排名第四，主要因为前三名的企业都是从事保障房建设，有大量双限房项目的销售，这与我们公司的销售策略和在北京的管理开拓没有关系。

　　其实之前公司作出的对运营架构的调控，已大大提高了公司的运作效力，同时也提高了现有人员的薪酬水平，我没看到架构调控给公司带来哪些负面的作用。

　　现场提问：据了解，接下来远洋会每年向市场推出至少20万平方米的商业项目，随着公司商业持有物业的增加，对资金的沉淀要求也更高，未来公司在商业物业发展方面资金的补充是怎么考虑的？

　　李明：远洋地产从今年开始，每年都将有新增20万平的商业物业用地。而在今年，新增的项目就是我们与太古合作的北京颐堤港项目，整个项目的建面大概是30万平米左右，已在今年上半年投入试运营，在未来一两个月内正式开业，目前市场反应和出租情况都非常好。

　　至于2013年，公司将有北京远洋未来广场及天津远洋未来广场投入运营，这两个项目的规模加起来也有30万平米左右。而我们与太古在成都合作的大慈寺项目将会在2014年投入运营，项目规模也约30万平米。除此以外，我们还有很多其他商业项目会逐一加入到运营阵容里。

　　在远洋2000万左右的土地储备当中，超过200万平土地为商业物业项目。目前该部分商业项目的土地资金已经支付完毕，至于建设资金方面，其实在远洋每一年的现金流预算当中都包括商业物业的建设资金。换言之，公司现有的资金流是可以满足现有商业物业的发展需要，如果需要加快建设速度，或出现新的购并商业的情况，公司才会考虑使用发债或其它融资手段。

　　现场提问：您之前曾表示，远洋会考虑下调价格换取成交量，而从报表中也看到，上半年远洋的平均售价下跌了25%左右，接下来远洋是否还会有降价的打算？下降幅度大概是多少？您对市场价格走势是怎么看的？

　　李明：今年上半年，远洋协议销售平均售价确实比去年同期下降20%，其中八成是因为结构性因素。去年我们销售来源的城市只有九个，且多数为一二线城市。而今年我们销售来源的城市增加到17个，但大部分都是二三线城市，本来这些城市的售价就比一二线城市要低。

　　此外，我们在年初确实因应市场变化而对中端产品及库存较大的产品采取了降价策略，换取现金，公司也因此在上半年实现了25亿的正现金流。而在6月30日至8月15日这段时间内，公司的现金流也增加了25亿，换言之，目前公司手持现金已较年初增加了50亿左右。这都是我们适度降价，去库存的效果。

　　至于高端市场方面，实际上通过合理的定价，今年上半年我们公司高端项目的销售比例，也比去年同期增加将近一倍。

　　如北京远洋LAVIE项目，上半年销售额达到30亿左右，这是个很耀眼的数字，在北京市场单盘的排名里大概也排在前五名。

　　下半年我们会结合市场情况，继续对库存较大的中端项目坚持去化、去库存第一，对低端和高端维持价格不变，如果是市场允许，那么价格可能还会略有上涨。

　　现场提问：有报道指，湖南湖北计划今年之内推行房产税，北京也有同样的计划伺机扩大房产税的试行，您对此有何看法？

　　李明：我对房产税研究不多，但我认为，房产税的推行是一个巨大的系统工程，不可能短期内全面铺开。我们在湖南没有项目，湖北项目也比较小，所以即使是房产税真的推行，我也不怎么担心。

　　至于北京，我觉得北京是推行房产税最难的城市，如果要在全国推行房产税，北京肯定是排在最后的，因为北京的房产结构在全国范围内是最复杂的，应当说最不具备推行房产税条件。

　　现场提问：能否详细解释一下一次性收益部分？对土地储备的规模发展是否有一个目标？

　　李明：一次性收益有两项，一个是今年新投入的北京颐提港项目的评估增值，大概有三亿。该项目本身因为上半年竣工，按照核数师要求，在项目竣工投入使用之前，要做一次正常物业评估，评估增值了三个亿。我觉得该评估值比起项目本身的出租率和商业价值，也是非常保守谨慎。

　　另外还有一个亿的收益来自我们与太古于成都合作的大慈寺项目，该项目将于今年正式开工，我们已经决定将该项目作为完全持有经营项目，按照经营性物业的评估，评估值为1个亿。未来如果大家有兴趣，可以关注这个项目，这个项目对太古和远洋而言，在未来两三年都是特别亮丽的贡献点，盈利性和市场地位都非常高。

　　关于土地储备，远洋目前没有具体增加土地面积数的目标，还是想控制土地储备总量，保证业务发展。