保利地产上半年现金流净额16.15亿 全年销售有望突破千亿

　　8月22日，保利地产公布2012年半年报称，期内公司实现营业收入201.83亿元，同比增长32.86%；营业利润44.97亿元，同比增长14.22%。

　　报告期内，保利地产共实现房地产结转面积182万平方米，增长10.14%；结转收入191亿元，同比增长33.21%；房地产业务结算毛利率37.51%，较2011年同期下降3.19%。

　　上半年，保利地产新进入西安，并新增7个项目，新增容积率面积367.31万平方米，平均楼面地价2171元/平方米；截至报告期末，保利已进入全国40个城市，拥有在建拟建项目154个，在建面积3036万平方米，上半年累计实现新开工718万平方米，竣工354万平方米。

　　此外，截至报告期末，保利地产共实现签约面积437.83万平方米，同比增长28.43%；实现签约金额502.96亿元，同比增长27.47%，销售签约均价11488元/平方米，基本保持稳定。

　　现金流转正

　　相对销售额的稳定增长，保利地产上半年的净利润自06年上市以来首次出现下降。期内，保利地产归属于母公司净利润25.11亿元，同比下降10.16%。

　　对于净利润下降，保利地产表示，这主要是由于报告期内结转利润较多的成都保利中心、南京保利紫晶山、广州保利V座等项目的合作方权益占比较高。在这三个项目中，保利所占权益均为51%。

　　除合作项目占比较大外，相关分析师还认为，财务费用上升及毛利率下降也是导致保利上半年净利下降的因素。

　　上述分析师续称，其在之前与保利地产的沟通中得知，保利地产在下半年结算时，会在会计处理方面进行调整，降低合作项目对净利润的影响，因而全年净利润将不会出现大幅下滑。

　　此外，在现金流方面，由于上半年销售良好，保利地产的现金流情况也有所好转。其经营活动产生的现金流量净额为16.15亿元，同比增长119.55%，经营现金流连续三年为负的情况得以改善。

　　期内，保利地产共完成项目直接投资245亿元，新增贷款211亿元，净增贷款80亿元，实现销售回笼320亿元，期末资金余额达252亿元。

　　在土地市场上，上半年保利地产已经在武汉、西安、佛山、成都、四川德阳、重庆、以及沈阳等地拿下近14宗地块，耗资近80亿元。

　　对于土地储备，保利地产在中报中表示，公司目前的土地储备基本可保障未来2-3年的发展需求，但土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市以及中心区域的储备严重不足。

　　“下半年还是会寻找合适的机会，在北京、上海等核心城市和区域有针对性的补充土地。”保利地产相关高层对观点地产新媒体如此表述下半年的拿地策略。

　　保利地产还表示，将积极关注城中村改造带来的机会，寻求一级开发、合作开发以及收购兼并等项目获取途径，以此来补充优质土地，提高储备项目区域分布的合理性。

　　遥望1000亿

　　事实上，整个上半年保利的销售一直较稳定，当7月销售简讯披露出，1-7月公司已实现签约金额593.89亿元，同比增长33.41%后，市场预计今年又将有一家房企跨入千亿级。

　　国泰君安在8月初的研报中指出，保利上半年新推货量为470万平方米，按照年初1000万平方米推盘计划计算，下半年推货量可达到530万平方米，加上之前已推未售存货200万平方米左右，不排除保利下半年会调高推盘量，而即使按照60%的保守去化率，下半年实现438亿销售金额，全年销售破千亿可能性很大。

　　而在此之前，中信建投和长江证券均预计，保利地产下半年仍然会加快推盘节奏，在可售货量充足的情况下，预计公司年内实现合同销售额将会超过千亿。

　　但是，对于千亿大关，保利地产内部人士则称，公司一直不对销售目标做硬性安排，下半年还是会针对市场情况积极调整，保持高周转。

　　在具体的货源安排上，上述保利人士对观点地产新媒体透露，经过6、7月的推货高峰期后，8月份会有小幅回落，但在9、10月又会达到一个高峰，每月新推货量将在100亿左右。

　　不过，保利地产在今年是否真能晋级千亿级房企，很大程度上还要取决于下半年的市场环境。

　　“这还是有一定难度的，因为下半年还有很多政策变量，并且也存在政府继续打压房地产行业的迹象，如果8月价格继续上涨的话，很有可能出台更严格的政策，如果行业整体环境转坏，对保利的销售肯定有影响。”一位房地产分析师对观点地产新媒体表示。

　　他还提到，很多房企下半年的推盘量都很大，特别是9、10月份，到时市场竞争力加大，保利还能否保持上半年的销售速度也是值得关注的。

　　“但保利一向对政策的把握性很强，能踩对市场节点，如果最终达到千亿销售，也是一个顺理成章的事。”