众房企百亿砸向旅游地产 难逃借机“圈地”之嫌

　　规避限购成新商机 百亿项目层出不穷 烂尾风险不可忽视

　　从白山黑水到天涯海角，从东海之滨到内陆古镇，眼下随处可见开发商们扛着旅游地产的大旗跑马圈地的身影，甚至一部分先行者们，还在尝试走出国门，布局韩国、冰岛等海外旅游市场。

　　从旅游财富网初步统计显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续升温，投资上亿元的签约项目就有近70个，投资总规模达2600多亿元，预计今年全行业投资将超万亿元。包括龙湖、万科、恒大、中弘、富力、碧桂园、华侨城等在内的房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。

　　对此，不少业内资深开发商和专家学者坦言，许多房企实际上是打着旅游地产的口号以极低的价格圈地获取资源。而国内真正成功的旅游地产案例少之又少，盲目进入该领域很可能酝酿出新的地产泡沫。 

　　旅游地产的诱惑

　　“这里的每一所房子都能看见海。漫过金沙滩，海是每天的第一视觉。除了你，海是一切风景。”这是位于山东威海一处海景房项目所描绘的诱人生活。对于一些北京购房人来说，早在今年这波旅游地产开发浪潮之前，就有过购买旅游地产的尝试。那时成规模的旅游地产项目还十分少见，大开发商还忙着在一线城市乱战，多数从事旅游地产开发的都是当地的小房企。

　　北京的李先生2008年时为岳父在山东乳山市金沙滩买了一套90平方米带花园的近海房，当时单价在3000多元，如今已经涨到了六七千元每平方米。李先生表示，老人每年可以去住上两三个月，其他时间都是委托中介出租。几年间不但享受了海边生活，还额外获得了投资回报。

　　像李先生这样投资海景房受益的并不太多，他们有的是追求休闲的生活，有的是追求投资升值，也有人追求晚年休养，还有人则兼而有之。但依然改变不了一线城市住宅投资的主流地位。

　　而如今，楼市调控和限购政策使得住宅受限，原本偏门的旅游地产瞬间成了宠儿，对于压抑了许久的房地产行业来说，旅游地产似乎就像一阵春风拂面，于是乎，众多企业开始投入巨资进入旅游地产的开发。原本尚不成熟的旅游地产市场一下子似乎有了饱和的危险。一个比一个大的规模、一个比一个多的投资、越来越长的开发周期，成为当下旅游地产项目的标志。对于严重依赖环境的旅游地产来说，这样的开发是否过度？这样的工程是否影响环境？这样的规模是否有购房人买单，一切似乎都不如看上去那般美好。

　　旅游地产成吸金大户 房企豪砸百亿不新鲜

　　万达斥资200亿元，建造长白山国际旅游度假区；佳兆业在辽宁绥中计划投资500亿元，开发东戴河旅游项目；世茂在大连豪掷500亿元，打造龙形的御龙海外旅游度假岛；金融街控股砸下逾百亿在惠州巽寮湾开发旅游度假项目……

　　类似的例子还在增加。实际上，从2010年调控以来，不管是此前从未涉足过的“愣头青”企业还是积累过一些经验的房企，在旅游地产的投入上动辄就是上百亿元，绝不手软。其中不乏像万科、恒大、龙湖、世茂这些住宅领域的佼佼者。根据投中集团统计显示，房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。

　　事实上，“旅游+地产”的开发模式，早有房企进行尝试，但成功者寥寥无几。直到中坤宏村项目、雅居乐清水湾成功运营后，正巧碰上“史上最严”楼市调控的住宅开发商们，为了缓解压力纷纷寻找新的商机，旅游地产也由此被搬上前台，引发了一股延续至今的投资高潮。

　　不仅仅是内地房企，一向精打细算、投资谨慎的港资企业也早就开始对旅游地产项目的扶持。作为香港最大的地产投资发展公司之一，嘉里建设在国内主要以商业地产为主，在北京开发运营了国贸三期和嘉里中心等。而近年却风格大变，明显加大了在二三线旅游城市的投资力度，其在秦皇岛、营口鲅鱼圈开发的旅游度假综合体项目都可能在下半年面市。

　　对此，有业内分专家表示，“旅游”与“地产”的联姻，虽然存在不少争议，但我国度假型置业需求每年都有24%以上的速度增长。大部分旅游地产项目不受限购影响，为部分投资置业者提供了新的投资渠道。

　　对于“旅游”与“地产”捆绑的现状，业内人士常表示担忧。对此蔡云则表示：“既然是房地产开发，一定是在国家宏观经济的掌控和管理之中，土地政策、金融政策等‘有形的手’会在任何时候与开发经营相伴随，打着旅游地产开发而恶意圈地、套取政策支持等现象已得到遏制。”蔡云认为，“国土资源部门的监管力度逐年加强，以旅游的名义一次性圈下大面积土地缓慢开发坐等土地升值的情况不会存在下去了。”

　　难逃借机“圈钱圈地”之嫌

　　对于旅游地产的热，也有观点认为热得过火，甚至不正常了……

　　一位开发企业负责人向记者透露，一些房企在旅游地产的开发上并未做足功课，是看到别人风生水起后才慌忙进入的。这类房企看中的只是低廉到极致的土地成本。“怎么开发旅游地产可以以后考虑，现在关键是圈地圈资源。”

　　万达在长白山的项目就在8月初刚刚一期开业，销售的住宅、公寓均价为3500元/平方米左右。对于习惯了高房价的北京人来说，基本属于“白菜”价格，但如果核算土地成本之后发现，万达拿地的价格才真正算得上白给。

　　2009年万达拿地时，国土资源部和国家发改委曾明文规定，商品住宅项目宗地出让面积，小城市（镇）不得超过7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。而万达牵头开发的长白山度假区项目，总占地达到了18.34平方公里，规划建设用地达到10平方公里（折合1000公顷）。折算后的土地成本仅为每平方米225元。

　　窥一斑而知全豹，虽然不少项目都宣称投资几十甚至几百亿，但事实上，土地成本仅占很小的一部分，有旅游资源的二三线城市为了吸引投资，将土地以低廉的价格卖给开发商，导致开发企业的进入门槛极低，不仅是房企，像重庆力帆这类非房地产业务的企业也义无反顾的试水其中。

　　一位业内人士还向记者透露，一些开发商借旅游开发之名，行圈钱圈地之实，开发高档住宅。它们热衷的是“地产”，而非“旅游”。在当地政府吸引投资的“支持”下，企业拿地成本低得难以想象。而这些开发商采用的也是“换汤不换药”的策略，即拿了地之后，项目中规划的住宅先行，配套设施拖后。这样前期投入并不多，住宅销售后可以先回笼资金，为公司带来丰厚的利润，进而再酌情投资相应的配套设施。

　　对于“旅游”与“地产”捆绑的现状，业内人士常表示担忧。对此蔡云则表示：“既然是房地产开发，一定是在国家宏观经济的掌控和管理之中，土地政策、金融政策等‘有形的手’会在任何时候与开发经营相伴随，打着旅游地产开发而恶意圈地、套取政策支持等现象已得到遏制。”蔡云认为，“国土资源部门的监管力度逐年加强，以旅游的名义一次性圈下大面积土地缓慢开发坐等土地升值的情况不会存在下去了”。

　　“烂尾”风险不可忽略

　　如何做旅游地产?成功开发宏村项目的中坤投资集团董事长黄怒波表示，每一个项目的投资都是以“十年”来算的。做旅游地产，没有“熬”的精神不行， 而现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业毁了。在他看来，旅游地产是建立在长期发展回报上的，是只下金蛋的鸡，但是想养大很不容易。

　　嘉里建设有限执行董事钱少华也认为，开发旅游地产没有足够的资金支持是行不通的，像嘉里建设在秦皇岛开发的海景项目海碧台，从拿地到请国际大师设计，再到开工建设，全是集团的资金支持，没有贷款也就没有还贷压力，开发上得以配套先行，五星级的香格里拉酒店的建设进度都超过了住宅产品。

　　鉴于旅游地产需要强大的资金能力和回报周期长的特点，如果企业没有上述优势，盲目冲动地投入到旅游地产领域，容易出现泡沫，甚至出现“烂尾”。

　　2003年，当时排名中国前五的某广东开发商，拿下了一个河北郊区旅游地产项目，投入120亿元，欲建设一个包括水上皇宫大酒店、4A级温泉度假村、27洞高尔夫球场、大型水上运动中心、旅游购物主题公园、佛教文化博物馆的超大型新城。但直到如今，该项目依然能看到成排建成未售的别墅，人气的不足，占有资金的巨大，也拖累该开发商从房企第一集团中掉队。

　　但所幸该开发商自身的实力使得项目不至于烂尾，而许多盲目投身旅游地产的小开企业则没那么幸运了。广州的澳洲山庄、内蒙古根河的“天工部落”等项目都因为资金链出现问题，前景堪忧。

　　对于购房者来说，在旅游地产的开发浪潮中，更要具备鉴别的能力，选择配套设施齐全的项目，不要受宣传的影响盲目跟风，相对来说，大型房企开发的旅游项目保障性更强，配套设施也容易落实。