深圳购物中心同质化加剧 COCOPark定位中低端抢市场

　　如今的深圳，各类购物中心遍地开花，商业地产的竞争早已进入白热化阶段，下半年以来也将会有大量的商业项目入市。

　　与此同时，自5月底就传出“商业交易将按评估价过户”的风声也最终尘埃落定。这对于刚刚开业的星河COCO PARK来说，无疑都是所要面对的竞争与挑战。

　　9月1日，深圳星河集团的首个品牌复制项目龙岗星河COCOPark在龙岗中心区大运新城正式开业。

　　该项目总投资10亿元，建筑面积达8.2万平方米，以地上四层、地下四层的建筑空间作为商业的载体，集购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、教育、亲子为一体的综合商业中心。

　　COCOPark模式

　　据观点地产新媒体现场走访，事实上，这个COCO PARK的地理位置并不是很好，距离地铁还有一段相当长的距离，周边环境也较为偏僻，居民住宅并不是很多。

　　而购物商场本身，总体上大部分商家基本已进驻，有山姆会员店、博纳国际影城、H&M、UNIQLO等众多品牌。不过，主要以中低端业态为主，其中的山姆会员店要属其中最高端的业态。

　　对此，戴德梁行商业地产服务华南区董事黄伟伦也认为，此次开业的龙岗COCO PARK主要定位为中低端，不过，该项目结合具体区域，符合自身定位，毕竟龙岗的人群的消费能力还是有限。

　　特别提到一点，星河引进山姆会员店，其实主要是为了借助其带动人气，吸引周边更多消费能力较高的人群，从而提高整个购物中心的人流量。

　　黄伟伦续称，纵观星河在深圳的商业项目，面向的客户群都偏向大众，物业经营形态均以中端为主，随着商业地产的发展，如果未来想要往高端方面走的话，星河在这方面会有一些风险，缺乏一定的经验积累。

　　在深圳起家的星河，似乎十分依赖在本土的发展，放眼望去，星河商业地产的绝大部分项目都集中于深圳本地。

　　不过，近年来，星河也在逐渐走出深圳，据介绍，星河商业项目之一的COCO PARK将会向江苏常州、广东惠州等地拓展，逐步实现其全国布局，并计划五年内运营管理的商业项目达到90万平方米。

　　有业内曾表示担忧，虽然星河在本地商业发展得还算不错，但这种本土化的商业模式能否在其他城市成功复制还有待观察。

　　一味的复制和定位，恐怕对于商业的进一步发展是不利的。深圳业内人士王海斌曾表示，星河在商业部分的优势不算非常突出，因为随着越来越多的房企都涌进了商业地产，市场的压力也比较大，同质化的产品会过多。

　　其续称，比如像中粮的大悦城、华润的万象城，这些都有非常明确的盈利模式，算是比较有特色的。

　　同质化竞争加剧

　　商品住宅持续受到严厉调控，越来越多的开发商将大量的资本转向商业地产，纷纷抢滩商业地产，随着商业地产投资快速增加的同时，商业市场也进入竞争残酷的红海时代，深圳更是如此。

　　有数据显示，现存深圳的集中式商业面积577万平方米，未来5年将会达到1081万平方米，这就意味着，未来5年的增量几乎等于深圳过去30年的总和。

　　不仅是在南山、福田和罗湖，宝安和龙岗在未来5年的商业地产增量更加突出。以龙岗中心城为例，大型商业现存量是75万平方米，5年以后，该数字是195万平方米，增幅160%。

　　据悉，目前深圳万象城、益田假日广场、KKMall、金光华、海岸城五大购物中心的品牌重叠度已经介于18%~30%之间。

　　随着购物中心的不断增加，各项目的品牌重叠度将进一步上升，各大购物中心的同质化竞争或将显现，而最先面临这种竞争挑战的或许是龙岗星河COCO PARK了。

　　虽然现在的COCO PARK是目前龙岗已建成的最大的商业综合体，不过，到了2013年，这一名头恐怕要让位于万科天誉项目。

　　据了解，将于2013年9月正式营业的万科天誉占地约23万平米、总建筑面积超过100万平米、也是集住宅、商务、购物、娱乐、休闲等于一体的商业建筑群，规模相比星河更大，包括了面积约15万平方米的万科广场，高度约160米的万科大厦写字楼以及万科天誉住宅，建成后万科广场和万科大厦都将分别成为龙岗区面积最大的购物中心和高度最高的甲级写字楼。

　　面对如此竞争，星河商业地产常务副总经理杜志文曾表示，龙岗的大型商业综合体星河第一家，消费者会有先入为主的观念，有很多品牌的第一家店落户龙岗，都选择了COCO PARK，在这点上占有先机。

　　不过，有业内人士却不这么认为，其表示，从星河经营中心城COCO PARK的经历来看，先发优势以及主打年轻人群的经营策略能否让星河COCO PARK在激烈的市场竞争中赢得一席之地还有待观察，“毕竟龙岗中心城这一带商业体扎堆，而龙岗的商业市场其实又不是特别的成熟。”

　　深圳征税调控商业

　　在深圳遍地开花的商业地产，泡沫将会越来愈多，这难免会引起市场的担忧。而恰巧在这个点上，深圳推出新政，被业内普遍解读为调控加码，从住宅转向到商业地产。

　　8月29日，深圳市地税局、规划和国土资源委员会便发布通告称，10月1日起，对深圳范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格规定计征各项税款。该政策有效期为5年。

　　新政的出台，对于正处于火热的商业地产来说，无疑是泼了一盆冷水。

　　“住宅调控以来，大部分开发商都纷纷转战商业地产，大量的购物中心、商业综合体等项目涌入市场，商业地产的泡沫逐渐凸显，会造成过剩的现象。”世联地产(002285,股吧)市场研究部分析师曹曲如是说。

　　对于政策推出的目的，他认为，之前楼市调控政策只针对住宅领域，并未涉及商业地产，这次出台的新政很有可能是对商业地产领域进行调控和规范。

　　对此，王海斌的观点也不谋而合。他认为，新的税收政策增加了交易税费，让投资者无利可图，将使商业地产投资受到一定限制，这是政府进一步调控收紧、维持调控成果的信号。

　　“如今，商业地产也被调控了，如果调控的力度还在不断加强的话，那么对于商业地产的打击也会逐渐增大，那开发商又得开始寻找另谋出路的办法了。”另一市场分析人士如此坦言。

　　不过，中原地产华南区董事总经理李耀智却没有这么消极，他表示，新政将会加大交易成本，对商业房地产成交量会造成一定影响，但影响有多大还是取决于政府评估系统计价政策。