土地闲置11年暴涨40倍 合生创展广州囤地背后疑非法拿地

　　和所有囤地的剧情一样，位于广州市天河区黄埔大道西繁华路段的“骏景加油站地块”在11年中，成功演绎了由身价不足800元/平，到暴涨40倍的“童话”。

　　不过，又和所有的剧情不同，这块原本不属于朱孟依的政府划拨工业用地，在一次次的“巧妙”运作中，改换了土地归属，更改了用地性质，压低了土地价格。但这，在朱孟依长长的囤地名单上，或许是特殊的一个，却不是唯一的一个。

　　然而，在通过多囤地、慢开发来复制港资房企“慢模式”的尝试中，陷于利润下滑、负债庞大境地的合生创展，似乎依旧困难重重。　　

闲置11年，骏景地块缓慢开工

　　往前，是川流不息的中山大道西和棠下、棠东BRT两大人流集散地；往后，是规模宏大的骏景花园和各式各样的商场、饭店；而夹在两条繁华带之间的，却是一条绵延近千米的荒地。反衬着四周的喧嚣，土地开发进行地缓慢而平静。

　　“这块地荒在那里有好多年了，基本上是拿给业主当停车场了。什么时候开‘挖’的记不太清楚，不过感觉也就去年底今年初的事。”在科新路上经营食店多年的一位大爷告诉记者。

　　记者也注意到，地块围墙上印着“合生创展”“合生国际广场”字样的宣传海报仍崭新，地块西侧新建起约4栋活动板房，4台挖掘机分布各处正在进行挖土作业，只有最西侧的小块土地似乎刚出正负零零线。

　　工地入口处的概况图上则显示，地块上将建起一栋高91.35米的24层（地上21层、地下3层）建筑，总建筑面积54685平方米的商业、办公楼“合生国际广场”。项目由广州合生骏景房地产有限公司开发，福建省惠东建筑工程有限公司施工，但工程的开工和竣工时间，栏目上却是空白。

　　实际上，记者从广州市天河区工程建设领域项目信息公开专栏中发现，上述项目已于2011年6月7日获得建设工程规划许可证。

　　而据一位建筑行业人士介绍，一般施工单位应当自领取建设工程规划许可证之日起六个月内进行施工，逾期不施工又未申请延期的，建设工程规划许可证失效。

　　“不过，因为一些不可抵抗因素，也可以适当延期。另外，一般招标时间为3个月左右，招标成功，即可进场施工。如果要做地下车库或者地下商场，有半年时间来建已经差不多了，建到地上以后，一般一周建一层。”该人士指出。

　　由此看来，历时近15个月，仍未整体进入桩基阶段，项目的开发速度似乎比较缓慢，不过，这与地块静静囤积的11年相比，仍是小巫见大巫。

　　实际上，这块被称为“骏景加油站地块”的土地，早在2001年就已经被广州合生骏景房地产公司“拿下”，但地块的来源却另有隐情。

囤地背后，朱孟依非法拿地

　　一切或许需要从2003年的一起震动行业的诉讼案说起。

　　2003年初，广州市天河科技园建设总公司向广东省高院提起诉讼，向被告珠江投资、廖若清、南博置业索赔6亿多元。

　　广州市天河科技园建设总公司何许“人”也？上世纪90年代初，广州市政府为吸引“海归”而划拨1170多亩工业用地建设高新科技工业园区，而专门经营和开发这一庞大资源的便是隶属于高新科技园管委会的广州市天河科技园建设总公司（下简称“科技园”）。

　　而上述位于天河公园、车陂路、黄埔大道和中山大道之间的1170多亩土地，其中460亩的一期工程建成了目前的天河信息港，余下的710亩（实际可开发约650亩）二期工程土地则由于效益不佳，在闲置了良久之后，由科技园与朱孟依的公司合作开发。

　　二期工程中的270亩土地，由朱孟依在英属维尔京群岛注册的南博置业有限公司占股70%，科技园占股30%（后转化为1.6亿土地款一次性卖断）成立的“广州合生科技园房地产有限公司”进行开发，而该公司也正是目前天河标志性大盘“骏景花园”的注册开发企业。

　　但对于二期中剩下的374亩土地的开发，双方的合作却不顺利，而这块包含了“骏景加油站地块”的土地，甚至成为了双方日后法庭交锋的导火线。

　　“我们曾多次和朱孟依的公司讨论剩余374亩土地的开发方式，却未达成一致。但后来我们却发现原来在科技园实业公司名下的300多亩土地，在2001年8月10日已经过户，新主人换成了朱孟依的公司。我们手上还拿着规划红线图，但土地已经变成他们的了。”原告方——科技园实业公司副总经理贾弘基在接受媒体采访时便曾如是说。

　　实际上，据法庭查明，就在2001年2月8日，受珠投公司委派担任双方合作的科技园实业公司总经理的廖若清，便代表科技园实业公司与南博公司签订了“广州合生骏景房地产有限公司”的成立合同，合同中还规定了双方的股份占比（科技园占5%，南博公司占95%）。

　　然而，贾弘基向法院提供的材料却显示，广东省公安厅曾鉴定确认，廖若清代表科技园与南博公司签订合同时所提供的董事长林文锐的授权委托书的签名为假冒。

　　也就是说，合生骏景公司的成立和有关合同均可能不成立，而在这一背景下朱孟依转走三百余亩土地的行为也有违法之嫌。

　　不过，令人惊讶的是，6年后，省高院的一审判决结果却是，珠投公司、南博公司和合生骏景公司向科技园赔偿土地价值差额和未完全支付的40450万合同约定款，总计4.5亿元。判决结果显然已经承认了“伪合同”，或者说忽略了足以使合同失效的违规操作。

　　但跌宕不止于此，该案不久之后由最高法院裁定撤销原判，发回重审，而时任最高法院副院长的黄松有则于2008年10月被“双规”并免职。

　　“当初合生内部也流传说骏景这块地是通过一些不好的手段得到的。”一位曾在合生任职的人士向记者透露。

　　但至于诉讼重审和重审结果，上述人士表示不太知情。但这其中，合生并未实际支付地价也成为一种可能。

　　“至于现在称为‘骏景加油站’的地块为什么闲置那么久，合生内部，我们营销线听到的说法是，合同没理清，所以一直没开发。”上述人士谈到。

　　另外，其也告诉记者，当初合生骏景花园开发线的副总廖若清（即上述科技园实业公司总经理）也曾被相关部门以“协助调查”名义抓捕，而此事大概就发生在3、4年前。

　　实际上，朱氏的精妙操作还不止于此。在双方争执的同时，作为焦点的三百余亩土地上，部分地块建起了规模更大的“骏景南苑”，与之前的骏景花园一样，项目销售的都是高端住宅。但值得一提的是，当初开发高新科技工业园区留下的700多亩地只是政府划拨的用地指标，并且土地性质为工业用地。

　　“为什么当初划拨给高新科技园的用地后来改成了商住楼用地？这背后是怎么运作的？我们没法回答你的问题。反正他们当时拍着胸脯说，全部由他们去运作。”科技园总经理林文锐曾接受媒体采访时坦言。

　　而一位不愿具名的业内人士也告诉记者，只要办齐手续，经过相关部门批准并补缴土地出让金，更改用地性质在法规上是可行的。但审批手续非常复杂，要重新进行土地登记申请、调查、审核、注册登记，经过多个部门批准等等，有些地好几年了都还在走流程，一般不可能很快完成土地性质变更的。

　　然而对于“非一般人”的朱氏而言，其操作的奥秘，外界已不得而知，不过在此后的系列跌宕中，案件终归流于时光，这场没有硝烟的“土地争夺战”也终在一方的胜利下归于平静。而如今，熙熙攘攘的骏景花园北侧，当初残留的“风云地块”又重新被开发着。

　　身价涨40倍，千亩土地等待暴利

　　不过，仅就“骏景加油站地块”的价值而言，这块2001年已作为上述374亩土地的一部分，一齐归属于朱孟依的土地，经过11年时间酝酿，至今已因黄金位置而身价暴涨。

　　按照合同规定，374亩土地的前期开发成本为40450万元（后省高院委托评估机构评估的价值为54814万元），按照土地容积率计算，每平方米建筑面积分摊的地价则不超800元。

　　但如今，骏景花园及附近的天朗明居、美好居、时尚名苑等二手房的销售均价基本在18000元/平以上，区域一手住宅成交价则稳在30000元/平的水平。另外，根据高力国际发表的《2012年第2季亚太区写字楼市场概况》，广州目前甲级写字楼的售价也已上升至每平方米人民币32,070元的水平。

　　无论从住宅还是写字楼的角度，骏景加油站地块项目当前的价值均已暴涨了约40倍。

　　实际上，合生手中套入这种“多拿地、慢开发、高利润”模式的土地不止骏景加油站地块一宗。瑞银证券2010年3月17日发布的报告便显示，通过分析瑞银所覆盖的全部开发商的地龄，并列出全部地龄超过两年但尚未开发的地块，瑞银证券分析认为，合生创展在一线城市中的疑似闲置土地所占比例为16%，排名榜首。

　　数据显示，合生创展尚未开工土地的建造面积权益值总计5684千平方米，占权益土地储备比例达28%，其中广州的2031千平方米未开工土地建筑面积占权益土地储备的比例达10%。

　　除了可能被视为闲置土地的建筑面积，瑞银证券还分析了这些地块的全部成本，包括已支付和应付土地成本。结果显示，合生创展尚未开工土地成本权益值总计135.35亿，占全部土地储备的28%，远高于其他开发商，其中，广州尚未开工土地成本权益值达到21.51亿，占比为6%，在所有城市中占比最大。

　　另外，分析这些潜在闲置地块占全部资产价值（采用GAV）的比例时，瑞银证券发现，合生创展在一线城市中的尚未开工土地建筑面积占权益土地储备的比例，以18%的占比排行第二，仅次恒盛。而瑞银证券给出的合生创展尚未开工土地2011年预测净利润达18.75亿，占企业2011年预测净利润51.78亿的36%。

　　就此，瑞银证券曾提醒风险称，出于成功抑制高房价、改善住房供应，中国政府应该通过收紧闲置土地政策，解决住房供应量中断的问题。而通过分析开发商手中“闲置土地”的情况，根据建筑面积、开发商成本、总资产值（GAV）判断，无论从全国角度还是从一线城市角度分析，合生创展受土地闲置政策收紧影响最大。

　　然而在合生看来，这样的风险较之于囤地潜在的利润，似乎微不足道。实际上，一直偏爱超级大盘的朱孟依，在总建筑面积100万平米的华景新城使其声名鹊起后，在广州开发完成的项目中建筑面积超过50万平方米的就有十余个，甚至有项目超过200万平方米，而这些土地基本是在土地招拍挂制度实行之前，通过协议出让的方式低价获得。

　　而这样的招数在合生触角伸向全国的过程中同样适用。2万多亩的京津新城成了朱孟依大规模战略的又一代表作，然而其拿下京津新城的代价仅仅为每平米78元。值得指出的是，如今的京津新城尚有过半的土地沉睡，恰如朱孟依手中其他海量而价廉的土地，而这些“大家伙”或许正在等待着什么。

　　复制港企，合生模式多处碰壁

　　多拿地、慢开发、倾向中高端项目、开始住宅商业通吃、追求高利润低负债……合生创展的发展模式似乎越来越靠近港资房企。

　　事实上，合生创展前任总裁薛虎就曾多次向媒体坦言，从合生诞生到后来上市，一直在学香港上市公司的做法，比起内地企业和外资企业，合生在内部、资源、土地等的管理模式也更像港资企业。然而，合生对港资房企模式的复制是否有真正学好？

　　针对网易房产的问题，第一上海证券分析师柯学峰认为，以长实、新世界等为代表的港资房企目前在内地经营地非常好，与大多内资房企高负债的状况相比，港资房企更加倾向于谨慎运作、控制负债、提升利润。

　　“但相比之下，合生的利润并未见大幅提升。并且就业绩的角度，02、03年合生的销售成绩跟万科一样，但现在双方业绩差距变得很大。这一定程度上也说明，企业在开发能力上的问题，以及企业管制不是很严格。”柯学峰指出。

　　另外，其谈到，合生在一线城市囤地很多，但是开发得很少。不过，土地仍然是合生潜在的一笔巨大财富，卖地还是会回流很多资金的，所以整体来说目前合生的压力不算很大。

　　其实上述言论在合生创展2012年中报中便能找到支撑。中报显示，2012上半年，合生上半年实现营业额51.23亿港元，较上年同期增长6%；股东应占利润26.31亿港元，同比增长2倍多；但扣除物业重估以及出售金融资产收益后，核心净利润仅为8.21亿港元，较上年同期下降18%，而这也是该公司继2011年上半年以来，连续第三个半年出现倒退现象。

　　另外，合生上半年的负债比率水平由去年底的72%下降至62%，但截至期末的流动负债仍然高达163亿港元，远高于同期57亿港元的现金及现金等价物，同时，今年下半年合生其还将面临陆续到账的30多亿境内债务，以及3.5亿美元的境外债务，公司的有息负债规模高达285亿。

　　下滑的利润和较高的负债，这似乎与港资房企引以为傲的“高利润低负债”模式相去甚远。不过，有一点依然相似，那就是在销售方面，合生总裁张懿多次强调，合生不会盲目降价，或者是以降价来换量，合生将坚持提高产品附加值，优化产品结构来加大销售能力。

　　合生执着于提升产品附加值和青睐中高端项目，然而在其中，合生似乎并未复制下港资房企在如斯表象下，通过一二三级联动开发来实现利润点多元化和投资价值最大化的模式本质。

　　“相反，虽然聚焦核心城市，聚焦高端客户的发展策略，对于规避剧烈波动的市场风险有益，但同时也会丧失一定的市场机会。” 正略钧策高级顾问邓宇明就如是谈到。