鸿荣源集团禹来：中国真正的城市综合体很难看到 深圳万象城也不是

　　2012年9月，在北京、上海两大城市，由中国指数研究院、中国房地产指数系统联合主办，搜房网联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将启幕，本届年会以“搜房商业地产投资季”为主题，从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析中国商业地产发展趋势，旨在分享领先企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，为商业地产项目和投资买家搭建顶级交流互动平台，共同探索商业地产未来发展之路。

　　搜房网特别策划大型系列访谈启动，独家采访鸿荣源集团总裁 禹来解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。

　　访谈实录如下：

　　【记者】现在国内做商业地产的企业非常多，但是我们发现真正找到一套非常成功的商业地产模式，企业应该说是非常少的，我想请教一下您，因为您是有过非常成功的经验的，而且现在又在这个领域做，我想问一下您，做商业地产成功的您这边比较独特的一些经验有那些，还有现在鸿荣源现在应该是最大的购物中心之一，现在也是正在运作中，您能不能介绍一下现在的状况和接下来的规划?

　　【禹来】这样吧，我把这两个问题颠倒过来说，首先我很高兴，我介绍一下我现在所在的鸿荣源集团，因为我发现你刚才说鸿荣源好像念起来不是很顺，鸿荣源集团20年前是在香港注册的一个以房地产开发业务为主的这样一个企业，目前主要还是从事住宅地产，包括产业地产的开发，应该是从2006年开始，进入商业地产的开发，同时还投资于其他业务，那些业务都是一些附属业务，总体来说，主要还是房地产企业，那么这个房地产企业业务主要在内地，而不是在香港。

　　跟我们中国大多数在香港注册的房地产企业是一样的，它每年大概销售住宅地产这一块在深圳地区应该是排在第三名的，那么目前开始把商业地产作为一个重要的业务来开展，当前主要的项目应该有三个，第一个是在我们目前正在进行的，你刚才说的叫做西安广场项目，我待会在跟大家说一下这个项目。第二个项目就是我们在农华那边还有一个项目，第三个就是主力了，我们应该是在沙井那边也还有一个项目，在深圳我们有三块地，这三块地的占地面积都超过10万平米以上，你刚才讲的西安这个项目现在我们集团已经正式把它命名为叫做壹方中心项目，另外一个我们作为商业来说，我们想做的有特点些，这个项目大概占地面积是10万平米，建筑面积是53万，如果是包括地下室将近80万平方米，对于这个项目来说，可以整体的说是一个城市综合体的项目，里面包括15万平米的购物中心，其中还有我们设计的一条商业街，还包括11万平米的写字楼，还有27万平米的公寓或者住宅楼，所以说这个项目在深圳来说是比较大的，同时这个位置在目前深圳所有的在建项目和待建项目里面，应该是最好的一个规则，它是处于深圳地铁1号线和5号线的交汇地，所以这个项目的特点一个是项目比较大，第二一个就是项目的地理位置非常好，第三一个作为我们来说，我们还希望把它建成一个真正的城市综合体，一个真正的城市综合体我们认为在目前在中国还是比较少，甚至说很难看到的，我不知道大家对赤柱比例，说城市综合体深圳是一个万象城，也只能认为它是一个商业综合体，而不是一个城市综合体，可能我顺便多说一句，什么叫城市综合体，城市综合体他一定要有城市的规模，换句话说，我简单的认为当你这个城市综合体里面所有的商业体量，包括这些物业里面所有的内部矛盾都停止了，他还能供城市使用，至少从这一点到那一点，就是说它具有存在城市的功能，而不仅仅是你这个建筑物的功能，这就是城市综合体。

　　目前我们这里面的购物中心，刚才这位记者说，在深圳市算最大的，确实也算，15万平米，目前深圳市体量在15万的，目前来说建成的，达到15万的也还不多，所以这个面积建筑面积是比较大的，我们光车位就6000个车位，所以这个项目建设我们计划把这个项目建立成一个在深圳市有自己特点的购物中心，比如说最好的大家不好说，我们说建设有自己的概念，所以我先把这个项目的情况，包括公司的情况简单跟大家介绍一下，另外一个项目投入面积，他可能在做这个项目的时候，他有一个目前的宏观调控下大家最要担心的问题，它不需要担心，就是先进的问题(音)，具体的数据方面。

　　那我们回头在说第一个问题，做商业地产，有什么自己的，我觉得是这样，首先你刚才说的那个关于在中国有很多的商业地产，我认为在中国做商业地产的企业不多，很少，有很多号称要做商业地产的确实很多，能做商业地产的企业确实非常少，这一点我不知道大家同意不同意，什么叫做做商业地产呢?我觉得商业地产项目，我曾经对商业地产的产品性格做了一个定义，就是商业地产的产品他跟住宅地产产品最大的区别在哪里?住宅产品他卖出的是实物是住房，商业地产的产品他最终的形式是服务，就是说现在能够提供商业地产服务的企业，其实是并不多的，大家马上会发现现在绝大多数的地产企业，如果这个还可以用两个字来说，住宅开发的企业一个就是卖，用经营模式来说，住宅也这么卖，商会也这么卖，写字楼也这么卖，但是你真正做商业地产，也换成另外一个字就是租，把它租出去，我提供的是整个服务，所以说这是很大的一个区别，所以我认为在目前国内做商业地产的企业不是很多，想做商业地产的很多，号称做商业企业的也确实多，从这个意义上来讲，商业地产有什么，我们以前做过的那几个企业，能够做的成功的，其实也没有什么特殊的办法，就是一句话他是遵循了商业地产的开发和经营全过程的一般规律，其实这个属于一般的规律就是与这个产品的性质有关系的，就是你能把它很好的建设起来，然后进行经营，因为商业地产模式，是使你的物业增值，最后取得增值的这种价值，你不信你看看，任何一个购物中心总经理的培训，或者是其他写字楼，酒店他的培训，对总经理最根本的一个要求就是使得物业增值，那么物业增值用什么东西来体现呢?实际上主要是通过你的租金水平来体现，换句话说，租金就是你这栋楼的价格也可以这么理解，所以说作为这一点来说，其实就可以简单的来说这个事情了，我们作为商业地产，或者说鸿荣源集团要想作为一个商业地产商，在今后中国房地产的市场上，或者说在商业领域里面，我们要占有相当的地位的话，第一我们一定要遵循购物中心，或者是商业地产开发的一般规律，要尊重它的产品性质，第二个我觉得商业地产和住宅地产有很多的区别，他对于经营团队要求特别高。

　　目前在中国真正做商业地产做不好我认为有两个原因，一个是地产开发商他没有真正想去做，你看这个项目，大家看一看，中国早期的项目基本上都是城市规划，说里面有商业，大家拼命的往后拖，拖的没办法的时候在把它带出来，或者是没办法的时候我宁可被打死，也坚决不盖房，都是这个想法。现在很多主动的来开始盖的时候，他为什么成功不了呢?其实除了开发商的指导思想之外，第二他的经营团队跟不上去，早期的商业地产商真正想做的，做不好的主要原因可能，比方说在上个世纪或这个世纪以前的10年，从2000年到2010年这个时候，可能应该说资金的因素会大一些，但是随着在2000年以后，特别是在2010年以后，现在做不成的，因为现在这种资本，随着房地产形式这几年特殊的发展，我认为现在大部分来说，资金还不是重点(音)所以大部分还是经营团队跟不上去，经营领导不好，大家所在的这个项目看得出来，(14：38)我就不用举例子了，现在忠良把它接过去了，接过去之后，正在做一番改造，那能不能成功，我们还拭目以待，但是大家起码对忠良的结果还是抱有信心的。那这个项目拖了多长时间，大概在北京三年了吧。你说从开业的哪一天起，我们就看过，那时候我正好在北京工作，看过的话，当时我们就觉得，还是可能会存在一些问题，所以说要说购物中心，或者说商业地产，我们要重修的话，第一条要遵循购物中心开发的一般规律，第二条要建立起能够适合这个项目经营的管理团队，我觉得这是比较重要的因素。

　　【记者】销售性商业地产作为一个比较有特色的地产运营的方法，您怎么看这种?

　　【禹来】你这个问题，使得我比较为难，因为我历来的原则解决我不讨论同行，当然我自己内部，比方说我跟我们公司总裁助理他们在这我会讲，但我跟他讲的原因是他绝对不会到外面去说，但是你们是绝对要到外面去说的，这个很不一样。我觉得是这样，我们撇开专门的公司不讲，就是说你今天还是比较敏锐，我在那个发布会上转了半天了，也问了半天，我今天上午还专门研究了一番，但是我们不是说哪一个具体的公司，其实我先说那么大一通，商业地产的根本规律，那显然我对这个事情，而且我本人在我的经历过程中，我也干过这种事，尽管我是非常不愿意干这个事，但是已经是上了贼船，就归你来管，那么从这个事情来说，作为一个销售，如果你要对一个商业地产项目进行销售的话，应该说还是有一定的前提，比方说在中国这种情况下，商业地产项目，比方说我们现在把话题说起来，不要说商业地产大方面的，我们说作为一个购物中心吧，这样比较好谈问题，所以说作为一个购物中心你要把它销售掉，那要看看我们中国有那么几家知名的企业，他们的历史就可以说明这件事情，第一代可以把它卖掉，留下几个综合超市，把总不值钱的东西自己留下来了，最值钱的把它卖掉了，但结果是什么呢?结果大家可以知道，因为我觉得当然像现在做的时候，把它卖掉之后，有人还反租，大家对于反租这个事情，我可以这么简单的讲，这种事我都干过，干过我觉得这种事情能够找出成功的案例，应该算是比较一个奇怪的事情，几乎没有成功的。你想如果一个购物中心我把你切开来卖出去，要反租的原因是什么?大家想一下，反租是因为我不好卖的时候，或者我想卖更高价钱的时候，我才来跟你反租，你反租就是10%，8%，甚至更高一点，如果有这么高的回报率的话，我为什么还要卖呢，那显然就是因为，有人会说就相当于我现在借不到钱，我去借钱是不是，那实际上我觉得这个事基本上，我专门就这个问题是进行了研究的，我可以这么简单的讲，如果对于一个整体购物中心来说，是绝对不可取的，十几年前，我当初曾经写了一篇文章，当时与现在自称已经非常成熟的商业地产开发商，发出过激烈的争论，他们说可以销售，我说当时我在天贸城，我在天贸城成功的经验之一就是只租不售，商业地产最基本的规律是什么，我们不说商业地产，我们说购物中心吧，购物中心最根本的，当时他们最后说我是站着说话不腰疼，说没钱，你没钱就根本不适合做这个事情，什么道理呢?就是说你明明只能挑90斤的人，非得到一个挑100斤的行业里面来，你就没资格做这件事情，你为什么要做这件事情，那么我认为把它拆成销售的话，应该说他是一种很难成功的案例，目前为止我也许多找到成功的案例，到目前为止，包括我以后做的项目，总体的结果我认为是目前唯一一个，虽然销售出去，反租出去唯一一个没有引起后遗症的项目，那是因为我们当时非常有钱，品牌也非常大，而且不惜一切代价稳定住这个东西，否则的话只有另外一个办法，就是我把你销售反租，争取出几年的反租然后我赶紧把我那个项目，老板换成司机的话，法定代表人换成司机，我最后只有这个办法，这个今天就不用花时间在这个上面了，大家还有别的讨论意义吗?

　　【记者】现在越来越多的房地产开始涉足商业地产的开发，您觉得他的契机是什么?同时还有零售商也在开始开发商业地产，您觉得他们二者之间各自的优势是什么?各自的不足是什么?

　　【禹来】你先说房地产来涉足商业地产，那显然你就把房地产当成住宅地产看了，是这个意思吗?所以说我们现在讲房地产商的时候是带有贬义的，其实就是专门指的卖的那种，但是实际上不是这样，房地产商包括商业地产，总体上的，这个我们不讨论这个定义了。按照你这个思路讲下去的话，房地产商进入商业地产这个领域，在早期是两个原因，一个原因是我把它叫做被动力转型，被动力转型是两个原因，一个原因就是城市规划的原因，大家知道你现在在中国这个房地产市场，你要拿到大块地的话，他的城市规划一定限制你，只要达到一定面积，他一定限制你有一定的商业面积，那你要早期大概可以拖，拖到最后在跟政府讨价还价，把它改功能，现在因为是公开的招牌化你行不通了，这是被动原因。第二个原因因为中国房地产方面的税是比较重的，而且随着房地产利润越来越厚的时候，那增值税的比例是非常非常大的，那我就不如留一个我不赚钱，我赚一个业务，那这样我的增值税就避开了，因为我通过输入资金就是我去卖资产的时候，当初主要是这两个原因，促使开发商被动的转型，但是随着现在整个行业的发展，或整个经济的发展，特别是城市的发展，现在很多开发商主动的进行转型了，这个主动的转型，我虽然把它说分成(音)被动转型和主动转型，但并不存在这样明显的两个阶段，那么到现在主动转型就很多了，主动转型很多的原因，第一个很显然的就是纷争，既然你城市规划是这样，你政策是这样的话，那我还不如主动告诉你，我要做一个什么样的，你不是这个城市希望有标志性建筑，你这个是100米，你把这个给我，我给你盖房卖地，另外一个开发商说，我给你盖300米，现在不是说要盖到1000米了，那就是通过这种商业地产来作为对外扩大取得土地资源的一种需要。再就是以大房地产为主，他的主动转型为主。第二个就是房地产商他马上感觉到，我曾经咨询过香港很有名的房地产商的老板的建议，这个建议不是我遵循的，是我当时的一个领导，他就是说作为房地产行业是一个周期性很强的行业，这个大家都同意吧，虽然中国现在房地产一直在往上涨，它一直涨下去，实际上这是一个周期性很强的行业，那么怎样来规避这种风险?这个老板是这么回答的，他说中国的房地产商从来没有经历过一个真正的房地产周期，他们这种企业已经存在了50年到60年，上市都已经上市40多年了，在香港算最大的房地产商了，我们是经历过这种真正的周期的，这种周期到什么程度呢?他说你们很难想象90多天我们卖出一个500多尺的房子，换成平米就是50多平米的房子，全公司都庆祝，这样的局面你们很难想象，当然了把香港和大陆相比，没有什么，由于它的区域面积不一定，这个很难比较，但是商业地产他们一般来说，认为是持久性的工业是运平周期一个很好的办法，大家看一看，在香港上市的房产，分成两块，一块是香港本地的上市公司，一块是大陆在香港上市的房地产企业，这两个企业有两个很大的区别，第一个区别是资产负债率不一样，香港的房地产企业，普遍负债率在30%以下，我指的是在香港，不包括在大陆上市的房地产公司。在香港上市的房地产公司，大陆的房地产企业，基本上负债率都在60%以上，这就是一个区别。

　　第二个区别你看他的收入结构，香港的房地产企业，它的收入利润构成已经占了40%，我估计现在会超过一半了，比较特别的时候，大家注意看看香港有一家叫做回龙(音)的，他有一年他的持久性工业超过了百分之百，什么意思?就是说他的亏损，所以说我刚才说那句话的意思就是，商业物业，他的主动转型第一个就是规划的原因，第二个是他确实是房地产企业他发展一个很重要的办法，或者一个商业模式，第三一个就是作为今后在中国他的这种土地政策，还有房地产市场，变化多比较大的时候，确确实实商业地产是你利润来源比较重要的保证，所以说现在很重要的房地产企业，都开始进行商业规模，就是这个意思。我觉得这是从被动转型，到主动转型这样一个过程，大家分析一下看看是不是这样，当然也可能还有其他的原因，你刚才第二个问题是说，零售业也进入商业地产，房地产，住宅地产商业也进入商业地产企业，他们各有什么优势?其实现在中国好象不只是零售业，我看卖肉的，杀猪宰羊的统统都进入了，有很多项目都是很多产业资本进来的，那我们现在就讨论，如果是房子企业，这确实是非常有意思的一个问题，他的特点是很不一样的，房地产企业进来之后，他的优势显然是在开发那一块，其实他的开发经验，倒不比零售企业进入强多少，关键是他的开发速度，和他对土地资源利用的方面比较强一些，那么零售企业，他可能更好的，更容易去遵循商业地产的规律，遗憾的是中国的零售业里面，对购物中心，因为我们把零售业里面，大概按照国家标准是17种业态的话，那其中有店铺的是18种业态，按照有店铺的是12种，差不多13种，这种业态里头，那么比较大型的就是购物中心了，大型百货了，综合超市了，遗憾的就是零售业进入购物中心里面，在中国真正搞购物中心是不是太过了(音)。所以说你是做零售的金融来搞地产和地产的来搞零售，这两个加起来，他各自的优势不一样，但是最终能不能成为观念我认为，你是做地产的也做零售，你对零售这块熟不熟，你是零售这块做地产，你对地产这块熟不熟，这两个如果能够很好的结合起来，应该说我觉得都能弄好，如果说结构不好，都难以成功。当然在资产价格迅速成长的过程中间，应该零售业企业进入地产，比地产企业进入零售成功率可能要大，进行房子建的不符合规定了，他照样值那么多钱，但是如果在资产价格是一个比较稳定的时候，或者说他的增长幅度，是达到一个社会平均水平的时候，我觉得恐怕零售业优势也不存在了，那地产商他只要遵循零售一般规律的话，应该他成功的机会跟零售业进入地产差不多。

　　【记者】想问一下您对鸿荣源这个商业地产发展有什么样的规划，就是对商业地产的营销情况有什么样的预期这是第一个问题，第二个问题是刚才向咱们谈到了，零售集群代替了百货，像一些零售的行业跨界了地产，儿童业态，体现业态的壮大，占据了第三、第四主义链一个角色，想问一下您对于购物中心未来的发展趋势，您有一个什么样的心得，在您看来有哪些新的变化和新的思维?

　　【禹来】你讲的第一个问题是这样，鸿荣源集团的商业地产，我们觉得总体的规划我们希望我们按照商业地产的规律，运用原来鸿荣源集团本身有的地产开发的优势，因为鸿荣源集团在住宅开发，做高档建设，那我们在这个优势上，我们遵循商业地产开发的一般规律，来把我们现在这个项目做好，为今后我们后续项目打下很好的基础，做得更好，我们还是很有信心的，但是如果你要谈到具体的经营数据，我们有我们的规划，等我请示下董事会，看愿不愿意拿给你看，如果董事会愿意可以到时候到我们公司来查一下，但是我估计董事会可能不会同意，现在的经营数据，不会对外透露，但是我相信大家可以看一看，一般的商业项目的话，他都有一个经营水平，我们希望做的平均水平高一点。第二个你讲的是目前，我们购物中心里面的一些上市组合的问题，第一个大家谈到的主力店，其实主力店这个词我希望大家有一个了解，就是说在传统的经典的说法，其实说主力店主要是指两个，英文中指的两个，一个是指的百货公司，一个指的是大型综合超市，因为在欧美的购物中心里面，一般美国的购物中心，很明显的特点是什么呢?是交涉购物中心比较多，他的购物中心里面，大部分有3个以上的主力百货公司，甚至最多的有5个，因为他在郊区，那么另外一个就是它的超市，一般都会配有一个综合超市，一般原来讲主力店都是指这两个，但是现在随着中国这种经营的发展，主力店的定义发生了一些变化，就是把业主主要的店铺都作为主力店来看，比如说把零售类的，我刚才讲的百货超市作为主力店，把电影院，溜冰场也作为主力店，把大型餐饮，也作为主力店来看待，那我们今天在来讲主力店的时候，我们先统一一下，我们讲的主力店还是讲的传统的定义，把其他的都当成次主力店来看，这样把问题说的更清楚一点，那么现在在主力店里面，大型的购物中心里面，对于百货公司，特别是在经济发达地区的核心地段，这个城市里面，所谓区主力店的操作确实越来越多，那么这应该是一个趋势，这个趋势他其实是由这种业态发展的特点来决定的，因为百货作为主力店的优势是什么?它能够很快的启动招商，他起到带动作用，但是缺点是什么?就是租金低，那么在中国还有一个很明显的，可能大家没有注意到这个问题，就是百货它的经营模式，跟购物中心的经营模式几乎是一模一样的，就是他的盈利模式几乎是一模一样的，就是靠转租这样一种方式，其实我经常跟那些百货公司，包括我原来在天河城里面，我有自己的百货公司，我对他们讲，我说本来百货公司的经营模式，不是这种方式，就是在中国计划经济下也不是这种方式，那是什么?是所谓卖首制(音)，就是我把商品买进来，在卖出去，通过这个经营来营业，也不是通过把你一个店铺放进来，租到这赚你这笔钱的，所以说经过百货公司在这样的情况下，那你购物中心也是干这个的，百货公司也是干这个的，而且现在百货公司主力店它除了中心地域以外，他胃口越来越大，他并不是真的自己去做这个，他马上又去划出一个区，干我同样的事情，所以说那么百货公司目前应该说，驱逐化确实是存在的，当然这得分地区。

　　那么在百货公司去掉之后，你要考虑用什么东西去替代它呢，那你刚才讲的集成店的问题，或者叫集合店，比方说这种东西就开始进来了，其实集成店来替代主力店它并不是一个必然的现象，它只是一个偶然现象，就是说百货公司不要了，我用别的东西来替代它，只不过在这个时候我们恰恰引进了国外这种以快消商为代表的集成店，刚好店铺来了空白，而且他填补起来刚好取得了两个之间填补的空白，一个是它面积有那么大，当然这么一想就清楚了，我如果找一个百货公司我给他两万，我还不如找ZARA，H&M等等这一类店加起来给他几千，一万，他租金又比店高，又起了主力店的作用，这是偶然现象，但是这种偶然现象里面，我们从经营的角度里面，其实我不要自己吹自己，其实我在很多年前，我应该在7、8年前我就提出来，我们把主力店我们要用主力区来代替，主力区的另一个名词就是主题区，我搞一个主题区，其实讲到底你现在ZARA也好，H&M也好，无非他是一个连锁的主力区，对于我来说，我自己做也行一样的，大家想一想，从运动可以判断出来，各自是各自的店，我在天河城的时候我自己做了也是一个道理，换句话说，他这种经营形式，这是一个发展的必然，简单来讲，其实购物中心经过发展，现在在中国发展的一个很明显的特点就是购物中心越来越多，竞争非常激烈，那你说你要避免购物中心的竞争的话，那显然首先要避免同质化的问题，你中国的品牌等等，包括从国外引进的就这么多，你说品牌上，完全把它避免的可能性不大，那你今后购物中心的竞争，从城市中心的购物中心竞争的话，你要在竞争中取得优势只有两条，一条就是你经营的主体化，就是从经营这个角度，另外一个角度就是说从服务的角度管理的角度来说就是拼服务，你服务的质量，主要就是靠这种东西，那么在购物中心的发展，本身购物中心的发展过程中，我认为今后购物中心已经逐步的从单一的大型购物中心为主，以大型的购物中心这种局面，大家都争着做，你做二省，我就做三省，你做三省，我就做四省，今后购物中心各种各样的类型会蜂拥出现，尤其在今后的购物中心是一个发展方向。其实在国外的话，我们讲到购物中心，它指的是一个购物中心的体系，你在大型的城市里面，核心地段可能做超迅速(音)的购物中心，那你在小一点的做区域性的购物中心，其实社区购物中心显然是低级，现在很多做前期工作的人，他做市场调查的时候，一划把全世界都划进去了，所以前不久大家都知道，像华南malI我说它当时划的商圈，就把2000万人口都划进去了，2000万人口相当于把深圳和广州，他在东莞那个地方把深圳和广州人都划进去了，我说是有2000万人，但是这2000万人与你没关系，至少这2000万人里面有1900万与你没关系，为什么呢?从地理位置上和你没关系，这个不是用尺来连起来的，这个距离中间还有很多连接的因素，这个因素不归你，你在这做的再大，我深圳有那么多的购物中心，我广州有那么大的购物中心，我住在天河城隔壁的人，总不愿意跑你这来吧，所以我们在北京做商圈的时候，那么中介也我们做市场调查的时候，我们是要求他要精剪，就是你在一个商圈里面，有跟你形成竞争的，他也有一定的消费空间，你要把这个人数剪掉，总体来说，我刚才那个话稍微扯远了一点，今后购物中心发展的趋势应该是各种各样的种类，购物中心会越来越齐全，而且今后那种小型的购物中心发展的空间，从数量上来讲的话，会更大一些，这应该是一个区域。另外一个在购物中心本身的竞争中间，一定是主体文化和服务的竞争。

　　（来源：搜房网）