绿城桐乡乌镇项目打造600多亩“学院式”养老模式地产

　　如果说代建标志着绿城的第一次转型，那么现在的绿城正实验第二次转型。宋卫平有意让绿城转向综合开发，而发展重点布局则放在养老地产上。

　　宋卫平透露，转移部分资产也是为发展养老地产做准备，同时，绿城未来依然会新增一些养老地产的项目。

　　绿城已经开始把这想法付诸于实践。就在最新的月度通讯中，绿城公布了一例新增项目——桐乡雅达国际健康生态产业园，该项目正是以养老地产为主题开发。

　　宋卫平日前公开表示，桐乡乌镇项目中规划600多亩用于养老地产项目的打造，将是一个“学院式”的养老模式，预计两年后可交付使用。

　　绿城的实验

　　虽然宋卫平直言开发模式与一般住宅开发无异，但据绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰介绍，乌镇项目还是与一般住宅不同，因其有更齐全的养老服务配套。

　　“我们针对不同老人的需求，从刚退休很活跃的老人，到最后的临终关怀，我们都有整套服务体系，包括平常的生活服务和医疗服务。在该项目边上，合作方建有一个非常大的老年医院，这可能是将来中国最大的老年医院。”

　　此外，最大的差别则在于老年大学的打造。据介绍，乌镇项目中的老年大学占地2万多平方米，能容纳8000位老人。同时里面还有一个小佛堂，满足老年人精神文化需求。

　　绿城似乎对养老地产项目的打造具有十足信心，而绿城在养老地产方面的相关探索是从五年前开始的。

　　据了解，早于2007年，绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套，以满足老年人的需求。

　　颐养公寓共计十层，一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三四层为护理院，共计3、40个房源，可容纳60名老人入住，目前已入住的老人共计四五十人。五层以上则是老年公寓。

　　“蓝庭项目是我们在学院式养老最初步的探索，规模比较小，但这里面医疗和基本生活服务我们都有了。”冯雨峰介绍。

　　冯雨峰表示，在蓝庭项目里面，组建了一所社区老年大学，但课程不是很系统。所以绿城从去年开始就组建了绿城颐乐教育投资有限公司，专门办老年大学，研究老年人的系统课程。

　　据冯雨峰透露，目前绿城已在全国开办了20个颐乐学院，共有1600多名老年学员，“现在还刚开学，未来学员会不断增加。”

　　市场对老年公寓部分最为关心。据了解，蓝庭项目规划了86套老年公寓，面积包括60-70平方米、120平方米。

　　按照原定的设想，绿城对该批公寓计划采取销售的方式，销售定价为1.4至1.5万元/平，较普通住宅售价略高。然而，在销售了10几套以后，就封盘不卖了。

　　“老年公寓当初的设定是可以出售的，希望能较快收回投资。但是，卖出去十多套以后，发现出售以后服务比较难组织，因为不同老人需要的服务水平不一样。我们希望改为出租，但跟合作投资者还是希望出售，所以现在我们在探索。”冯雨峰的言语中多少透露了些无奈。

　　不过，冯雨峰亦透露，这一难题在乌镇项目上将得到解决。

　　据介绍，绿城计划在乌镇项目规划6000套养老公寓，并已与投资者商量好出租及出售部分。“因为规模比较大，出租的部分可以支撑服务团队的支出。”

　　转型的挑战

　　不得不提的是，养老项目里所有一切，均由绿城一手经营及打理。

　　这难免令人开始为绿城忧心，因为这一切需要大量持续的投入，且不是一个小数目。

　　相关行业人士亦表示，其实养老地产比商业地产更难做，要求沉淀的资金量更大，因为养老地产需要更多的配套服务的建设，这些都不可以变现，只能要求开发商一直长期地持有运营，这对开发商的运营能力是一个非常大的挑战。

　　另有专业人士指出，对于绝大部分开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目，几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品。而内地的养老社区开发恰恰无法满足这种要求。

　　刚刚死里逃生的绿城，为了更好地生存及发展，所以不想再碰酒店等商业物业，理由是市场不好时，不能用充沛的销售现金流来带动未来长期的投资。

　　从目前来看，转型养老地产似乎也将令绿城卷入另一个更深的漩涡中。

　　不过，冯雨峰指出，毕竟服务设施相对于公寓部分，所占面积较小，不到10%，因此相信难度不会太大。

　　而对于乌镇项目，尽管规模比蓝庭项目大得多，但由于部分公寓已决定出售，绿城也可通过销售回款从而解决配套设施的成本支出，另外租金部分亦可帮补部分投资问题。

　　宋卫平日前透露，乌镇项目总建筑面积50万平方米，首期开发部分销售单价预计略微超过10000元/平方米，共有60平方米、80平方米、100平方米三个户型。

　　此外，项目以学院模式运作，预期通过物管费、学费、医疗护理服务等收益。

　　然而，据了解，截至目前，绿城的颐乐学院一直都没有实现盈利，并且目前大概亏损面有几百万元。这部分的资金一直由绿城集团负责投入，从目前的现状来看，实现收支平衡有一定的难度。

　　有道援引相关人士分析指出，以绿城现有的模式来看，想短期甚至几年内达到收支平衡十分困难，有可能前十年都处于培育市场的阶段。

　　此外，尽管现今政府亦鼓励民营企业投资养老事业，但支持力度并不大。

　　冯雨峰也直言，政府的补贴确实有点少。据介绍，目前杭州新开的养老院，政府给每个床位都有几千元的补贴，其中杭州市区可能有将近一万元，郊县是五、六千元。

　　但这对于床位建设投资的金额来讲，简直就是杯水车薪。据称，每个床位建设投资好一点的需要四、五十万，最差的也要二十万。

　　不仅如此，“我们预估过，养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%。”宋卫平称。不过，盈利的难题并不影响绿城进军养老地产的决心。

　　据透露，绿城打算在杭州周边做十个养老地产项目，目前在接洽的几个项目进展顺利。同时，要在未来的10年时间里，打造100家养老院。

　　而目前在北京密云项目，绿城也打算用1/3的面积，打造出一个养老社区。