苏州商业地产火热 苏州凤凰文化广场9月底10月初开盘

　　楼市调控已成常态，越来越多的房企开始提速商业地产布局。苏州作为执行限购政策的城市之一，近两年来商业地产的发展也如火如荼。随着又一年的“金九银十”到来，苏州商业地产有望迎来新的爆发。

　　业内人士表示，住宅调控，经济放缓，政府将拉动内需作为提振经济重要手段，商业地产作为承载居民消费的实体，迎来了良好机遇，而另一方面，在高库存和激烈竞争的双重压力之下，众多商业项目也面临着重重挑战。

　　遍地开花，发展后劲可观

　　环顾苏州各大片区，新兴商业项目遍地开花。环金鸡湖中央商务区作为苏州目前发展力度最大的现代化商业圈，近年地标性商业体相继动工兴建——东方之门、晋合广场、九龙仓苏州国际金融中心以及今年启动的苏州中心广场，而颇受瞩目的苏州凤凰文化广场预计将于9月底10月初开盘，推出70年产权的精装寓所。湖东板块的高扬国际广场也将在年底前推出，主推20-80平方米商铺。

　　苏州城区周边的很多片区近年来也在住宅开发上取得长足发展，比如园区的青剑湖板块、新区的浒墅关板块、吴中区与园区交界的通达路沿线均不断有大量人口迁入，其配套的片区中心商业也在随之崛起。独墅湖西侧的双银国际金融城是以金融服务及金融产品交易为核心，集交易、研发、购物、办公、商业服务等功能于一体的大型城市商业金融综合体，项目预计10月中下旬开盘。再以沧浪新城为例，随着住宅项目的交房入住，区域内的大型商业项目世茂广场也颇受市场青睐，目前该项目南区的商铺在售。

　　在商业氛围的整体打造中，吴中区已经开始涌现出一批大型商业项目，如宝带路上的主城区第一地标中润苏州中心，以及南门商圈的南门商业广场等项目的出现都加速了吴中“新城”商业氛围的整体形成，升级了吴中区主城板块商业市场，一定程度上也带动了苏州商业纵轴南端的发展。城南的越溪板块近年来刚需房源热销，区域商业配套的建设不断提速，除了在售的美乐城，以特色美食为主的欧蓓莎·中华美食城也将在今年底之前正式推出。

　　专业市场，投资青睐渐成气候

　　苏州的商业地产在快速发展中也出现了很多模式，除了规模宏大的商业综合体、时尚的购物中心、现代写字楼和精装酒店式公寓之外，一些只针对小商业范围的专业性商业地产也逐渐走进人们的视野。比如，赛格又一城是经营电子行业的专业市场，华东食品城是以食品类批发零售的专业市场。这类专业性市场通常依托于一类产品和行业成规模发展，并由相关责任方负责统一性经营。对于购房者而言，投资大型商场或写字楼往往要承担更多的风险，而投资中小商品卖场则更切近大众的消费需求。

　　私营业主章先生近期在昆山的美吉特工业品博览城购买了一套小型商铺。“目前虽然从股市和黄金中逃离不失为明哲保身的方法，但选择将资金放到具有投资价值的商业项目中则更能让人满意。但相对住宅项目，商业项目的保值性较为明显。从长远来看，投资商业地产带来的利润率远高于普通住宅。”他告诉笔者，特别是专业市场类商业应该有很好的发展趋势，而照明灯饰产业也未来将有较大发展前景和机遇，因此选择在美吉特工业品博览城一期的美吉特灯都投资商铺，在目前看来是一个不错的投资选择。

　　业内人士表示，住宅市场受打压后，大批投资房和热钱流入商业市场。若是盲目开辟大而全的商业地产，城市消费难以承载，则很可能会令城市的商业配套过剩，影响城市的成长。而一些专业性强的商业地产，只需定位切确，很有希望带来长久繁荣。

　　保障投资，后期运营是关键

　　在城市经济发展、城市交通建设和城市化进程的推进之下，苏州商业地产市场前景可观。但是近年来商业项目的大量上市，也造成了苏州商业物业库存高位，风险垒高。商业地产开发踊跃，商业运营有待加强，而随着调控的深入，越来越多投资者置业房产也日趋理性。

　　有业内专家表示，苏州交通建设不断发展，把各个区域由点连成了线，而沿线诸多的城建与商业地产项目把地铁效应连成了片，人气得以聚拢，未来商业地产亦会得到愈来愈多投资者的青睐，这一点是毋庸置疑的。但是从目前苏州商业市场可售库存来看，整体仍处在相对高位状态，如何加速这部分开发周期相对较长项目的市场消化周期，将是摆在部分开发企业面前的一大挑战。另外，同质化开发泛滥，差异化竞争不足也是一大问题，片区之间甚至同一板块内的“复制”商业形态及运营模式的不在少数，导致商业投资差异化竞争较为缺乏。在商业开发活跃的同时，保障投资者的有效利益回报，如何有效的加强后期商业运营管理才是最有力挑战。