九龙仓“押宝”内地 土地储备已达1240万平方米

　　近日，香港联交所资料显示，九龙仓主席吴光正增持龙湖地产314万股股份，持股比例达到5.04%，成为继大股东吴亚军之后龙湖单一最大股东。

　　虽然有消息人士表示，这纯属吴光正个人投资，他之所以会购买龙湖股票，主要是因为喜欢龙湖的项目，也欣赏吴亚军对公司的经营理念。但是结合九龙仓之前的一系列市场行为，不少业内人士都认为吴光正此举再次显示了其对内地房地产市场的意图。

　　“一方面，九龙仓主要以商业地产为主，受调控影响不大；另一方面，港资企业融资成本较低，造就了其资金优势。而受调控影响，内地房地产股价下跌，无形当中给了港资企业‘抄底’的机会。这些对内陆市场的影响会在未来体现。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者如是说。

　　押宝内地

　　今年5月，九龙仓增持远洋地产；6月，九龙仓入股绿城。而以龙湖9月14日的收盘价来计，通过本次增持，目前吴光正持有的龙湖股票的市值约33亿港元。对此，有分析人士认为，目前内地地产股估值处于历史低点，是介入的好时机。也有分析人士指出，此行为或许是吴光正借以资本换市场，即希望借助龙湖打开西南市场，同时进一步进军内地房地产市场。“目前绿城及九龙仓的土地储备主要集中在上海、浙江等华东地区，参股龙湖后，吴光正及背后的九龙仓在内地地产投资版图补充不少，因为龙湖在环渤海及中西部区域拥有不少土地储备。”

　　其实，九龙仓近日不仅在资本上对内地房地产市场发起冲击，在土地储备上也大有作为。

　　9月13日，九龙仓联合融创中国和绿城中国，以8.34亿元摘得浦东新区唐镇5街坊180/1丘地块。九龙仓相关负责人向记者证实：“唐镇5街坊180/1丘地块项目，九龙仓占一半股权，未来该项目将由融创主导开发。”

　　实际上，九龙仓押宝内地市场并非一夕之举。而2011年，九龙仓在内地土地市场开始加大手笔。据公开资料显示，仅2011年前3个月，九龙仓就分别在苏州、长沙、杭州拿下多幅地块，累计投入达100亿元。九龙仓方面曾表示，将致力增加内地资产至集团资产总值的一半。

　　2012年初，九龙仓集团通过与招商地产各占一半权益的合营企业购入北京朝阳区来广营住宅项目，该项目楼面面积为9.1万平方米，九龙仓应占成本为人民币12亿元。

　　2012年6月，九龙仓收购绿城股份则可以看成是抢占内地市场的又一重要里程碑。其斥资51亿港元入股内地房企绿城，占据该集团24.6%的股份，成为集团第二大股东。

　　经过一系列的运作，目前九龙仓在内地的土地储备已经达到1240万平方米，包括分布在13个城市、超过200万平方米的投资物业及超过1000万平方米的住宅地产发展项目。而在2007年时，这些内地资产只占公司总资产的17%，如今该比例已达到了40%，并有望进一步提升至50%。

　　港资“抄底”

　　九龙仓对内地市场的不断投入，实际上也是源于内地布局为其带来的可观回报。

　　据8月23日九龙仓公布的2012中期业绩披露，集团营业额增加87%至183亿港元，主要受到来自香港及内地物业销售的较高贡献和地产投资分部收入的增加支持。

　　单看内地业务方面，九龙仓共有34.9万平方米发展物业确认入账，附属公司项目落成带来营业额港币69.29亿元，较前一年增加416%。营业盈利增加326%至港币24.22亿元。期内确认入账的盈利包括来自上海玺园、成都天府时代广场和时代•晶科名苑以及无锡时代上城的可观贡献。

　　不难看出，内地业务是集团增长的新动力。在中央政府政策严控下，内地不少企业已因现金流吃紧，进入进退两难的境地。但九龙仓凭借资金优势，到目前为止不足八个月的时间，在内地的销售额已完成人民币100亿元的全年目标。其中，第二季创下逾人民币50亿元的纪录，第三季上半季则获得人民币25亿元。

　　“九龙仓现金流状况很好，拥有可观资金。现在市场已不像之前那样狂热，以前市场好的时候，内地公司会很狂热地把价格抬上去，可能这种投资机会港资房企无法得到。现在市场相对冷静的情况下，成熟的港企就有出手的机会。”对于九龙仓近期内地出手拿地现象，正略钧策管理咨询合伙人副总裁薛迥文如是说。

　　而对于九龙仓的一系列投资行为，薛迥文则认为，由于调控，内地市场开始分化，不少内陆房企资金流出现问题。但以九龙仓为代表的港资房企，由于融资成本低于内陆、资本覆盖率低、自有资金充足等因素，现金流稳健。“内陆市场机会增多，有准备的企业会开始活跃。而对于一些估值偏低的资本，九龙仓肯定会‘抄底’入手。”

　　豪尔斯企业董事长李小宁对此也表示认同，“港资融资渠道多、融资成本低，会利用资金优势去拿地，此时投资应该是‘抄底’行为。这一行为背后，一方面，源于行业利润率回报提升；另一个方面，人民币的升值和美元的贬值，也导致货币差异性回报的存在。”

　　对于未来内地市场而言，李小宁认为，还会有更多港企进入。“将来进军内陆的企业会越来越多，资金永远是向着回报高的地方流入。以后外资会逐渐偏向中国，投资也会逐渐增加。”