九龙仓私有化虚实：会德丰私有化九龙仓时机已到？

　　两年多以前，港交所的一声锣响，九龙仓置业（01997.HK）正式从九龙仓集团（00004.HK）旗下分拆上市。如今，九龙仓集团却在走向另一个结局。

　　2月24日早间，九龙仓集团有限公司（以下简称“九龙仓”）发布公告称，公司股份已于香港联合交易所有限公司短暂停牌，以待发布属公司内幕消息的公告。与此同时，九龙仓置业地产投资有限公司（以下简称“九龙仓置业”）亦在当日宣布短暂停牌。

　　公告中，两家公司并未披露公司股票停牌的具体原因。

　　随后，据《彭博》2月24日午间引述投资顾问公司United Fiest Partners亚洲研究部负责人的说法，两家公司停牌或与九龙仓的私有化有关。该人士表示，会德丰（00020.HK，全称“会德丰有限公司”）或会从少数股东手中回购九龙仓股份，作价每股27.58港元，作价较九龙仓停牌前的每股19.7港元，溢价40%。

　　若会德丰完成对九龙仓集团的私有化，将要向中小股东收购约9.14亿股份，据此，会德丰私有化九龙仓集团的总代价将至少达到252亿港元。

　　会德丰为何要私有化九龙仓集团呢？

　　分拆与业务重叠

　　会德丰拟私有化九龙仓的说法，早在三年前就已传出。2017年5月，九龙仓宣布拟分拆香港商场等商用物业。当时，该公司主席吴天海称，分拆商用物业拟包括香港商场及酒店，不倾向以REITs形式挂牌，九龙仓未来将主力发展内地物业市场。

　　股权关系上，九龙仓为会德丰集团主要附属公司，考虑分拆后九龙仓置业、九龙仓集团和会德丰或存在业务上的重合，公司当时还对三者的业务分工做出具体说明。

　　分拆后，九龙仓置业主要在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资；会德丰（九龙仓除外）将继续主要在香港从事地产发展以及透过会德丰地产（新加坡）有限公司（会德丰拥有76%权益的附属公司）在新加坡从事地产投资及发展。此外，九龙仓将主要在中国从事地产发展及投资、其它香港物业及于香港和中国从事非地产业务。

　　几个月后的2017年11月23日，随着港交所的一声锣响，九龙仓置业正式从九龙仓旗下分拆，并以介绍形式登陆港交所主板。

　　分拆完成后，会德丰直接成为九龙仓置业和九龙仓两者的最大股东。但事实上，在业务划分上，会德丰仍与九龙仓存在重叠。因此，当时就有业内人士分析，会德丰或将对九龙仓做进一步的合并重组或者私有化。

　　私有化进行时

　　在九龙仓业绩会上，媒体曾多次追问关于此事的确切性，该公司管理层也一直守口如瓶。然而，这不但没有让外界停止对二者存在私有化可能性的猜测，反而让事情变得更加暧昧不清。

　　去年底以来，九龙仓、九龙仓置业和会德丰的增持、关联交易就时有发生。这也许从另一个侧面印证了三者仍在进行资产重组动作的传闻。

　　2019年11月26日，会德丰以每股平均价18.0142港元，增持九龙仓集团1287万股，占总股本0.42%，总值2.32亿港元。此次增持后，会德丰持有九龙仓集团的股份增至69.3%。

　　去年12月18日，九龙仓置业全资附属公司以64.18亿港元收购会德丰新加坡乌节路购物带中心两项优质投资物业Scotts Square和会德丰广场，前者为住宅连商场发展项目，后者为商业项目。

　　早在一天前的12月17日，九龙仓集团间接全资附属公司还以13.62亿港元收购会德丰旗下杭州富阳“雍景山”住宅项目。项目未落成及已落成物业存货总楼面面积约为32.84万平方米，包含洋房、联排别墅、复式套房和公寓套房。该项目地块由会德丰于2011年2月以14.37亿元购入。

　　根据当时公告，会德丰分别持有九龙仓集团和九龙仓置业69.3%、66.01%股份，两项交易双方均构成关联交易。

　　最佳窗口期？

　　曾有市场人士指出，会德丰如果要对九龙仓集团进行私有化，难度很大。一方面，规模不大做起来很麻烦。另一方面，香港对小股东的保护比较好，私有化要求很高。如果此次私有化按九龙仓集团停牌前的每股19.7港元溢价40%进行，是否说明会德丰已向小股东表明自己的诚意？

　　九龙仓集团目前业务大部分与投资物业相关，包括香港和中国内地的投资物业，酒店和发展物业；此外还包括经营物流业务的现代货箱码头及香港空运货站。其中，在中国内地九龙仓集团主要在城市商业中央商务区或新中央商务区开发投资商业物业，如长沙国金中心、成都国际金融中心、重庆国金中心、无锡国金中心、上海会德丰国际广场等地标建筑。

　　官网显示，目前九龙仓集团在内地投资物业组合187.3万平方米。此外，截至2019年6月，九龙仓集团在内地用作发展物业土地储备360万平方米；去年上半年，该公司销售额235亿元，涉及面积80万平方米。

　　2019年上半年，九龙仓集团营业收入80.64亿元，同比增长3.08%；公司股本持有人应占溢利同比下降14.34%至24.5亿元，少数股东权益0.23亿元；总资产2363.35亿元。

　　今年2月18日，九龙仓集团发布盈利预警，公司2019年财年的股东应占集团盈利会较2018年度下跌约50%。主要因若干内地发展物业根据现行市况评估的可变现净值可能产生的减值亏损而做出拨备。

　　过去一年九龙仓表现都差过会德丰，上述投顾公司人士认为，现时私有化时机已到。他相信私有化后，吴光正家族会继续持有50%以上合并后公司的股份。