短炒客萎缩暴利时代已过 武汉商业地产能否降温？

　　第33届武汉房展会本月刚刚落下帷幕，作为房地产行业一年一度的大型展会，今年情况有所不同，前来参展的商业地产项目不在少数。然而从到访情况来看，均不是很理想。部分武汉城市圈的商业项目更是少人问津。

　　可以看出，面对大量同质化的商业项目，投资者逐渐走向理性。市场上短线炒作的投资客越来越少，武汉商业地产是否会降温，过快上涨的成交价格是否会走向平稳？带着这些问题，笔者采访了多位业内人士、投资专家，为广大投资者提供参考。

　　大量商业项目集中上市

　　房产新政后，业内传出消息：地产商、投资客都纷纷转战商业地产，有人大呼商业地产因“政”得福，甚至还有人认为2010年之后，商业地产将迎来“黄金十年”。

　　事实上，自09年以来，武汉商业地产开始井喷，大型商业地产项目一哄而上：菱角湖万达广场、福星惠誉国际城、汉正街第一大道、宝利金国际广场、王家湾……恨不得武汉三镇的每个社区都有一个小型的BD（商务中心）。

　　随着一个又一个大型商业地产项目的开发，中心城区的武广、徐东、中南等商圈都在不断延伸，远城区的商务中心也逐步呈现。除了王家墩CBD(中央商务区)外，各区都在规划自己的BD（商务区）。这似乎都在昭示着一个信号：武汉的商业地产将井喷。

　　在万达搅动的热汤中，万科、保利、华润及本土的福星惠誉都不忘抢一杯羹，纷纷在武汉布局商业综合体。据了解，目前武汉市商业地产项目（含社区商铺）达1072个，是在售住宅项目总数的近两倍，其中大型商业项目已不下30家，远城区、中心城区都涌现大批商业地产项目，令武汉的商业地产显现一片繁华景象。

　　商业地产井喷的同时，业界不禁担忧，武汉能否容纳如此多的商务中心？毕竟连徐东销品茂也是去年才开始盈利。3-5年后，这些一哄而上的商务中心会不会出现“空城”现象？

　　商用物业投资需走长线

　　在商业地产投资当中，以往大部分获利主要来至于低价买入，然后坐等升值，成倍的赚取转让费。所以说，商铺、写字楼，买的越早，赚得越多。投资专家易伟文1997年就在汉阳王家湾买入三套门面，他经常对媒体笑称，当时是误打误撞，后来没想到赚到了第一桶金。

　　但是目前来说，武汉商业地产“暴利时代”早已成为过去。中心城区优质地段的商业项目单价动辄三四万起，过高的投资门槛让大部分中小投资者望而却步。而且同一个商圈竞争激烈，高总价的投资风险也很大，无法持续经营，找不到接盘者，商铺很有可能变“伤铺”。

　　部分优质的商业项目，即便是出租便利性高，租金回报也很漂亮。但在业内人士看来，如果不是走长线投资，快进快出并不适合当前的市场发展行情。长线持有才是获得安全稳定回报的最好方式。

　　“商用物业的转让税费很高。在这一点上考虑，就不适合快进快出。”亿房研究中心研究院谢添表示。

　　也正是因此，不论是开发商还是投资者，都感觉到房产的“爆炒”时代已经结束，下面的日子，投资则更像是“炖煮”需要经历时间和火候的考验。

　　九月份，亿房网投资军团联手《长江商报》开启全民投资大“惠”战活动当中，投资者热情依然不减，但从对投资会员的小调查当中，可以发现，既是投资者又是经营者的比例在增加。

　　投资者越来越理性，不仅关注回报率，后续的经营能力成为了重点考察的要素。过热的商业地产需要降降温，投机性买入减少这样的趋势也有利于市场良性、健康、持续发展。