海印股份不断试水新业态 储备项目可支持未来5年增长

　　储备项目可支持未来5年增长

　　上海周浦项目拟对接迪士尼同期开业　　

　　广东海印集团股份有限公司(海印股份)以商业物业经营为主，目前拥有16个稳定经营的成熟物业及1个城市综合体，运营商业面积达30万平方米，整体规模在广州甚至整个华南地区处于龙头地位，集商品流、物流与信息流于一体的专业市场经营模式，与传统的百货和超市业态存在明显的差异化竞争。

　　海印股份通过多年的市场经营，拥有超过1万家优质客户，包括H&M、耐克、阿迪达斯、沃尔玛、百佳、必胜客等主流核心客户，随着奥特莱斯的推出，又新增了Burberry、Coach等国际顶级品牌。由于有丰富和优质的客户基础，海印招商从来不打广告。

　　凭借其目前丰富的储备项目，我们认为其未来盈利能力将得到保证。其中位于上海周浦的项目，我们预计将会和上海迪士尼同期开业，成功是大概率事件。

　　海印股份2012年上半年收入9.61亿元，增长16.15%，净利润1.93亿元，增长21.37%。

　　我们预计公司2012-2014年EPS分别为0.95元、1.11元和1.31元，当前股价对应PE分别为15倍、13倍、11倍，未来3年复合增长率为18.5%。

　　不断试水新业态

　　在海印股份十多个已经成熟运营的商业物业中，绝大多数都是对一个商业物业进行“从高中低档的策划定位到提升物业价值，然后再分租出去”这样一种模式，业态多为主题商场或者批发市场，物业多为租赁。

　　根据市场动态变化、随着消费者多样化需求的诞生，海印股份也在不断试水新业态，捕捉新需求。例如，打造奥特莱斯新业态、自建“海印又一城”城市综合体、试水国际展贸城等等，目前公司旗下已经形成四大系列的产品，即主题商场、批发市场、购物中心、城市综合体等四大类。

　　以奥特莱斯为例，公司在广州番禺打造的海印奥特莱斯项目于2012年4月29日试营业，Burberry、Coach 等当日开业，Gucci、Hugo Boss、Versace 等国际顶级奢侈品牌也陆续开业，体现了公司强大的品牌招商能力。Armani品牌店也于9月28日开业，-1层到3层所有商铺都已进驻完毕。到“十一”期间四层餐饮已经有2家开业，四、五层的其他餐饮和电影娱乐等配套业态也将陆续进驻，届时消费者一站式的消费体验将得到全面满足。奥特莱斯新业态能有效捕捉消费升级的大趋势，将成为公司新的利润增长点。

　　海印对客户结构划分为四类，归属四个象限，第一是“叫好又叫座的”，是海印重点要找的客户，比如H&M，既是国际品牌，又能联营扣点，有很高的租金。第二类就是“叫好但不一定叫座的”，像沃尔玛山姆店，国际零售老大，但是它给的租金很低，主要起到吸引客流的作用。第三类是“叫座但不一定叫好的”，比如自有品牌，目前知名度不高，但是经过3-5年时间的成长以及公司对它的培育，未来也可能迈入第一象限。第四象限是“不叫好也不叫座的”，慢慢就把它淘汰掉。

　　储备项目相继推出

　　除了成熟运营的16个主题商场和中华广场购物中心之外，海印股份近年来还大力拓展疆土，储备了一批优质的商业项目，这些项目相继、有序地开发和推出，为未来十多年的高速增长奠定了坚实的基础。

　　上海周浦项目是海印股份走出广东省的第一个大型项目，位于上海浦东周浦镇，与上海迪士尼仅有六七公里距离。第一期规划7万平方米，未来有可能扩展到20万平方米(需要看项目进展情况和当地政府谈)。

　　公司对这个项目的策划不会简单地做个购物中心或者奥特莱斯，也是会实行差异化的经营，主要是配合着迪士尼，发展旅游特色购物、特色餐饮(如引入一些岭南特色的餐饮购物)、休闲和娱乐配套。

　　该项目租期为20年，并且可无条件延长10年，租金仅有21元/平方米/月。我们预计该项目将会和上海迪士尼同期开业。该项目的成功运作将为海印异地扩张积累经验，同时也将成为公司异地复制能力的一块试金石。由于有效锁定了低成本，且依靠迪士尼的天然优势，我们认为，凭着海印股份多年来形成的发现商业机会、做旺商铺的能力，上海周浦项目的成功将是大概率事件。

　　作为广州老城的专业市场、批发市场以及4S汽车城的主要承接平台，国际展贸城项目，顺应广州城市发展转型升级的需求，是广州市政府“十二五”规划的重点项目，将倚仗其规模与稀缺性成为全国最大的现代商贸流通基地。只要将这块地按照每年50万‐60万平方米的开发进度，就可以有足够的体量支撑公司的快速发展，无疑将成为海印股份未来5-8年很重要的一个利润增长点，相当于“每年再造一个海印”。

　　另外三个重要的储备项目是位于三地的海印又一城。

　　番禺海印又一城(含奥特莱斯)是海印股份首个以自有物业模式打造的城市综合体，总建筑面积约25万平方米，由沃尔玛山姆会员店、奥特莱斯购物中心、酒店式公寓和五星级酒店构成。其中，沃尔玛山姆会员店已于2009年开业，是广州首家山姆会员店，目前日流水200万元左右，起到了很好的“聚客流”作用。酒店约7万平方米，我们预计2013年完工2014年开业。酒店式公寓有7栋楼，目前已经基本售完。

　　大旺海印又一城，项目位于广东肇庆市大旺高新区(国家级高新区)入口处大旺大桥旁，东临清澈的绥江，西畔为北江，占地面积约300亩，是海印股份在广州市外的第一个自有物业的大型购物休闲娱乐中心。项目总体规划为，商业面积19.77万平方米，分别为酒店5万平方米、超市商场6.88万平方米、写字楼7.89万平方米，另有公寓11万平方米。预期建成后年租金收入约1亿元。该项目完成后将成为肇庆大旺高新区首个大型城市综合体。我们预计该项目地产业务2013年将会有一部分开始结算，超市部分可能于2013年下半年开业。

　　鼎湖海印又一城是海印第三个城市综合体项目，其中公寓或写字楼预计5万平方米，酒店6万平方米，商业面积0.5万平方米。是海印在“重资产”模式扩张中的又一个重要储备。我们预计该项目在2014-2015年推出。

　　炭黑业务或被剥离

　　除了商业主业，海印股份旗下还有高岭土和炭黑两项业务。

　　其中，高岭土是公司借壳上市时承接的原公司业务，高岭土应用主要在造纸和陶瓷领域。目前公司是国内最大的造纸高岭土生产商，有茂名(控股87.91%)和北海(控股100%)两个生产基地。高岭土资源储量达2亿吨，生产规模60万吨。2011年高岭土业务收入为2.48亿元，占公司总体主营业务收入的13.55%，净利润为86.47万元，占公司总体净利润的0.22%。2012年上半年高岭土业务实现收入1.42亿元，增长约28%，净利近550万元，同比增长超过300%。其中，茂名高岭土贡献约2076万元净利，北海高岭土依然亏损。两块业务一正一负，高岭土加起来我们预计今年贡献3000万-4000万元的利润。由于高岭土具有不可再生、不可回收利用的特点，在下游应用领域不断扩大的背景下，资源的稀缺性日益突出。

　　除了高岭土，公司还有一部分炭黑业务。公司是华南地区大型炭黑企业之一，客户群体遍及广东及东南亚炭黑厂家，年生产规模约7万吨。2012年上半年炭黑业务收入约2亿元，占总收入约20%，净利润424.52万元，占净利润5%左右。由于炭黑业务对公司利润的贡献较小，与商业主业相关性不大，而且不像高岭土具有资源稀缺属性，未来公司有可能会逐步剥离这部分业务，集中精力投入到商业主业上。