北京万科商业发展部钱嘉：商业地产的春天并不遥远

　　北京万科商业发展部经理钱嘉先生在年会现场解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。

　　关于投资商业和写字楼的的势头问题，钱总表示：现在投资商铺和投资写字楼，个人觉得从这块的观点，这个结论其实挺难下的，个人感觉，每个人做投资，看别人赚钱了就做，盲目工作。相对来讲，可能会比较熟悉一些，大家可能对自己的所在的区域比较了解，对别的区域未必很了解。所以我觉得自己根据自己的个人情况，如果你对自己的判断你看好了区域，看好了产品，还是在这种范围里面选择。我个人有一个观点，现在股市IPO定价太高，导致一级市场定价定高了，二级市场不太好做，放到房地产市场有没有这种情况呢？开发商就是房子上市IPO的过程，现在有这种可能性，我觉得这个市场很复杂的。

　　钱总还表示房地产整体的春天，比如说住宅是春天，是另外一个季节。道理非常简单，大家生活在同一地方，我们利率都非常敏感，现在我们利率环境出来比较高的位置，利率在高位的情况下，实际上所有的投资类别的这种投资品，都不会有春天，大家可以看到股票是春天吗？房地产是吗？包括艺术品，现在是春天吗？几乎没有，在高利率的环境下，不太可能。包括在高通胀的危险下，高利率和高通胀是两个相连的问题，高通胀一定会导致高利率，在这两个条件下，我们不可能有春天。在大的宏观环境来看，基本上不支持存在春天的说法。同时，你看现在的企业经营比较困难，尤其2012年， 我们很多做购物中心的同志说，很多客户，品牌商放慢了自己开店的看法包括企业放慢了自己企业开张的想法，所以我觉得现在来讲是冬天还差不多，我从宏观上来讲。

　　我们还会有局部很热闹的地方，比如北京的写字楼，是特别特别独特的现象，在过去的这些年，是非常迅猛的，价值上的如此之快，同样的地段，现在写字楼价格是比住宅贵，但是话又说回来，这个特殊情况吴总已经分析了，在这样一个进入高潮的阶段，未来是怎样的走势，保利有一栋楼是写字楼，但是觉得不好卖，改成了公寓，现在写字楼好卖，又把住宅改回来了，很多我们说供应很少，把供应增加其实没那么难。我们看到写字楼的苗头，写字楼在增加的苗头，现在是什么状态呢？我个人还是倾向于慎重一些，这是我的大致的判断，我们等春天，等到通胀预期的下降，大家心态比较平稳的时候，我们再探讨春天。春天，至少我现在还在等待。

　　投资本身承担一定风险，针对于怎样才能最大限度规避商业地产投资的风险，钱总表示：风险实在是太多了，我觉得就投资这块，我第一次谈这个话题，这个投资一定要很了解它，大多数朋友对北京比较了解，你投资北京比鄂尔多斯还强，大家说鄂尔多斯多火热，我们脑子一热去了，去了，后果不可想。在北京投资可以寻找自己比较了解的地段，自己比较熟悉的地段，你会发现，你家附近或者你熟悉的区域，以前是没有地铁的，过了多久之后，可能有了地铁，一两年两年之后，你发现这个地方土地属性发生了变化，这个词大家可以平常用一用，研究项目经常提起的概念，土地性质会发生变化，我们从一个郊区，城乡结合的地段，城市的地段，我们研究这个地段的未来价值和它的变化。之前可能没有人预料到望京(社区网 论坛 商铺)写字楼会是这样子，我之前没那么看好，其实是我很了解的地段，所以熟悉和不熟悉，是不一样的结论，熟悉，最有可能在投资上取得成功，如果不了解的可能就会被忽悠，因为一些所谓的展示给你的未来的美好的规划，很美好的图景，被忽悠掉了，我觉得之前有时候做了很多规划，有时候有些实现可能比较高的，有些实现可能比较难的，难度不在于景观，在于客观，拆迁比较难。这些信息对于投资人来讲，可能未必了解得那么清楚，未必了解得那么实在，可能政府说以后打造什么，你怎么知道什么时候能实现呢？这取决于你有没有掌握足够多的信息，这个信息一定要是非常准确的，还是熟悉最重要，了解它最重要。

　　第二，我觉得大家投资还是要看租金，买这个租金要看回报率。还有防范风险的地方，负债不要太过分，投资住宅很多因为杠杆很高，首付两成，贷款八成，这就翻一一倍了，很多人把这个事儿做过头了，负债过高。最后是负债率，我个人觉得，开发商买地买错了，最好的方法就是不要动，冬天冬眠比较好。万科开发商买到六环的地了，五年前抢五环边长的地，现在抢到六环了，不在于房子会增值，地可能会增值，你只要负债不要负得太过分，你等着可能会更一些，你割肉可能会血本无归。 现在有很多住宅开发商会遇到一些问题，比如说资金还有专业人才的问题，住宅开发商如何解决专业问题？对于这个问题，钱总表示：这个问题我觉得只有一个答案，就是靠时间。其实我们做商业地产，还是带有一定的相对来讲被迫的因素，万科口碑太大了，专业能力确实是很困难，同时也是比较缓慢的过程，我们基本做三年了，2010年开始做的，到现在2012年，三年了，我们初步搭建了架构，比如说人的问题，我们要从外面招一些人，同时还要自己培养人，这些人怎么成长，怎么在实战中成长，天天做PPT也成长不了，在实际操作中来锻炼，三四年才能做成功一个项目。开业了还不代表成功，还得继续往下经营，经营好了，才能说真的做好了。

　　我们也研究了一个案例，新鸿基，新鸿基70年代起家，基本上是做住宅，一直做到90年代，开始在香港尝试做商业地产，做了购物中心，社区型购物是它的方向，新鸿基转型花了14年，很漫长，它首先要尝试哪个业态比较适合，积累一些经验，同时它在资金上面要有准备，比如说新鸿基转型的时候，新鸿基转型经过了14年的等待，其中在4年在转型，4年的时间把住宅和商业的比例调到50%的50%，1：1的关系，4年之间做了什么事情，基本上没投一块住宅，这个代价非常大。我觉得万科所有住宅开发商做商业，我觉得是比较漫长的过程，十年的时间转型也很正常，人才的成长和企业经验的成长确实不是一蹴而就的，万科做到今天，1984年成立的企业，1990年、1991年开始做房地产，做房地产花了20年的时间才有今天的成果，明天我们就做一个成熟的团队，做一个很成功的项目，我觉得没有这么大胆。