吴传鲲：综合体布局三四线城市是中国商业地产趋势

　　五洲国际集团首届“万商会”于11月7日下午在上海国际会议中心隆重举行，赢商（集团）控股有限公司董事吴传鲲在会议上以《关于中国宏观经济与消费特征现状和发展趋势》为主题的演讲，以下是演讲实录。

赢商（集团）控股有限公司董事吴传鲲

　　尊敬的各位来宾，各位领导，大家下午好。首先衷心祝贺本次万商会可以圆满成功。今天跟大家分享的是我们赢商网的一些数据。

　　首先是宏观经济背景的分析，刚刚梁任堪会长已经跟大家分享了一些数据。首先我们有一个大的判断，就是中国商业地产发展的宏观环境基础良好，国际经验表明人均GDP在3000-8000美元是商业地产的起步期，我们国家已经超过了5500美元，处于起步的阶段。住宅市场调控常态化也使得我们大部分的开发商也进入了商业地产的领域。国民经济的持续增长，城市化的推动，保险基金的进入，都为商业地产未来的发展奠定了良好的基础。

　　第二，人口红利出现了一个双拐点。城镇人口平均每年增长2096万人，将来还会更高。这为城市商业和商业地产发展提供了巨大的支撑。另外一个随着人口增长率的回落，老龄人口增加，青壮年人口增加，这对地产行业也将是一个不确定因素。

　　城市化是长期利好的，这是我们刚刚已经提到的问题，中国目前的城市化率不仅远远落后于发达国家，还远远低于金砖四国的俄罗斯和巴西，未来发展潜力巨大。我们目前这么多的城市综合体，城市综合体出现有两个基础，一个是城市化，一个是现有城市的旧城改造。这是我们商业地产最大的一个载体。

　　经济的增长方式转为侧重消费。中国经济的增长方式从投资已经转移到拉动消费，以消费为主。这也将进一步释放我们的社会消费水平，商业零售以及作为一些载体的商业物业的发展，这些将迎来新的发展契机。

　　居民收入和消费稳步增长。我们可以看到，目前我们居民消费的指数处于比较低的位置。城乡居民收入加快增长，尤其是农村居民收入快于城镇，这对我们商业地产开发也有很大的影响，很多商业地产开发进入三四线城市，也是因为这个原因。

　　住宅调控促使开发商转型商业地产。对于每一个开发商而言，目前商业地产已经不是你肯不肯进入的问题，而是一定要进入的问题。刚刚主持人介绍了我们五洲国际97年就进入了商业地产，这是非常有远见的。

　　商业地产发展速度很快，我们看到办公楼和商业用房的增长是比较高的，我们的供应量也在快速增长。

　　从总体来说，我们的商业地产开发多于住宅。从不同物业类型表现来看，虽然说住宅市场是地产主力，但是因为高压的政策已经显露疲态，而商业地产则快速增长。这里我简单讲一下我个人对放 房地产调控的看法。拉动国民经济的三架马车。大家都知道目前出口的现状，我们的出口受到了很大的影响。第二个是消费，因为这涉及到国民经济大的分配问题，也不能指望短期内居民把钱拿出来去消费，这也是不太现实的。投资我们来看，“铁公鸡”已经达到了一个高潮。我们想对很多地方政府来说，房地产应该还是一个比较短期可以见效的手段。所以我个人认为，诸如房地产调控这样的政策应该已经见顶，不可能有更加严格的政策。

　　目前我们国内做商业地产基本上是两类，一类是地产加商业，另外管类是地产加招商。地产加商业，如果说我们解释的更明白一些是有这方面的经验的，而地产加招商则是没有这方面的经验的。我们认为一种是商业推动地产的公司，一种是地产推动商业的公司。商业推动地产的公司，一些企业是零售业有所建树，并且做的非常好，向上游发展，他进入到地产开发。一种是地产行业做的非常好，往下游进发，进入到零售行业，比如说万达。

　　住宅开发商的转型，刚刚会长也讲到了，包括万科在内，像万科、保利都在进入商业地产的开发，一方面是为了解决大社区配套问题。另一方面我们觉得是非常核心的一个问题，就是目前纯粹的住宅用地已经不好拿，或者说拿不到很好的地方。如果说没有商业地产的概念在里面的话，你拿地的策略和手段就会缺失很多。

　　目前综合体为主要的类型，购物中心为规划的重点。我们觉得五洲国际城从广义商业来说，一方面城市综合体是一种表现形式，另一方面产业地产也是有着非常好的发展前景。接下来我们做一下零售行业的解析，我们看到下面大多数都是商家的代表。我们把一些基本的判断提供给大家。

　　刚刚梁会长也提到了，我们的社会消费品零售总额，刚刚达到2010年持平的状态，我们认为在短期内，在可预见的未来，零售行业的发展还会进入到一个超高速的增长期，这跟我们所接触到的行业现状是分不开的。我们看到很多的品牌已经进入到了经济稍微好一些的，人口突破20万的城市。我记得有一次大润发的老总告诉我们，只要城市人口超过20万，他们就有进入的可能。我想这也是一个信号。2010年居民消费情况来看，我们看到在食品、服装、日用品、奢侈品等方面是非常高的。我们的零售商业目前面临着一个下滑的趋势，特别是百货和超市，我们看到一些大的品牌有一些缩减的情况。我们觉得在十八大之后，在国家政策出台之后，我想我们这个增速也会显现出来。这是我个人的一些想法。

　　二三线城市将是商家拓展的主要的目标，这是未来我们的一个基本的判断。因为一线城市核心商圈我们看到已经布置完毕，下一阶段二三线城市将是商业综合体的发展趋势。

　　最后简单给大家分享一下商业地产发展趋势的预测。刚刚说了，中国零售行业短期内将会高速发展，有利于商业地产的发展。我们在现阶段，就目前的时点来看，我们商业地产项目的井喷，实际上我们可以看到很多零售行业的发展，一个是从数目上，一个是从质量上，都没有跟上。第二个就是中国商业地产的布局转向三四线城市，这方面我们已经表达了，一方面三四线城市发展的非常快，另一方面政府对有实力的地产商和品牌商家，对商业地产可以打造城市综合体，他们会有更多的优惠。城市综合体将会成为商业地产主要的形式，一方面城市综合体很容易打造成一个城市的名片，另一方面，他的潜力比较大，业态比较丰富，成功的综合体可以解决城市升级、税收、就业等问题，对地产商来说，城市综合体这样一种载体，可以通过销售和持有物业的合理比例，可以有很好的稳定的现金流，保证商业地产的良好发展。购物中心仍然是商业地产开发的主流产品。购物中心发展的趋势，细分市场，多主题，注重体验，这将是我们未来的趋势。我们和一些朋友沟通的时候，我们谈到购物中心是不是量太大了。我们觉得从数字上来看，购物中心可能比较多。但是我们认为有效的供应，或者是好的产品，实际上是缺失的。

　　中国商业地产面临的三大条产，一个是宏观的配套，一个是项目内涵，最核心的还是一个融资问题。我们认为这个问题不解决，商业地产确实很难有很好的发展状态。

　　商业地产发展愿景展望，唱起来看我们还是有着非常乐观的态度，一些少数有实力的地产商将会呈现一个垄断的格局。当然商业地产短期内还会有一些问题亟待我们去解决。

　　这是我跟大家的一些分享。谢谢大家。