工业地产项目商业化特征明显 或成商业地产投资新热点

　　地产行业的地产投资像是一场“游击战”：住宅被宏观调控，地产投资转向了写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调控”风声吃紧，地产投资又转向了工业地产。放眼全国，素来只在北京及上海大展拳脚的海外资本正将众多二线城市视为下一个战略投资地，工业地产则是其首选的投资项目。不仅如此，连格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子不约而同的打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区。

　　近年来，随着工业用地出让最低价标准的确定以及供地方式的改变，促使武汉工业地产进入快速成长期，从11年开始，武汉楼市年度销售冠军为汉口北批发市场，前10名中工业地产项目占据5席，引来广泛的关注。

　　   另一方面，随着市区商业投资门槛日渐高涨，选择性变小，更多投资者开始关注郊区工业地产，把工业地产当做一种新的投资渠道。武汉工业地产在未来两三年，或将成为下一块投资热土。

　　楼市震荡 工业地产项目异军突起

　　仲量联行武汉分公司的负责人在接受采访时表示，“众多投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。”

　　有研究数据显示，工业地产回报率一般为8—12%，高者可达15%，若政府给予政策优惠，回报率将高出15%。著名房产专家谢逸枫表示，一般来说，开发商拿下的工业地块面积较大，10%的面积出售也会有相当可观的利润。　

　　一位业界人士在闲谈中告诉笔者：“其实工业地产项目开发模式很简单，有些企业的目的，就是想通过工业项目为借口从政府手中取得土地，之后他们会在这块土地上进行建设，当然也会在这个地块上建设一块属于自己的厂房，但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段，和早期经济发展的二道贩子手法类似，只是他们投资更大，收益更多。你能够想象，一个再大型的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要这么大面积么？他们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。”

　　武汉主要工业项目产品形态构成

　　  据亿房网研究中心统计，近年来，武汉市先后有38个工业地产项目投入市场，累积建筑面积为3103.3万平方米。其中，以标准厂房为主要产品的项目仅有11家，物流基地2家，其余25个项目则以产业园区和总部基地为主，尤其是总部基地这种产品，可为入驻企业提供生产、研发、物流、办公、生活、娱乐等多种需求全套解决方案，由此也提升了产品的复合价值，满足了客户的全方位需求。

　　 武汉房地产开发企业协会张恒哲曾发文表示：“武汉工业地产市场的主流产品，早已不是人们印象中的标准厂房，标准厂房是目前工业地产中利润率最低、土地利用率最低、开发商最不愿意开发的一种产品。而产业园区和总部基地已经成为备受工业地产开发商青睐的产品形态，它们才是降低企业成本，实现土地价值最大化的保障。”

   下一波投资热转向工业地产？

　　工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产不只是一种物业形式，更代表了一种投资模式和产业发展模式。

　　在武汉，工业地产早已摆脱早期粗放圈地及工业厂房发展阶段，进入了以总部基地、研发中心等为代表的第四个发展阶段。工业用途早已不是武汉工业地产发展的主题，相反商业、居住、办公等成为工业地产项目的主流，“升级版商业综合体”成为目前工业地产主流标签。                           

　　这使得工业地产项目能以其相对低廉的拿地成本及开发成本通过大量销售型物业解决其核心的利润回报问题，且对比同类住宅及商业开发，其行业平均利润分别高出60%及35%，这实际上向开发商打开了进入工业地产大门的最核心一步，从卓尔企业到“福星惠誉+红桃K”、“华商恒地+白领丽人东合地产”再到汇丰投资等，传统政府及运营商主导的模式逐步转向开发商主导模式。

　　工业地产项目商业化特征明显

　　虽然工业地产火热势头良好，但也有专家担心其未来发展。武汉思锐房地产投资顾问有限公司张敏表示，工业地产是否成为下一个高地，则取决于开发商的资金周转率和资金链的稳定性及融资能力等开发经验。工业地产的风险主要在于政策风险，前几年由于工业地产尚未形成气候，政策对项目的实际约束力较小，同时目前工业地产的优势很大程度是政府的让利行为。从政策层面看(如下图)工业用地上建商铺销售在法律上是有漏洞的，后期办理产权有一定的难度，需打通政府多方环节，如后期国土部彻查工业用地变性使用，将对该类型项目产生较大影响，将涉及补缴土地出让金及土地增值税，存在较大风险变数。

　　此外，目前投资工业地产也存在“暗礁”。首先是工业地产的投资风险大，特别是今年全球经济衰弱和中小企业贷款难及工业地产盲目扩展的情况下，工业地产的升值潜力值得怀疑。其次是工业地产的前期投资大，但利润空间小，并且资金回收缓慢，大部分工业地产都是靠建部分工业产权的公寓和洋房回收资金，其他的才出租或销售。最后是工业地产的开发技术和工艺水平及管理经验不成熟，如果开发商不熟悉的情况下贸然进入，折戟的可能性很大。