薛高：做旅游地产最核心、最无法复制的部分是文化

　　随着国民生活质量的提高，加上房产调控，旅游地产的发展前景日益凸显。万达、恒大、绿地等地产巨头都高调表示加大对旅游地产的比重，意欲一同搭上旅游地产这趟时代快车，纷纷布局旅游地产。

　　回顾中国旅游地产发展轨迹，旅游地产失败项目的案例并不少，从上世纪90年代海南省许多旅游地产的失败到“深圳华侨城”、“成都芙蓉古城”等项目的成功，会发现很多项目都是从一个特色古镇、一座文化名城、一处独到景区等逐渐兴起和发展的，而做旅游地产的精髓也一直被业内探索。

　　在赢商网主办的西南区招商大会上，大理州新华石寨子旅游有限公司总经理薛高接受了赢商网记者的专访。作为云南恒丰祥集团旗下的企业，大理州新华石寨子旅游有限公司积累了丰富的旅游地产开发经验，并总结出了一套科学运作旅游地产的思路。

大理州新华石寨子旅游有限公司总经理薛高接受赢商网记者专访

　　据了解，近年来，云南大理为提升旅游品牌形象，着力推进旅游产业的发展。2010年起，在大理州政府支持下，云南恒丰祥集团在成功运营大理州银都水乡旅游项目后，极力打造并运营一个集旅游、休闲、观光、娱乐、购物等为一体的多元化超大型的旅游商业中心（TBD）——中国大理密湾文化旅游小镇。

　　据介绍，项目一期囊括两个子品牌：“大理东盟玉石城”及“密湾”文化旅游小镇。作为项目业态之首的东盟玉石城整体建筑占地面积约1.38万平方米，建筑总高五层，是东南亚目前最大的玉石翡翠交易中心，也是大理国际珠宝玉石文化展示中心和东南亚最大的翡翠文化展览馆。密湾文化旅游小镇已有商家陆续进驻，涉及餐饮、酒店、民俗文化、民俗民间工艺品、洋人风情酒吧街、美食街等多个领域。

　渊源大理

　　为什么将项目落户大理，在薛高看来，不管从理性还是感性层面讲，大理都有着绝对的优势。

　　云南无疑是个发展旅游产业的大省，最初的旅游业只是跟着导游走马观花匆匆一瞥，而现在旅游景区从集中观光时代已经转入旅游体验式时代，未来是体验式、度假式、休闲式的旅游市场。特别是近几年大理的自驾游处于井喷状态。旅游市场需求日益增大，而提供旅游市场的服务却有限。那么大理，正是因为有所保留、没有过度开发，将会在旅游的转型中实现第二次创业，这是选择大理的硬性基础。

　　最重要的是，薛高是个对大理有着特殊情感的人。从20年前偶然机会到大理后，就深深的喜欢上了这座有着浓郁文化沉淀的古城，并开始在大理安家立业。在他眼中，大理就是个风水宝地，除了著称于世的说法“下关风，上关花，苍山雪，洱海月”，他认为可以简单用“古、今、老、中、外”五个字来形容大理这个城市。“古”即是大理的历史性，文化的多元、交融、包容正是从一个“古”字中显现出非凡的记忆；“今”是指大理既是座完整保留古朴纯真的文化古都，又是充满着现代气息的边陲古镇；“老”则是指大理的“传统性”，民族的根；“中”说的是大理民族文化的魂，白族文化是大理最好的品牌；“外”体现出大理的国际性。

　　大理坐拥历史文化、民族风情、自然风光三位一体的独有优势和条件，决定了大理必须以文化为基底来发展。据介绍，大理密湾文化旅游小镇项目的定位是4A级景区，是由优美雅致的小镇环境、底蕴深厚的历史文化、科学的商业规划、先进的经营理念共同构成当今难得一见的一站式旅游商业项目。力求项目每一条街巷，每一个院落，每一块青砖，每一片灰瓦都凝聚着说不尽的历史文化和讲不完的悠远故事。对于记者“仿古城”的疑问，薛高强调“这不是模仿，而是传承文化，也不是一个简单的商业地产或者旅游地产将类似建筑做出来的简单复制，我们要做的是一个文化的事业，将完整无缺的白族文化渗透到项目每一个细节” 。

　　文化是核心

　　采访到这里，记者已能意会到薛高做旅游地产最看重的因素。文化是旅游地产最核心部分。

　　目前国内的旅游地产可分为两类，一类是依托天然的旅游资源运营的房地产开发建设；另外一种则是人造景区、景点来配套住宅、酒店和社区的房地产开发，上海的新天地、深圳的世界之窗和华侨城则是这一类的代表。大理州新华石寨子旅游有限公司所打造的大理密湾文化旅游小镇两者都属于，注重的是把一个有想法的旅游地产项目变成现实的文化实体。

　　据了解，项目取名“密湾”，是因为“密湾”源于大理白族语，在白族语言中是“月亮”的意思，代表浪漫和爱情的世外桃源。因此，薛高希望该旅游地产项目的精神可以浓缩大理悠久历史，承载大理文化。并希望大理密湾文化旅游小镇的落成能进一步提升大理城市品质，成为真正意义上的休闲度假之都、民俗体验之城。

　　文化与旅游的联姻貌似天经地义，但是如果把文化旅游的开发就看作是一味向老祖宗索取，那就太简单化了。薛高认为，旅游与文化结合要从人文关怀出发，不能一昧冲着商业利益猛追。通过将文化、旅游和地产有机的结合，打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区。旅游地产是个新的战略性投资产业，应当主要提供人文文化的消费产品。通过各附属项目的导入，实现项目的总体开发收益。占地面积数百亩的大理密湾文化旅游小镇，包括国际风情酒吧街、万国风味美食街、大理民俗文化体验街、民俗风情客栈、自驾游营地、别墅式度假酒店、中高端餐饮会所、文化艺术基地、地道民族特色小吃等等多元化的旅游休闲体验项目。西眺苍山、东傍洱海、紧依古城与三塔相呼应，有机的结合了当地旅游资源、商业环境及文化体验。届时，一艘总占地面积超过30万平方米的大理旅游商业巨舰将扬帆远航。

大理东盟玉石城实景图

　　共赢是基础

　　谈到开发运营，薛高认为要真正实现文化旅游地产业的健康发展，应该是将开发项目逐步变成人们在成长中不可或缺的文化培育场地。

　　开发旅游地产项目并不难，但前提是，企业必须把握这一业态的本质。不是简单的把开发住宅、商业地产的那一套复制成旅游地产项目。单纯的观光旅游已经不足以满足人们的需求，体验式的旅游地产才能够提供文化消费、承载精神体验的业态优化系统。

　　据薛高介绍，在运营管理方面，大理密湾文化旅游小镇是大理新华石寨子旅游有限公司携手世界知名设计团队P49 Deesign公司和深圳雷格建筑景观设计有限公司的专业团队，凭着强烈的社会责任感和良好的运作经验，集团通力谋划，运筹全局，导入商业旅游地产全新理念，按照统一业态定位、统一规划、统一营销包装、统一招商、统一营运管理“五个统一”的标准逐步推进。

　　TBD的打造，重点在于招商。薛高表示最重要的是差异化引进，为了规范市场，同一业态品牌，只选一家入驻，而且只选符合大理首家TBD市场规范的商家；另外在招商规划中要合理调控，必须合理规范的引进符合市场的业态，只有保障市场的前提下才能真正把密湾打造为大理的TBD，也才能真正和商家达成共赢。

　　薛高知道运营好旅游地产涉及的要素很多，第一，认知要改变，想明白是要做地产还是做旅游，旅游地产一部分可以出售，一部分是自持的，需要长期经营、包装、策划，不能以操作住宅的方式来做旅游地产。第二，经营需要大量的资金支撑，旅游地产需要一系列项目支撑，要不断地更新。第三，没有积累相应的文化，始终都会被淘汰。薛高认为，不管是商业地产还是旅游地产，真正能获得成功的都是有文化内涵的企业。在这个过程当中，要有着很强的信念、良知、保持大家共赢。这样沉淀下来的就是企业本质的精神以及物质特征，也是企业竞争的重大差异化，是不可复制的优越性。

密湾小镇白族建筑风格

　　对于未来，薛高很清楚，大型旅游地产的开发周期较长，在这个漫长的开发周期中，开发商同时还扮演着经营管理的角色，除了前期的开发销售以外，还承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。大理州新华石寨子旅游有限公司除了战略规划传承文化，在营销推广上也不断更新着市场理念。

　　其实，旅游地产在中国并不是一个成熟的事情，仍算一个新产业，是个战略性投资。所以做旅游地产的过程更需要耐心，和做住宅不一样，不是暴利。没有“熬”的精神不行，没有文化传承也做不了，否则只会变成“买房子”。

大理州新华石寨子旅游有限公司总经理薛高给赢商网题词