无锡在建城市综合体达22个 应警惕无序竞争“烂尾楼”现象

　　继两年前滨湖区万达广场开业激荡起的综合体效应后，一场更大规模的城市综合体浪潮即将席卷锡城。海岸城购物中心、苏宁广场（需求面积:30000-150000平方米）购物中心明年上半年竣工投用，恒隆广场购物中心明年下半年开业迎宾，万象城预计后年建成……市规划部门介绍，市区目前在建的22个城市综合体均将在2015年底前竣工并投入使用，加上已建成的2个综合体项目，至“十二五”末市区1622平方公里范围内将涌现24个“城中之城”。

　　更多的综合体在酝酿中。在市发改委的项目储备计划表上，市区将再布设15个城市综合体，锡城由此全面迈入综合体时代。数量如此之多的综合体布局锡城，意味着激烈的竞争已箭在弦上。无锡综合体是多是少，彼此间如何错位竞争，如何进一步科学合理地规划综合体，成了坊间和业内热议的话题。

　　城市综合体增多乐了老百姓

　　家住镇巷小区的杨女士每天望着“个子”日长夜大的苏宁广场高楼，心中很是惬意，等到这个城中心最高的综合体建成后，自己逛街又多了一个好去处。

　　越来越多的城市综合体，越来越多样化、高端化的商业设施，让锡城老百姓纷纷叫好。在记者采访过程中，多位市民坦言，商场开得越多，消费者肯定越开心，一是选择余地大了，可以货比多家；二是商场之间的让利竞争一定程度也让市民获益不少。

　　大批综合体前来扎根，说明无锡城市容量在不断扩大，众多开发商看好这座城市的发展前景。资料显示，早在十年前，随着八佰伴、麦德龙等业界大鳄的进驻，锡城的商业密度即每个市民占有商业设施的面积就居国内前十位。近年来，滨湖区万达广场、崇安区红豆国际广场等开业，使得无锡的商业设施有增无减。

　　无锡苏宁置业有限公司常务副总经理钱昀透露，苏宁广场落户无锡前，曾做过周密的市场调查，发现无锡市民大到逛商场购买奢侈品、小至进饭店聚餐吃饭等众多领域的消费能力都超过了南京。而经济发达、交通便利、政府支持力度较大更是苏宁看好无锡的重要原因。

　　警惕无序竞争的“烂尾楼”现象

　　不久的将来市区集聚三四十个综合体，是多是少？业内人士分析，如果都是以商业为主的综合体，很可能存在偏多的问题。目前在建的22个城市综合体中，崇安、南长、北塘三个城区占了12个，综合体扎堆现象已现端倪。就已运营的万达广场等综合体来看，大多是餐饮兴旺，百货、品牌店人气一般。而一个城市的商业蛋糕不可能无限做大，因为消费能力是可以计算出来的。以无锡为例，旅游以山水游、人文游为主，都市购物游尚未形成气候，外来人口消费能力屈指可数，现阶段综合体活力的激发基本上还得依赖于本地市民。

　　市发改委有关负责人表示，在“综合体热”中，一些地区和开发商不认真考虑自身实际，都提出要搞城市综合体，为了能享受到政策及相关服务，在商业等功能设置上硬凑综合体标准。而商业设施的过度铺张将导致无序竞争，最终很可能出现一批综合体门庭冷落乃至夭折，恰如近年来接连不断的超市倒闭现象，如太湖大道与红星路交叉口的物美超市、南禅寺紫金广场的易买得。

　　据了解，由于综合体的构造较为特殊，包括电梯设计均不同于普通建筑，很难改造成其他用途的楼宇，假如一家综合体倒闭后，没有下一个综合体接盘，数万平方米的建筑很可能成为烂尾楼。加上综合体一般都规划建设在城市显要地段，万一关停不仅造成资产浪费，还有碍城市形象，成为城市负担。

　　综合体与传统百货可相互学习借鉴

　　综合体竞争一触即发。不过，相比于多年前家乐福、沃尔玛等业界大鳄带给无锡的冲击波，无锡本土商业面对即将亮相的恒隆、苏宁、海岸城、万象城等重量级综合体，显得较为平静，已听不到当年屡屡传出“狼来了”的惊恐声。

　　业内人士表示，经过10多年的历练，无锡商家的心理承受力和自信度有了极大的提升。在滚滚的商业浪潮中，除了第一百货、新世界百货等极少数商家关张外，大部分本土商业都生存下来了，包括草根阶层的天惠、百业超市。

　　新一波的竞争已势不可挡，经历风雨洗礼方能强身健体。本土商业的龙头大东方百货有关人士表示，城市综合体进驻无锡，其实是提供了一个相互学习借鉴的机会。以大东方百货为例，除了传统主打的百货，近年来新增了餐饮、影院等供消费者休闲的业态，开始成为一个准综合体，人气指数也因此迅速上升。而以门店租赁为特征的综合体，也可以学习百货业整体营销、精细化管理的成功经验。可以预计，今后各家商业体之间将形成一种错位经营、共生共荣的态势。比如恒隆、苏宁等综合体以城市休闲为主，大东方百货等商场则提供更多的商品选择，形成一种业态互补的消费格局。

　　构建两个中心多个区域性商业中心

　　当大量综合体蜂拥而至时，如何科学合理地规划布局已迫在眉睫。遍览国内外大中城市的商业中心，无一不是位于地铁1、2号线的交汇之处，如上海的人民广场、南京的新街口等。规划人士表示，中山路、人民路的历史积淀，加上两年后地铁1、2号线换乘站投用的独特区位优势，无锡老城区商业中心的地位无可撼动，未来的城市综合体布点规划将强化这一点。太湖广场周边近年来高楼不断拔地而起，地铁开通后，这里与三阳广场的时空距离仅10分钟路程，因此太湖广场商圈最合适的定位应是为老城区商业中心配套的副中心。

　　从发展趋势来看，距老城区较远的太湖新城很可能形成一片新的商业中心。这里的道路、环境等基础设施建设已基本完成，金融商务、行政服务、商住旅游、文教卫生等功能载体日益健全，假如按照既定的高标准坚持不懈推进建设，肯定会吸引越来越多的市民入住。事实上，万象城、海岸城就是看中了太湖新城的发展潜力才前来落户的。

　　除了新老城区瞄准商业中心的定位，均衡引进综合体项目外，其他地区可参照区域内人口总量、服务半径，建设区域性商业中心，以规避综合体之间的恶性竞争。此外，综合体的同质化现象也应引起注意。专家建议，在商业综合体的基础上，应不断拓展内涵，着力规划建设旅游、文化、会展、创意产业等特色综合体。据了解，无锡正在和大连万达集团对接，希望在本地建设一个文化创意旅游综合体，打造出一张“魅力无锡”的靓丽名片。