黄怒波：最大泡沫在商业地产 房企转型不能简单搬模式

　　1997年，一个偶然的机会，中坤集团董事长黄怒波因为朋友的盛情难却，投资了400万对当时还名不见经传的黄山宏村进行了开发，中坤也阴差阳错进入了旅游文化地产开发。之后，2002年，中坤相继投资了北京大钟寺中坤广场；2003年，斥资20亿元打造南疆旅游景区；2005年，中坤集团先与延庆政府携手，筹划旅游地产建设，后又与门头沟政府达成协议，开发当地古村落，开始了将门头沟打造成京西新型旅游度假胜地之路。

　　经过十余年的发展，中坤集团已经成长为在地产、度假产业颇具影响力的大型民营企业，从区区10亿元资产晋升为数十亿元规模量级，并在北京、湖北、内蒙、山西等地投资并成功开发经营有60余万平方米的各类物业项目

　　12月6日，2012中国住交会在深圳会展中心开幕。会间，中坤集团董事长黄怒波在接受赢商网记者专访时表示，明年楼市春天来得没那么快，房价也不会暴涨，但二手市场会很火。在住宅地产宏观调控持续不减弱的情况下，房地产开发商往商业地产、旅游地产、文化地产等领域转型，黄怒波表示，房地产下一个泡沫最大的地方是在商业地产，他认为，房企业转型不应该把住宅的开发模式简单搬到商业地产、旅游地产，要科学转型，而不是脱下军装穿上校装。

　　对于旅游地产行业，黄怒波表示，非常看好旅游文化地产的前景，并表示，希望用10年的时间，将中坤集团打造成为世界知名品牌。

中坤集团董事长黄怒波

　　明年房价不会暴涨 二手房市场会火

　　记者：您有提到明年的春天不会那么快到来，是否表示明年初的房价不会那么快提升，但是又有大佬说明年三月份，房价会爆涨，您是怎么看的呢？

　　黄怒波：我的观点大家要让领导班子喘口气，上一个10年的发展让中国变成第二经济大国，但是也存在很多需要再改革的问题。新的领导班子上来要给他们一点时间慢慢调整，我认为房地产市场的贡献很大，不能完全认为它是坏的。我不同意房价会暴涨，每个政策都有预期，限贷政策不会迅速大开闸，限购政策也不会突然就消失。新的领导班子如何解决城镇化，我想要给一点时间，无论如何房地产税要回来了。再把保障房加大，把土地向城镇化倾斜，我认为会逐渐走向新的管理手段。我相信未来，要有耐心，地产商从我做起，发挥自身的长处，该干嘛干嘛。

　　中国政府对地产的调控还需要摸索和学习的过程，房地产调控的措施一直摇摆不定，房价一直在上升。调控是必要的，调控是有效的，但目前简单的限购的措施调控是值得商榷的，因为房价没有调下来。我认为明年调控措施会有一些调整，我的希望是回到市场化和法制化的渠道，不要用简单和直接的办法，就是不让你买，不让你贷款，或者进行限价，这会越调越乱。

　　另外，业界还有一个判断，认为新领导班子对城镇化非常重视。其实，城镇化和城市化是有区别的，过去一个趋势是大城市圈，广州、武汉、重庆都是大城市化，这是西方的，不太符合中国的国情，造成贫困差距特别大。城镇化将会带来一场很大的革命，符合从投资型转到内资型的过程，存在无限商机。

　　为什么美国没有像万科这么大的全国性的房地产企业？因为房地产就是个普通行业，各种税收政策把供应的地产商控制了，把购买阶段的持有人控制了。在美国，第一套房子的购买税很低、房产税也很低，但是第二套第三套很高，断绝了靠囤积房发财的机会。新领导班子反腐的决心很大，每个贪官都有几十套房子，如果把资产都公开化，市场会有很多的房子退回来，明年的二手房市场一定会被推升。大量的房子会留给有居住需求的人，而不是成为一个贪官的资产。

　　最大的泡沫在商业地产 房企转型不能脱下军装穿上校装

　　记者：由于宏观调控，很多房地产企业都转型到商业地产、旅游地产、文化地产等领域，而且在这些领域又掀起了一股热潮，您认为，下一个泡沫会出现在哪个行业？

　　黄怒波：下一步最大的泡沫是在商业地产。一个所谓的“双十一”光棍节，天猫就创造了在全世界从来没有过的销售增长速度。目前，商业地产的问题出在哪呢，一方面电子商务迅速发展，一方面零售业还在传统的模式里盖商场。在和王府井的一个老总聊天，我说，现在百货定位年轻时尚已经不对了，年轻人已经形成了网购的消费习惯。第二，现在20、30岁的年轻人都在买房子，一个月薪一万还得供房，缩衣减食，网上购物便宜。盖那么多商场，谁来租，卖给谁。现在住宅市场不行了，大家都转向商业地产，带来了巨大的泡沫，综合体越盖越大。我认为，在一个网络化时代，传统商业一定要赶快考虑转型，应该转型向不可取代的业态转型，比如说餐饮等体验性的业态。写字楼、酒店等方面，在零售业方面尽量少一点。

　　大家都把旅游地产当成香饽饽，其实旅游地产提供一种文化消费、一种体验，住宅企业又把住宅的模式简单的复制到旅游景区，我管这个叫住宅上山下乡，又一次带了来泡沫。开发商要需要转型，但是往哪里转，得换一个思维模式。第一、转型是必要的，第二、转型要科学。包括工业地产、养老地产都是出路，但是不要简单的模式，一说到转型，我们就集体脱下军装，穿上校装。

　　记者：黄总谈到现在很多房地产转型到旅游跟文化比较多，现在中坤集团开发很多文化产业项目，黄总对文化产业的前景怎么样？

　　黄怒波：文化产业在中国肯定是一个大产业，不知道你注意到没有这次政府工作会转内需中提到旅游、文化产业。我给旅游地产一个定位，是现代服务业的优化系统，以提供文化产品、精神消费产品为主题，其中包含土地、酒店、文化秀、景区等各种各样的产业。

　　我们最近做了一个“宏村·阿菊”的演出秀，总投资大概2.3亿，虽然投资巨大，但因为在宏村景区，一年150万人次游客，预计在3、4年内就会收回投资。我在拉斯维加斯看了不同的秀，一个讲甲壳虫嬉皮士的秀已经做了十几年了，为美国赚了多少钱。下一个10年，中国一定会在文化产业上有很大的发展，也将成为所有产业转型中首要关注的领域。

　　记者：开发商向商业地产、文化旅游地产转型后，基本都是持有型的房企，可以这样理解吗？房企在持有物业时，应注意哪些问题？

　　黄怒波：现在大部分开发商都开始持有物业，但是我告诉你，这是很有难度的，因为租金不能无限制上涨，但是银行的贷款利息是不断上涨的 ，如果持有太多物业的话，也许20年都在给银行打工。持有物业不是转型的灵丹妙药，关键是要适度，所以我做旅游地产，也并不是全部持有，也有销售部分，包括冰岛，我也想建酒店、度假别墅，卖给中国的富人。但是如果全卖了，也不对，没有长远的收入。在广西阳朔，有一个开发商，开发一个楼盘，棒极了，他们全部开发住宅，几乎全卖掉，我告诉他，千万不要全部卖掉，这么好的地方，全部卖完了，以后干什么啊，我给他提了一个建议，开发精品酒店，可以出租收租金，酒店还可以营收。这个开发商后来也决定不再卖了，开发酒店。住宅开发以销售为主，商业地产、旅游地产以持有为主，但是持有物业的挑战相当大，对现金流的考验很大，怎么办，保持适度的持有，该卖的卖，该持有的持有。

　　普洱项目打造悬崖精品酒店

　　中国普洱休闲养生部落可以说是中坤集团投资最大的项目，项目规划总建设用地约600万平方米，总投资达500亿。项目拟规划建设高端商务度假会展中心、高端峰会论坛所在地，大型文化演出、演艺区，大型养生、禅修、康复中心，大型亚高原山地公园，大型非物质文化遗产展示区，大型普洱茶文化基地，大型源生态村落保护展示地；世界规模最大的生态户外运动公园，国际一流的5A景区。

　　值得一提的是，中国普洱休闲养生部落中还将建设中坤普洱悬崖酒店，位于白马山的悬崖之上。规划建设用地面积100亩，建筑面积月6万平方米，其中精品酒店区将配置22个高端客房、餐饮SPA、游泳池、酒吧、艺术画廊、展馆、玻璃栈道等内容，养生住宅区将规划约150栋高端住宅。

　　记者：普洱项目的规划用地大概是200亩，在800米的山上计划做一个悬崖精品酒店，这个项目现在的进展如何呢？

　　黄怒波：我觉得做旅游地产这行特别幸福，我每次到一个地方做项目，都会看到最美的地方。在普洱项目中，800米的悬崖上，往下看，非常漂亮，做悬崖酒店，把房子就像鸟巢一样挂在悬崖上，让你心惊胆跳，但只是20个客房，需要预定，但也会开发100套别墅，也有朋友预定了。普洱是北回归线上最大的一片绿洲，我认为中国保护最好的一块净土就在普洱。西双版纳已经几乎被你们知道的大的开发商破坏掉了，你们看到的，在北京100多平方米的大房子在西双版纳也看到，把一个这么历史悠久，风景优美的地方基本毁掉了。但普洱没有，所以我希望普洱能保护好，先定好保护规划，先找出那生态环境、野生动物最脆弱的地方，这块就永远不能碰，再做开发规划。悬崖酒店虽然没开发过，但是相信，全世界弄一个八百米高的酒店，洗澡、吃饭就在空中，如果能成功开发，那肯定非常好。我们还把这个酒店当成一个作品进行打造，和艺术家合作，让艺术家参与进来，一定打造成为全世界最独特的酒店。

　　冰岛对中国企业家不尊重

　　去年8月，中坤集团欲斥资880万美元在冰岛购买300多平方公里土地用于旅游地产开发，但由于黄怒波曾供职于政府部门，购地计划被冰岛政府终止。今年5月，冰岛政府同意该项目“由买转租”，中坤集团将租下300多平方公里土地，租期99年，斥资600余万美元。最新的消息是，无法对黄怒波的申请做出最后决定，原因就是很多申请信息还不完整。

　　事实上，在冰岛的投资，并不是中坤首次海外投资。赢商网记者了解到，目前，中坤在美国投资发展的项目包括美国中坤大厦、洛杉矶商业地产项目——中坤花园以及落英牧场项目。这为中坤集团日后大举进军冰岛市场埋下了伏笔。

　　记者：冰岛项目进展如何？您怎么看待中国房地产开发商往外走时碰到的问题？

　　黄怒波：冰岛方面说我们的信息不完整，又在复审，我正在批判他们呢，他们对中国商人不友善，对中国企业家不尊重，不专业，他们不懂得怎样对待一个大的投资，不开放。

　　这很正常，因为我们也没这方面的经验，他们觉得这么庞大的投资，就害怕了。再加上，我们对国外法律环境也不了解。我认为，再过5-10年，国际化程度加大后，今天所面对的一切都很正常的，要耐心。在未来，也一定会有越来越多的房企往外走，国际化的进程是逃不过去的，商人也需要往外走。

　　记者：您认为国外市场对中国房企最大的吸引力在哪？

　　黄怒波：国外的房地产市场不可能像中国这么暴力，有税收控制，但是交易成本也很低，会很稳定，所以，地产商走出去，应该取得国际化资源的经验。

　　开发商都有原罪 要多回馈社会

　　记者：最近兴起一种说法，说到民企原罪的问题，您觉得房地产业有原罪吗？如果有的话，房企怎么走赎罪之路呢？

　　黄怒波：对于原罪，我有一个观点，社会不干净，哪里都有原罪，文革的十年最大的问题是没有道德、没有文化，所以才提出文化道德建设，在这样的背景下，有谁是干净的呢。在文革当中很残忍，现在是后悔莫及。我们都是红卫兵，为什么这么讲呢，大家谁都不信任谁，文革把大家的价值观全扭曲了。当然了，关于原罪的问题，我们都有原罪，怎么能挣钱怎么来，拿最便宜的地，也存在偷工减料的现象，但是现在好一点了。我们都是暴发户，暴发户都是有原罪的，房地产开发商要认识到，赚到的钱是时代给予的，要还回给社会，做点善事，在这个意义上，为社会尽点责任，多保护点动物，多捐点钱，希望从现在起，尽量不要做恶事。

　　记者：您之前说过，在中国做民企是忍辱负重，忍气吞声，不知道这样的心路历程是怎么形成的？您觉得中国的民营企业怎么办？

　　黄怒波：有另外一种说法，有人讲中国是一个重商主义社会，民企的义务太高了，权利太大了，走到哪都有警车开道，在国外是没有的，在美国，谁也不知道你是谁。但在中国会，为什么，因为中国是一个重商主义社会，政府以招商作为最重要的事情之一，这是中国社会对商人的另外一种划分。反过来，中国社会从骨子里是对民企不重视，所以才会有说把你灭了就灭了，几千万的资产说没收就没收，为什么，因为中国还处于法制不健全阶段，国有企业政府不会动，如果要告国有企业，法院是不给立案的，、因为是国有资产。但是如果是民企，那就对不起了。所以在中国，民企的地位是很低的，属于弱势群体。社会问题突出的时候，每次宏观调控，最倒霉的都是民企。