赢商网一周要闻回顾：中国地产格局 网购冲击商业地产（12.15-12.21）

　　【行业观察】

　　万科率先破千亿，保利、绿地、中海、恒大冲刺追赶，深圳资深地产人士则换个角度描绘出远景，“以前还可以说万科模式，现在这些大地产商其实已经到了一个很相似的地步了，基本上都嫁接了万科模式，快周转加高融资。未来竞争会更激烈，你会看到分化。”。“保利的扩张明显快于万科。”在分析师看来，市场低迷时保利的弹性很强，“央企背景拿地便利，风格激进，杠杆放得很大，2009年做过增发，刚需盘占比较大，而中海是最赚钱的地产商。从2011年的净利润率来看，中海为31%，而同期万科只有13.4%。恒大则是土地储备最多布局最广的地产商，触角遍布200多个城市，以三四线居多。”

　　中国地产格局动态：4大千亿贵族俱乐部紧逼万科

　　12月16日落幕的中央经济工作会议，将“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”作为单独一项任务列出，这是本届年度会议有别于往年之处。此外，12月3日，中共中央党校主管的《学习时报》头版刊发中国（海南）改革发展研究院院长迟福林写的《释放改革的红利》一文。迟福林称，“未来10年新增城镇人口将达到4亿左右，按较低口径，农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算，这能够增加40万亿元的投资需求。”

　　新一轮城镇化：10年40万亿？ 需警惕土地财政模式

　　近年来地方政府对主题公园青睐有加，动辄数十亿元的投资屡见不鲜，而冠以“中国版迪士尼”名号的主题公园更多达20个左右。值得注意的是，根据中国主题公园峰会数据，目前国内仅有25%左右的主题公园能保持盈利。分析人士指出，国内主题公园建设模式大多为“旅游+地产”模式，打着“主题”旗号，实则剑指房地产开发。业内人士指出，“主题公园运营低迷，对当下房企追捧的"旅游地产"有所警示，也折射出我国动漫产业衍生品面临的发展窘境”。

　　主题公园“被地产”：全国达20个“中国版迪士尼”

　　刚刚过去的“双十一”———2012“光棍节”，短短一天之内，淘宝、天猫等网络购物平台成交额高达190多亿元，引来一片惊呼！未来网购将在何种程度上挤占传统商业形态的空间？城市里的商业地产会不会太多了？这成为人们普遍关心的问题。实际上，内地商业地产泡沫已经非常严重，酝酿着巨大的风险。羊慧明认为，内地主要城市商业地产的泡沫比住宅市场的泡沫更大。北京、上海、广州等大城市，十几万、几十万一平方米的商用房已不鲜见。超高的商用物业成本，已使包括零售业在内的服务业不堪承受。

　　网购大潮冲击商业地产 街边商业开始新一轮倒闭潮

　　市国土房管局副局长黄茂军在近日举行的商业地产高峰论坛上介绍，今年1-10月重庆完成商业地产投资达到了344.51亿元，同比增长40.5%。针对商业地产的未来发展，中国商业地产联盟秘书长王永平表示，商业地产将在不久迎来一个重新洗牌的过程。

　　王永平：商业地产将在不久迎来一个重新洗牌的过程

　　【商业地产聚焦】

　　兰州新城位于兰州市城关区青白石街道白道坪，属于国土资源部利用低丘缓坡作为建设用地的一个实验区，在这个区域，有700余座大小山脉。太平洋建设正是要在半年内推平这片山脉，造出一块面积约为25平方公里的土地，为未来兰州新城的建设打下良好的基础。12月17日，兰州的气温已经很低，但由太平洋建设集团承接的兰州新城建设中的推山项目，依然有条不紊地进行着。 就在同一天，兰州市有关部门召开了兰州新城规划的审查会。与正在如火如荼进行着的推山造地行动不同的是，此次会议显得有些别样—几乎所有可能参会的部门都以不太清楚此事为由，婉拒了时代周报的采访。

　　太平洋建设兰州750亿“推山造城” 半年内推掉700余座荒山

　　细细究来，天街选址密码，可以破译为四大指标——地块属性、交通指标、产业指标、运营指标。地块属性，往往取决于政府规划。毫无疑问，在中国，政府一直是城市运营的主角，政府的决策对于城市化有着决定性的意义。政府主导的城市开发，因其能实现资源整合的收益最大化而被开发商喻为一笔“城市红利”。地块价值几何，很大程度上由政府的规划以及实际推动力度所决定。

　　细细究来，天街选址密码，可以破译为四大指标——地块属性、交通指标、产业指标、运营指标。地块属性，往往取决于政府规划。毫无疑问，在中国，政府一直是城市运营的主角，政府的决策对于城市化有着决定性的意义。政府主导的城市开发，因其能实现资源整合的收益最大化而被开发商喻为一笔“城市红利”。交通，对于现代都市而言不可或缺。此外，产业聚集的区域因遍布密集高消费人群，往往是推动商业消费的核心动力。但无论是借力于轨道交通、公路，还是依托于产业密集的优势，最终所指向的都是前来消费的人群。龙湖的天街项目在选址时给出了一个明确的标准： 5公里内人口密度平均为30万人次，而且，他们大多数是占据中国消费主导地位的中产阶层及新兴家庭，剩下的事情，就是等他们来天街消费。

　　龙湖天街系选址四大指标：地块、交通、产业、运营

　　【品牌聚焦】

　　特别是最近两年，百货业步入加速下滑通道——上海第一百货、永安百货等巨头陆续从多个黄金地段撤出；今年初，广州有50％的百货店出现亏损，北京标志性的新光天地和赛特购物中心上半年增幅也分别同比下降27.9和9.6个百分点……问题出在哪呢？首当其冲的原因就是机制的苦果。传统扣点和保底抽成的联营模式，让百货公司们做“房东”、赚“Easy Money”的大佬心态不断膨胀，眼睛只盯着品牌柜面的销售额和平效(单位面积的销售额)，离消费者的真实需求和商品供应链越来越远。另外一个原因在于零售业购物中心化趋势的冲击。购物中心商业模式更为灵活，它们在设计阶段就已完成关键品牌的招商，更有一批“生死契约”的品牌全力追随，内部动线与磁力点布局也可提前规划。

　　老百货人眼中的零售危机：联营弊端凸显 转型难度大

　　在业内人士看来，相比美国平均8000人拥有一块银幕，日本与韩国平均2万人占据一块银幕，中国30多万人共享一块银幕，目前国内的影院数量还远远不够。然而，影院投资热潮所换来的，未必是真金白银。中国艺术研究院副研究员刘藩说，通过他的调查，“前几年，一般影院收回投资大约花费3到5年左右，现在，好日子已经结束，影院投资的回收期普遍为5到8年。”

　　影院投资收回成本普遍需5-8年 万达盈利模式难复制

　　海底捞进军新加坡，试营业期间，“服务为王”遭遇“劳务短缺”。新加坡对外劳政策紧缩，导致海底捞为来新的国内员工办理工作签证屡次被拒。尽管目前问题已解决，但这两个月人手不够着实让海底捞的服务周转捉襟见肘。海底捞不是特例，它是新加坡的中小企业在面对外劳政策紧缩时的写照。

　　海底捞新加坡店试业遇“员工荒” 月薪8500元招人难