龙湖天街系选址四大指标：地块、交通、产业、运营

　　天街系，这些集合了住宅、商场、写字楼甚至酒店等多种业态的综合体项目毫无疑问是一座大城。

　　大城所立之处，已开业的商场成为人流汇聚之地，最早面市的重庆北城天街，日均客流量可达15万人次，已达国际上成熟购物中心的行业标准；未完工的住宅和商铺也为市场看好，2012年，北京双天街热销70亿便是明证。

　　如今，天街系已经进入了14座城市，在19处城市核心或新城发源之地打造“天街城”。象在北京和重庆一样，天街所立之处，无一不成为未来中国城市化急速发展的地方。

　　“天街造城，需在要城之地”。业内外在赞誉龙湖强大的开发能力之时，也不禁开始夸赞龙湖择址的眼光。

　　多元选址与城市化

　　19座天街新城遍布大江南北，14座进入城市集合了一二三线城市类型。龙湖的选址看似多元，但却有其内在的逻辑。

　　在龙湖进行的分类中，19座天街的布局可分为三类。

　　北京的新城资源中心论。

　　杭州、成都的产业龙头版块带动论。

　　重庆、苏南的城市中心更新论。

　　假如仅看表面，依旧会被龙湖择址的大框架所迷惑，似乎如此多元，难以寻觅得到共性。但抓住一个词，或许能有助于我们更了解龙湖。

　　城市化，天街造城，离不开城市化浪潮。而三类完全不同的选址，无疑代表的三种截然不同的城市化模式。

　　在北京，城市化发展的重心无疑倾向于周边新城的建设。自“两轴-两带-多中心”的城市规划方针被确定以来，过去摊大饼式的城市扩张思路被彻底抛弃，卫星城的建设也被摆上北京市政府的工作重点。

　　在北京楼市，摊大饼时代的楼市版块论也彻底过时，新时期楼市的发展，无疑将聚集在资源集中的新城和市郊。

　　龙湖的选择是北京常营。这块未来地铁六号线的贯通之地，三大新兴产业集群(朝阳文化传媒产业、金盏金融示范区、通州电子商务聚集区)汇聚的核心地块于2010年被龙湖收入囊中。奉献出的正是当下的长楹天街项目。

　　杭州与成都正急速发展的新兴产业区也给龙湖带来了机遇。以成都为例，作为全国制造业的西移的落脚点，成都高新西区成为最为重要的承载之地。自2003年2003年英特尔携60%的芯片生产进驻开始，高新西区已发展成为一个拥有60万产业人口，生产全世界三分之一的IPAD，以及在2012年贡献了四川全省外贸进出口总额40%的地方。

　　这样的高速发展之地，龙湖自然不会缺席。屹立于此的183万平米的成都时代天街，便因其商业体量而成为亚洲第一商业体。更为重要的是，填补了区域空白，成为高新西区规划中唯一的大型商业设施。

　　而在重庆和苏南，所面临的又是截然不同的问题。老城市核心已不能适应新城市人居的需求，在既有资源基础上升级已迫在眉睫。

　　重庆西城天街、上海虹桥天街、无锡悦城天街、常州西城天街便是其中的代表之作。老的商业中心经龙湖升级改造重新焕发活力，得以继续引导城市时尚潮流。

　　在多种不同的城市化模式中，龙湖均打造出了经典的产品。其择址虽有变通之处，但却都直指一个核心，被卷入城市化浪潮的区域。

　　天街的密码与原则

　　秘密远不止城市化那么简单。

　　对于开发商而言，抢先进驻城市化前沿地带无疑要冒极大的风险。新区规划遍布中国所有的城市，但失败烂尾的案例却并不少见。迟一步虽可大为降低风险，但区域最优资源也注定与你无缘。

　　除重庆和苏南等少数项目之外，龙湖天街所在之地，起初无不荒凉，但数年之后，俨然城市新中心格局，天街出手，几乎无失手。快速进入的同时却能将风险控制到最低，这便是龙湖的过人之处。

　　细细究来，天街选址密码，可以破译为四大指标——地块属性、交通指标、产业指标、运营指标。

　　地块属性，往往取决于政府规划。毫无疑问，在中国，政府一直是城市运营的主角，政府的决策对于城市化有着决定性的意义。政府主导的城市开发，因其能实现资源整合的收益最大化而被开发商喻为一笔“城市红利”。地块价值几何，很大程度上由政府的规划以及实际推动力度所决定。

　　以北京为例，十年前的望京、几年前的亦庄，无不强力佐证着这一趋势。选择并抢占政府千亿级投资所向之地，占领由政府主导的新城市板块发展核心，便把握住城市发展财富命脉，享有城市最大价值增长。龙湖坚持以政府主导的城市规划作为第一择地原则，每一座天街规划之初，便充分考虑到政府的宏观政策规划，并与地方政府相关部门经过详细沟通了解之后才会定下决策。

　　交通，对于现代都市而言不可或缺。龙湖天街同样洞悉“轨道交通一体化”对城市的变革性影响与财富基因。放眼世界，地铁所在之处，必然带来人群的稳定密集、城市物质功能与精神功能的聚合。龙湖天街不仅择址地铁通达之处，更以“地铁上盖”模式垄断百亿投资额与百万日客流量。

　　此外，产业聚集的区域因遍布密集高消费人群，往往是推动商业消费的核心动力。龙湖天街以写字楼推动区域产业发展，以大型商业综合体完善区域配套，加之高品质城市住宅，从而形成“产商居”一体化的“生活自循环”，三架齐驱，拉动区域价值爆棚。

　　但无论是借力于轨道交通、公路，还是依托于产业密集的优势，最终所指向的都是前来消费的人群。足够的人口密度是支撑商业项目的坚实基础，一个良性运转的城市商业综合体，它的辐射半径要大于普通百货商场与超市。因此，龙湖的天街项目在选址时给出了一个明确的标准： 5公里内人口密度平均为30万人次，而且，他们大多数是占据中国消费主导地位的中产阶层及新兴家庭，剩下的事情，就是等他们来天街消费。

　　这便是龙湖天街择址的全部秘密，归而言之便是四大原则，“城市规划重点原则”、“交通枢纽复合原则”、“人口集中聚集原则”、“产业高度密集原则”。

　　正是这四大原则的指导，才奠定了龙湖天街“商圈制造机”的财富基础，通过“拓荒造城，快速聚市，高效营商”，带动区域发展，实现天街商业人流、生命力和投资增值空间。