寡头竞争时代千亿房企阵营扩大 单一住宅发展商不再

　　2012年年底，房企的千亿阵营将不止一家万科。

　　2010年至今的这一轮调控，房价仍在一片质疑声中上涨，而大型房企逆势扩张也是不争的事实。本报记者获悉，截至目前保利地产（600048）认购金额已超千亿，年底实现签约超千亿也已可确定。而恒大地产也有望在最后一个月冲击千亿。此外，绿地集团和中海外也将超过或逼近千亿。

　　这不是什么神话。按此发展速度，在未来十年，千亿阵营的房企将达到近20家；而实现2000亿年度销售的房企将达到6家左右。

　　类似美国和香港的经验，中国房地产行业的寡头竞争时代也真正来临，在即将过去的2012年，排名前十大的房企市场占有率升至13%左右。其中万科的市场占有率升至4%以上。

　　在未来，房企面对的将不仅仅是产品的竞争，更是金融和融资手段的竞争。

　　集中度提升

　　根据中国指数研究院20日最新出炉的报告，2011年，百强房企销售额占全国的比重达28.1%，较2007年提高10个百分点，其中前十房企占比接近10%，2012年1-11月继续扩大至11.6%。

　　而中原地产前十大标杆房企的市占率研究显示，在2012年上半年，前十大房企的市占率更达到13%。

　　其中，两家机构对前十大房企的样本选择略有差别，但数据都反映了大型房企集中度提升的趋势。

　　2002年到2012年，以万科、保利等为代表的品牌房企年均复合增速达到43%，明显高于全国平均水平（24%）。近年来随着规模的扩大企业增速普遍有所放缓，加之政策从紧的预期，预计未来品牌房企的增长速度仍将放缓，但继续领先于行业平均水平。

　　再过十年，行业将会怎样？中指院研究认为，届时，千亿将成为全国性龙头房企的下限，2020年可能有19家企业达到这一水平。

　　根据对未来宏观经济增长及新增人口等的假设，结合近两年数十家百亿以上房企进行分析，中指院认为，目前销售额领先的企业将逐步进入千亿俱乐部，预计到2015年有7家千亿以上企业、9家500亿-1000亿企业，到2020年将有6家两千亿级企业、13家1000亿-2000亿企业、17家500亿-1000亿企业。

　　这一“寡头竞争”趋势，可从今年的土地市场明显感受到。自三季度以来，土地招拍挂市场便成为万科、保利、绿地、华润、招商、龙湖等的秀场。无论是一线城市的核心地块还是二三线城市的大块土地，“大佬们”纵横捭阖，所向披靡。万科与保利、绿地等多次联手，将中小房企几乎完全排斥在外。

　　未来，高昂且持续增长的土地成本将成为阻挡中小房企发展的障碍，从而促使寡头们拥有更大的定价权。

　　据相关机构测算，一线城市优质住宅地块总价普遍在15亿元以上；杭州、武汉等二线城市目前优质地块售价也都普遍在10亿以上，天津、沈阳等二线城市地块也普遍超过5亿元。三线城市之间差别较大，东南沿海三线城市住宅用地比较稀缺，土地市场准入门槛甚至超过二线城市。

　　单一住宅发展商不再

　　随着寡头竞争时代的来临，过去十多年以住宅开发商为主的行业格局，将一去不复返。

　　以万科、保利、龙湖、华润等为代表的传统大型住宅房企在近几年来已经迅速做出调整，进入了商业地产、旅游地产、养老地产等多样化的领域。

　　较早在业内进入商业地产领域的，是华润、富力和远洋，三家至今发展各不同，从年报和半年报来看，华润以万象城系列为核心全国复制，已见到收益；富力和远洋前期投入太多，尚在培育中。

　　今年年初，保利地产将商业公司独立设为一级子公司，业界惊讶地发现，保利地产的商业地产布局已成气候。在中心城市的城市中心，保利地产持有的优质写字楼已成为新的城市地标。而会展、购物中心、五星级酒店等复合商业业态，也出现在其业态组合中。

　　本报记者获得的数据显示，商业地产在2012年已为保利地产的销售贡献近200亿。另据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、写字楼、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营收益。

　　即使在商业地产领域态度谨慎的万科，其商业地产规模也在迅速扩大。自2010年起，万科正式进军商业地产。目前，万科商业地产业务涵盖大型购物中心、社区商业、酒店、服务式公寓和写字楼，进驻全国超过50个大中型城市，总建筑面积逾600万平方米。

　　“未来将不存在单一的大型住宅开发商了。”一家大型央企地产商内部人士对本报记者表示。

　　万科总裁郁亮表示，地方土地出让中含有商业用地，以及城市功能的提升，都迫使万科不得不做商业地产，而对此的思考和反省从未中断：万科做商业，仍是以服务住宅为主。

　　保利则明确将住宅、商业双轮驱动作为战略执行；龙湖亦如此。金地则提出“一体两翼”，以住宅为主，金融和商业地产作为双轮支撑。

　　融资能力的挑战

　　无论是规模化扩张，还是进入商业地产带来资金沉淀压力，所有的开发商都将面对一个多元化融资的问题。

　　房地产是资金密集型行业。观察过去几年来的房企的财务报表，可以发现，在市场行情向上时，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长；在市场行情向下时，降价和存货减值风险会带来房企利润的双杀效应。

　　从财务报表来看，房企的经营性现金流持续负值。这意味着，房企需要持续的融资来保持运营和增长。

　　世联地产（002285）研究部人士认为，由于中国利率市场化的推进，可能会带来未来几年中国经济将面临高利率的环境。在未来，能够采取恰当的内部融资和外部融资结合的房企，将在利率市场化进程中脱颖而出，成为市场的主导力量，这是市场的大趋势。

　　广东省房地产协会秘书长黄毅文表示，未来房地产行业的资金链偏紧是常态。以房地产基金为代表的融资方式，将会逐渐取代以银行为代表的融资方式，成为未来房地产融资的主流。

　　德信资本董事长陈义枫认为，房地产行业格局会产生大的变化，房价自然上涨、土地增值红利的时代已经不存在了，行业的利润率会下调，房地产企业要寻求模式的突围，因为轻松赚钱已经不容易了，要很辛苦的赚钱了。

　　同时这个行业的竞争必然会加剧，行业集中度提升。大型开发商，央企、上市企业、50强、100强，会得到更多金融资源的倾斜和支持，两极分化很严重，金融的这种选择推动和促进地产行业的整合分化。

　　因此，陈义枫指出，融资能力成为房地产开发商核心竞争力，融资模式的创新成为房企创新的一个重要方向，在这个探索创新中，有一部分先知先觉的开发商或者与地产基金紧密合作，或者自创地产基金平台如保利、金地、华润等，把它当作商业模式的转型升级，在新的整合大潮中，就可以逆势扩张，获得赢得下一个局点的机会。