“最牛地产股”珠江实业逆袭之路：坐拥土地升值暴利

　　珠江实业——这支几乎在地产市场被边缘化的广州老牌国企股，在进入2012年10月后，股价从5块多一路攀升至15元的高位，年涨幅达到156%，一举成为2012年末“最牛地产股”，完美演绎了一支屌丝地产股的逆袭之路。

　　支撑股价上涨的因素到底是什么？记者调查发现，珠江实业近年来发展缓慢，受地块官司缠身等因素影响，公司十几年前低价获得的地块，“被动”地享受了地价狂飙带来的巨大收益。以广州珠江新城项目“珠江璟园”为例，当初拿地时的楼面地价仅为1639元，而今该项目的洋房则为4万-5万元的均价，复式的价格达到每平方米6万到11万不等，叠加式别墅均价更是已达10万/平方米。

　　多位券商人士向记者表示，珠江实业暴涨的背后，主要还是游资借题材炒作，集团整体上市时间未定以及今年公司业务前景难料，预计高股价难以维系。

　　1月7日，珠江实业收盘价每股15.12元，较之前下跌0.46%，且跌幅开始扩大。

　　游资爆炒 年涨幅156%

　　受整体经济环境影响，2012年大盘整体走势平淡。在房地产限购政策持续影响下，多数券商对于房地产股可谓是既爱又恨，步步谨慎。

　　然而珠江实业这只地产股，2012年第四季的走势可谓在房地产行业独领风骚，股价两轮暴涨，年度涨幅高达156%，一举成为年度牛股之一。

　　记者注意到，去年10月25日可谓是珠江实业股价重大转折性的起点，在此之前，股价一直在每股6-9元左右徘徊不定，甚至一度跌到每股5.93元的低位，回到2011年年末收盘价。

　　2012年第一季度，公司归属股东净利同期下跌3.27%，其他盈利指标也呈现不同程度的下滑，在去年6-10月期间，公司股价更是持续在每股5块多徘徊。

　　11月初，市场爆出该公司在广州珠江新城区域拥有49万平方米土地，按照珠江新城的现有房价估算，土地估值高达900亿，且加入广州旧城改造项目。

　　尽管公司两度公布澄清公告，表示珠江新城囤地等均为不实报道，也不存在重大资产重组、收购、发行股份等行为，但依然难掩市场热情。

　　从10月25日起，公司股价从每股6.81元一路攀升，短短12天时间，到11月6日股价已飙升至每股11.2元高位，涨幅高达63%。

　　从交易所公布的交易信息来看，这轮大涨中，游资炒作迹象明显。从这几个交易日盘后成交回报来看，珠江实业业绩飙涨吸引的却并非追求价值投资的机构资金，却是快进快出的彪悍游资。

　　10月26日的涨停中，光大证券上海世纪大道营业部和申银万国上海海宁路营业部均大手笔买入超2000万元，相反一家机构席位大手笔卖出2700多万元居卖出首位。而10月29日的第二个涨停中，前述大手笔买入的两家游资已迅速获利出局，五矿深圳金田路等游资又迅速补上。此后的几个交易日内，伴随成交量的放大，更多游资接力进入，10月26日至11月6日间，该股流入资金均超过2亿元。

　　一熟悉该公司业务私募人士向记者透露，本轮操作基本就是游资在做多市场，前大半年时间珠江实业的股价都难见提振，低位徘徊加上整体市场行情不好，刚好借业绩上涨等题材炒作，拉高股价套利。

　　果不其然，去年12月21开始的第二轮炒作，股价拉升至每股15.21元的高位，于2012年12月24日、12月25日、12月26日连续三个交易日内珠江实业的收盘价格涨幅偏离值累计达到20%。

　　土地闲置 坐拥升值暴利

　　一位不愿具名的券商人士向记者坦言，珠江实业之所以在2012年有如此的涨势，一方面是因为它近期的业绩不错，从前三季度的业绩来看也是大幅增长的，另一方面也有市场的因素，可能有一些机构或资金推动。此外地产股自三季度以来表现较好，加之市场大环境的配合，也促使其涨势良好。

　　记者查看该公司2011年年报获悉，带来业绩增长的主要是的广州珠江璟园项目以及长沙珠江花城花盛两高端住宅项目。其他地产项目分别是广州越秀区S2地块（广隆大厦）、S8地块项目，但均处于刚进入动工的阶段。

　　目前在售广州珠江璟园南区又名珠江颐德公馆，在2010年时对外价格已报价达6万元/平方米，成为广州珠江新城区域名副其实的豪宅盘。

　　记者近期实地踩盘发现，该项目LR1-LR13是别墅产品，是13栋的叠加式别墅，一栋5层高，分为上下两户，上面3层为一户，下面2层为一户，有两个独立的产权证，一栋大概是600-700平方米左右，均价为10万/平方米，毛坯交楼。

　　“不管是洋房还是别墅，升值空间都比较大。珠江新城只有我们这里的别墅是一手在售的，而且才卖10万，珠江新城其他二手的别墅都要12-13万。别墅现在只卖剩LR8、LR10两栋，洋房只剩30-40%的货量。”售楼人员向记者透露，珠江璟园的洋房已经调过3、4次价，从一开始4万多，到现在平层的均价是5万元，复式的价格是6万—11万不等。

　　记者查阅资料发现，广州珠江璟园颐德公馆位于广州CBD黄金地段，用地面积 22196平方米，建筑容积率面积88503平方米，总建筑面积129249平方米（含地下室、设备房等）。公司1999年取得该地块，总地价仅为21180.79万元，折合楼面地价1639元。　　

　　需要指出的是，早在1998年，珠江实业与宏瀚公司（如今的尚东地产）合作开发珠江璟园相关地块，但双方经过接近8年的法律纠纷，直至2006年1月，珠江实业才获得珠江璟园地块开发权。

　　与之类似的还有位于广州市越秀区东风路和解放路两条主干道的交叉口S2地块，该地块早在1992年就已经购得，地价极低，但因为与香港地产大佬会德丰集团的官司纠纷拖延近20年，直到2011年4月才正式奠基开工。

　　另外，位于广州市东风中路和仓边路交界西南侧的S8地块项目，总建筑面积54790平方米，2008年11月购得，折合楼面地价仅仅为3850元/平方米，12月5日这一天刚刚动工。如今附近的高档楼盘至少要卖30000元/平方米，值得注意的是，在此之前，该地块由东建实业和中拓地产合作开发。前者为珠实集团的全资子公司，后者为东建实业的全资境外子公司，这项购买是不折不扣的关联交易。在收购之前，该地块的闲置历史已长达18年。

　　受制于原董事长周孟尝被‘双规’以及管理层过于谨慎等原因，珠江实业在土地市场上拿地开发的能力一直不被业界看好。有业内人士曾向媒体透露，数年前珠江实业曾寻求进军重庆，但管理层多数人为求安稳不敢冒风险，导致企业最终无法在重庆立足。

　　而出人意料的是，那些多年前拿下的地块，在“沉睡”多年之后，却在2012年末，让珠江实业这支身患“国企病”而被边缘化的地产股，完美演绎了一场逆袭大戏。

　　整体上市时间未定 股价虚高后市难续

　　除了土地估值的飙升，上述券商人士表示，未来集团整体上市也是股价两轮大涨的重要炒作因素。

　　公开资料显示，此前广东省政府下发《关于促进企业兼并重组的实施意见》，促进广东省优势企业兼并重组，提高产业集中度。珠江实业集团下属分别有9家控股子公司与19家全资子公司，业务范围涵盖住宅产业开发、建筑工程总承包、物业经营、旅游酒店等领域，这意味着珠实集团极有可能将上述所有资产注入到珠江实业。

　　早在2008年的股东会上该公司领导层就已提出，未来大股东整体上市肯定是大势所趋。该公司证券代表也向记者表示，“集团整体上市方面的消息公司并没有收到上级通知，上市公司并没有参与广州的旧城改造和海南项目，这些都是集团项目，海南的项目上市公司正试图参与。”该人士表示，股票上涨是市场因素，公司主导不了。

　　“都是游资利用注入优质资产、集团整体上市概念进行炒作，公募等并未参与其中。同时大量地块概念诸如广州旧城改造和海南项目起了催化剂作用。”申银万国一房地产研究员指出。

　　上述不愿透明的券商人士则表示，“短期来看，集团的整体上市不太可能实现。从大环境来看，政策还是不太支持集团的整体上市，这几年都没有什么房地产企业重组上市或者IPO。”

　　“排除之前股价被低估的因素，目前来看，这个价位估值太高了，投资股市还是安全第一，涨得太离谱。”创赢投资崔军指出，股价翻倍地涨，但公司业绩能不能维持增长那么大，目前看不到。

　　他指出，如果股价翻倍增长，必然公司业绩要有更高增长才能维持，但能否这么高速增长，这个未来预期不确定。

　　对于2013年销售情况，该公司人士透露，广州主要是珠江璟园项目会继续销售，预计可以销售的还有广隆住宅和S8地块的商用项目。其次就是长沙继续开发珠江花城商品住宅项目的二期，目前这一项目还有50多万平方米的建筑面积。预期会2013年的销售收入会比2012年有50%的增长。

　　对于仅有两个主力销售项目来说，要想使得股价长久维系高企，这很难。2012年10月珠江实业旗下全资子公司湖南珠江实业投资有限公司以4.155亿元竞得湖南长沙市地块；12月份其控股母公司广州珠江实业集团有限公司以11.49亿元和65000平方米保障房建设用地拿下广州白云新城地块。

　　“珠江实业2013年的业绩在增速方面估计会往下走，不会再像2012年那样高速增长，而股价方面则不好说，从长期来看，股价会有所回归和调整。”上述券商人士表示，但最终还是由市场资金说了算，关键是参与炒作的游资还会不会继续玩下去。

　　2013年一开市，珠江实业股价已开始回落，1月7日收盘价每股15.12元，较之前下跌0.46%，且跌幅开始逐渐扩大。