深圳招商局广场涉嫌捂盘 回应称项目定价太高还在蓄客

　　作为招商地产重点打造的写字楼项目——深圳招商局广场的入市时间一直颇受业界关注。

　　不过日前却有媒体报道称，招商局广场早在3个月之前就拿到了预售许可证，但目前在深圳市规划国土委官网上所有单位仍显示零成交，涉嫌捂盘。

　　对于此种情况，作为监管部门的深圳市规划国土委曾明确回应，根据相关规定，房企在取得预售许可证后，应当在10日内公开销售，不得无故拒售。

　　招商局广场捂盘

　　针对外界的捂盘质疑，招商局广场营销负责人在接受相关媒体采访时表示，项目还在蓄客中，可能因为定价太高，市场和客户接受度不高。

　　该负责人解释称，因为招商局广场的投资成本比较大，目前拟定的平均售价在6万元/平方米左右，但公司也明白，这个售价确实有点高。

　　至于售价太高导致无人问津，之后是否会考虑降价出售的问题，该负责人强调，不会采取降价的策略，公司的原则是如果实在卖不出去，就选择出租。

　　与招商局广场营销负责人的看法一样，深圳相关业内人士也认为，正是由于招商局广场的定价太高，才导致不被市场所接受。

　　“目前蛇口的写字楼整体均价还处于3-4万元/平米的水平，尽管招商局广场的设计、配套和品质更好，但也无法达到6万元/平米的高度。”

　　上述人士还提到，招商局广场所在的海上世界片区目前还处于整体更新阶段，短期内区域的配套不会成熟，商业氛围不会太好，这也影响了该项目近期的销售。

　　据了解，招商局广场所在的海上世界片区，是招商局预计投入600亿重新打造的大型项目，整个项目工期在5-8年。具体项目的开发，均由招商地产负责。

　　除招商局广场外，整体项目首期还包括希尔顿酒店和已经入市销售的伍兹公寓。不过，伍兹公寓也由于定价太高而致使销售情况不理想。

　　招商的高周转

　　尽管招商局广场的负责人强调因定价太高，才致使外界误读为捂盘销售，但该销售策略却与招商地产目前坚持的高周转策略相悖。

　　2012年以来，招商地产一改往日作风，开始采取高速周转策略，调整产品结构，加速销售。仅从销售成绩来看，这一策略取得了不错效果。

　　据招商地产早前公布，2012年共实现签约销售面积247.52万平方米，实现签约销售金额363.86亿元，销售金额同比大幅增长73.27%。

　　对于招商地产去年所取得的成绩，分析指出，相比过去的保守，招商地产确实变得积极起来，但由于招商地产的产品主要以中高端为主，而市场去化最快的却是刚需产品，如果要追求高周转，像招商这样的企业必须在价格、利润上让利。

　　事实也正如该分析所言，仅2012年上半年，招商地产就先后发起两次全国性的降价促销计划，降价幅度达10%-15%。

　　而对于此次招商局广场采取的方式，相关分析师指出，其实根源还是在于招商地产坚持的高周转策略，因为在这一策略下，随着产品结构不断倾向于刚需，其今后几年的利润率会逐年下降。

　　“由于包括招商局广场、伍兹公寓在内的海上世界片区产品都定位高端，为保持这些仅有项目的高利润率，招商地产不会急于销售完毕，因而才会实行高定价，但这也导致了项目销售情况不佳。”

　　上述分析师还认为，在海上世界片区改造完工前，招商局广场的价值达不到最高，因此招商地产对这些特定项目，会实施有悖于高周转的策略，这才是真正造成外界认为捂盘的原因。

　　其实，关于高周转与利润率如何平衡的问题，一直是房地产行业的公共课题，而招商地产才实施高周转策略一年之余，需要面临的问题肯定会更多。