京投银泰93.5亿北京“圈地” 大股东是“隐形地主”

　　1月16日46.5亿元斩获北京玉渊潭乡住宅地块，1月21日47亿夺得昌平区东小口镇住宅混合公建用地，四天之内连挫龙湖、首开股份、保利地产等强手，京投银泰通过子公司京投置地成为近日北京土地市场上最大的赢家。

　　公告显示，京投银泰2011年营业收入为15.19亿元，2012年前三季度亏损1.89亿元至1.94亿元。4天之内，斥93.5亿巨资拿下北京最炙手可热的两块地，京投银泰为此铺垫了至少三年。

　　步步为营

　　2011年9月，京投置地、京投公司和北京万科曾以33.51亿元取得郭公庄地块。当年京投银泰仅新获得4个项目。如果论开发经验和资金实力，京投银泰并不如首开、龙湖、保利等公司，但其背后的大股东却不可小觑。

　　2009年3月，京投银泰向京投公司和中国银泰投资有限公司（下称“中国银泰”）非公开发行21160万股后，京投公司持有上市公司29.81%的股权，成为控股股东；原控股股东中国银泰持股比例则降为24.83%，成为第二大股东。

　　京投公司2003年11月在北京市地铁集团的基础上改组而成，五、六年间就从百亿资产增至千亿，业务已经延伸到轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。

　　一位资深房地产业内人士测算，玉渊潭乡和东小口镇两块地，仅土地投入就达93.5亿，后期还需要投入40亿甚至更多的资金。而截至2012年三季末，京投银泰所持货币资金为5.1亿元，资产负债率达83.98%。一家年营业收入仅有15亿左右，又可能面临亏损的公司，如何应对如此庞大的资金需求？

　　唯有借力大股东。早在2010年12月，京投银泰就已经与京投公司签订合作协议，双方将组成联合体参与土地竞标，京投公司为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款，所提供资金的年利率不超过 12%。显然，大股东是京投银泰敢于巨资抢地的坚强后盾。

　　公开资料显示，2009年至今，京投公司已发行短期融资券和中期票据共计15次，融资400亿元，仅2012年上半年，京投公司就融资3次共70亿元。400亿元融资额中，京投公司2009年发行的30亿元1年期短融利率仅1.6%，利率最高的一年即2011年也仅为4.35%，其3年期票据利率位于3.49%-5.7%之间，5年期票据利率则位于3.9%-5.74%之间。

　　近三年多时间，京投银泰和大股东一直有资金往来。2009年，京投银泰全资子公司京投置地获得京投公司的委托贷款9.5亿元，年利率为基准利率的5.31%。2010年，京投公司向京投银泰提供委托贷款24亿元，其中一年期贷款15亿元，年利率为银行同期贷款基准利率上浮10%，二年期贷款9亿元，年利率为12%；2011年，京投公司向京投银泰累计提供借款11.73亿元，年利率为10%，2012年上半年，京投公司再次向京投银泰提供委托贷款8.1亿元，年利率为12%。

　　2010年4月1日至2012年3月 31日，公司与京投公司已发生的各类关联交易总额为715，346.90万元（即约71.5亿元），主要系公司向京投公司申请的委托贷款、支付房租、偿还借款及支付的利息。此外，为回笼资金，去年下半年，该京投银泰以3.42亿元和1.36亿元，将所持湖南置地80%股权和京投阳光51%股权，分别转让给长沙万科和北京万科。

　　隐形地主

　　不止一位业内人士向本报记者指出，京投银泰连中两地的一个重要原因，在于大股东是这两块地的土地一级开发者。

　　招标文件显示，京投公司在玉渊潭乡地块一级开发中，获得了总额为30亿元的土地开发补偿。兰德地产咨询机构总裁宋延庆在接受本报记者采访时表示，以报价第二名的京投银泰而不是第一名首开联合体中标，相对较低的地价既响应了中央调控的号召，再算上对土地一级开发商的补偿，北京市政府做的不是亏本生意。

　　京投银泰管理层很懂得利用大股东的价值。该管理层在2009年年报中提出，要充分挖掘、发挥大股东京投公司对轨道交通的影响力和控制力，与政府部门积极沟通，在获取土地过程中“设置必要的前提条件以降低投资风险”。根据银河证券报告，京投负责一级开发的六里桥、花乡等项目，目前还没有上市，它们均位于西三环的黄金地段。

　　另据了解，京投银泰还参与了潭柘寺镇整体开发项目。旗下公司潭柘投资与潭柘寺镇政府签订《协议书》，将潭柘寺镇中心区合计2909亩（以实际发生流转量为准）农村土地的承包经营权统一流转至潭柘投资名下。

　　海通证券认为，到2015年京投公司将负责建成轨道交通线路19条，运营总里程561.5公里，轨道沿线将整理出更多可供开发的物业用地。拍卖时代，土地交易遵循价高者得，土地一级开发者失去二级开发权的案例屡见不鲜。为防止高地价的产生， 2013年北京出让的20多块地块，80%采取了招标方式。这为京投银泰拿地创造了条件。

　　不过，亦有投资者担心，频繁的关联交易、土地招标，会给投机者带来操纵股价的空间。在前述两幅地块招标前后的四个工作日内，京投银泰股价上涨超过30%，1月17日、1月18日、1月21日涨幅分别为10%、7.79%和9.95%。

　　如果进展顺利，两大项目2013年下半年应可上市销售。不过，虽然背靠大股东的资金和拿地优势，但京投银泰也很清楚，与京投的合作同时也加大了自己偿还资金的压力，如果项目进度滞后，销售速度不能达到预期水平，现金流仍可能面临断裂的风险，直至大股东再次输血。