龙湖天街与时间赛跑

　　龙湖的天街之旅，最早开启于2002年。彼时，龙湖首个商业项目——“重庆北城天街”购物中心开业，发展至今，已有十几年历史。

　　“天街”主要布局在国内一二线城市，近年来不断进行规模扩张，特别是新一线城市逐渐成为了核心所在。

　　从扩张速度上看，新一线城市给了龙湖在购物中心业务上的规模底气。然而对比同行，新一线棋局带来的另一面，则是租金收入表现一般，也尚未有极具代表性的标杆项目出现。

　　保持扩张速度的同时，如何提升租金收入，并打造具有市场印记的标杆项目，依然是龙湖未来的努力方向。

　　新一线选择

　　龙湖目前拥有“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三个购物中心品牌，2019年报数据显示，已开业的购物中心数量为39个，已开业建筑面积为377万平方米，其中天街为31个，星悦荟为8个，家悦荟为1个。

　　天街定位为都市型购物中心，一直是龙湖商业发展的重点，项目数量占比约79.5%，建筑面积占比约93%，占据绝对的数量和体量优势。

　　在城市上，天街一直围绕一二线城市进行布局，其中重庆、成都、杭州等新一线城市是重点。据观点指数统计，在龙湖天街已布局城市中，重庆项目数量最多，为12个，其次是成都，有6个项目，再则是杭州，有5个项目。未开业的天街项目中，上述新一线城市依然在数量上占据优势。

　　从下图不难看出，自首座购物中心开业，重庆这座城市就在龙湖天街商业版图中占据了重要地位，成都、杭州也与北京、上海等一线城市一样备受重视。

数据来源：企业2019年报，观点指数整理

　　近年来，重庆、成都、杭州等新一线城市拥有很大的消费潜力，也是不少商业地产企业的必争之地，如去年新鸿基和新世界都在杭州大手笔拿地。

　　一线城市商业逐渐饱和，以及竞争白热化，让不少商业地产企业转战新一线城市，并制定出相应的扩张战略。

　　在维持原有市场布局的前提下，龙湖也陆续开拓了新的城市布局，如长沙、武汉、青岛等。

数据来源：企业2019年报，观点指数整理

　　总体而言，龙湖选择在新一线城市进行扩张，可以抢占尚有较大市场上升空间的市场，如已运营超过10座项目的重庆，有利于整合资源，形成较大的规模和品牌效应。

　　值得一提的是，在龙湖已开业或正在建设的商业中，有超过70座是轨交上盖，如成都龙湖西宸天街。

　　4月24日，龙湖集团与金地集团联合竞得东莞茶山最大TOD项目，计划共同打造集商业、住宅、写字楼为一体的大型TOD综合体。这类TOD开发模式的运用，或许也将是龙湖天街未来几年加速布局的助力之一。

　　来自时间的考验

　　在商业的长期规划上，自2011年，龙湖就表示每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营，以保证商业的稳健发展。随着龙湖商业的扩张，未来势必要投入更多的资金，因此资金投入和盈利之间的平衡显得非常重要，对龙湖而言也是一个挑战。

　　过去的2019年，龙湖购物中心租金收入为47.5亿元；销售额达267亿元，同比增长25%；全年平均日客流量达154万人次，同比增长23%，主要由旗下天街项目贡献。

　　已开业的31个天街项目中，重庆北城天街租金收入最高，约为5.02亿元，也是唯一一个租金收入突破5亿元的天街项目。在租金的区间分布上，5亿以上的项目数量仅有1个，17个项目的租金收入均在1-3亿之间，1亿以下的数量为11个。

数据来源：企业2019年报，观点指数整理

　　反观恒隆和大悦城，据2019年报数据显示，恒隆目前共有9个已开业的恒隆广场项目，上海恒隆广场的租金收入最高，为16.96亿元，租金收入10亿以上和8-10亿的项目各有1个，3-5亿的有1个，1-3亿的有5个，1亿以下的项目有1个，为去年下半年新开业的昆明恒隆广场。

　　而大悦城纯零售项目数量为10个，租金收入最高项目是西单大悦城，为7.03亿元，5-8亿的项目有2个，3-5亿的有1个，1-3亿的有6个，1亿以下的有1个。

　　恒隆广场和大悦城的项目数量少于天街，但单体项目租金收入远超天街，这与布局有很大关系——恒隆在上海、大悦城在北京均有不止一个标杆性项目，无论是在商圈位置亦或是人均消费水平都占据很大优势，而龙湖的重点主要放在重庆、成都等新一线城市，所能创造的租金收益也就逊于前者。

　　整体来看，虽然龙湖已开业天街项目整体租金收入较为可观，但单体项目租金收入方面与大悦城、恒隆广场等相比还有较大差距，尚未有极具代表性的标杆项目。

　　从租金收入增长率来看，新旧项目之间差距较大。据龙湖2019年报数据显示，已开业天街项目的平均租金增长率为32.8%。除2019年新开业的9个项目外，在剩余的项目中，低于平均租金增长率的有16个，高于的有6个。

　　其中，最高的为2018年12月底开业的成都西辰天街，租金收入增长率高达1434.5%；最低的为已开业数十年的重庆北城天街，租金收入增长率为3.6%。

　　出租率方面，龙湖天街出租率维持在较高水平，已开业项目平均出租率高达98.5%，最高为100%，最低为94.4%。其中，出租率为100%的项目有9个，分别分布在重庆、成都、杭州和北京等地。

　　而恒隆已开业项目平均出租率为91.7%，最高为99%，最低为82%；大悦城平均出租率则为96.1%，最高为99%，最低为91%。因此从平均出租率来看，天街出租率整体而言优于恒隆广场和大悦城，在行业处于很高的水平。

数据来源：企业2019年报，观点指数整理

　　回到运营层面，实际上运营时间长短对租金收入、增长率和出租率方面均有一定影响。运营时间较长的项目，如最早的重庆北城天街是龙湖目前租金收入最高的天街项目，但租金增长率方面难以突破。

数据来源：公开信息披露，观点指数整理

　　对于运营时间较短项目而言，租金收入和增长率均有较大上升空间，但需要持续投入成本以及较强的运营能力。

　　龙湖已开业的天街项目中，运营时间3年以下的最多，仅2019年的新开业项目就有9个。

　　因此，在保持扩张速度同时，保持稳定的租金收入和增长依然是龙湖未来的努力方向。新的项目也需要时间继续培育，能否取得合乎期待的成绩，仍需拭目以待。