继万科之后招商地产或成下一个B转H房企 管理层已证实

　　在万科敲开内房企B转H股的大门后，长期悬而未决的B股问题有望大面积“融冰”，而谁会成为下一家实施此方案的内房企也引起了诸多猜测。

　　1月23日，瑞士信贷在一份研究报告中指出，继万科之后，招商地产可能成为下一个B股转H股的公司，目前招商地产管理层已经证实正考虑B股转H股事宜。

　　瑞信还表示，相比万科从停牌到恢复交易花了不到一个月时间，招商地产的这一过程甚至将更快。

　　国泰君安在稍早前的一份研究报告中也指出，目前符合B转H股资格的B股公司并不多，其中，万科和招商地产是地产股的代表。现在万科B转H方案已出炉，招商B股转板欲望也将会更强烈。

　　招商转股调查

　　对于市场机构的转股预测，招商地产相关负责人却表示，公司大股东招商局在海外影响力和知名度都非常好，市场较为认可。不过，他同时称，对于B转H，目前尚难有动作。

　　该负责人进一步表示，并不是每个公司都适合B转H，万科A、B股价格是倒挂的，转板后，可以对照H股的市盈率，对A股的股价起促进作用，招商地产情况则不一样，可能会拉低A股。

　　该观点也得到了相关分析师的认同。其称，如果按照汇率折算，目前招商地产的A股价格远远高于H股价格，在加上近期众多房企频频在H股配股、发债融资，短期内会造成内房股的估值下降，如果招商地产选择在此时转股，对其而言无疑是弊大于利，甚至会对A股价格造成较大的负面影响。

　　据1月24日最新收市价显示，招商地产A股跌1%至29.00元，市盈率达到15.44；B股跌0.99%，至29.11元，市盈率12.64，而今年截至目前，招商地产B股累计上涨10.5%。

　　上述招商地产负责人还提醒，据港交所主板上市门槛，要求公众持股不得低于总股本的15%或25%(有豁免条款)。此外，在业绩、市值等方面也均有要求，并非所有B股公司均能满足。

　　据招商地产2012年中报显示，其流通B股股份数为1.41亿股，占总股本17.17亿股的8.23%。截止2012-09-30，共9家机构持有招商局B，持股总计约1.22亿股，占流通B股的86.52%。

　　对此，分析认为，由于万科是内地第一家实施B转H股的地产公司，因而在申请豁免条款时有一定优势，但按照招商目前B股8%左右的公众持股比列，其申请豁免的难度比万科会更大，需要在联交所做大量的公关。

　　“由于B转H股方案的通过还需分别获得全体股东和B股股东2/3的表决通过，这需要有较为集中的股权设置。招商局B股股份也比较分散，可能会造成表决无法通过的状况。

　　对于外界公认的转股后带来的海外融资便利，虽然郁亮强调万科转股不为融资，不过从长远看，拓宽海外融资渠道却是不争的事实和利好。

　　但在海外融资方面，招商地产却并不急迫，因为其大股东招商局作为在香港上市多年的四大中资企业之一，能给招商地产境外融资提供很大的帮助。据相关统计显示，在招商地产2012中报的长期借款中，外币借款占比接近3成，这相对大多数A股房企而言，已属较强的海外融资能力。

　　海外融资平台

　　据此看来，招商地产短期内实施B转H股方案好像不太现实，但在今后一段时间内，招商地产在开拓海外融资平台方面肯定会有所动作。

　　首先，就B股股价而言，因流动性、投资者构成等诸多历史原因，A、B股中B股较A股折价已是惯例。但是，自2012年以来B股表现并不弱，招商B股更是其中的典型。公开资料显示，招商B股虽然较招商A股还是有大幅折价，但招商B股2012年内的涨幅高达125.66%，远远超过招商A股60.22%的上涨。

　　“虽然短期内转股对招商地产实际利益不大，但从其B股股价的走势、及境外资本市场回暖趋势的逐步明显，招商退出融资能力弱、流动性差的B股市场是早晚的事。”分析指出。

　　此外，另一位分析师还提到，招商地产可能会首先将旗下优质商业项目注入2012上半年收购的东力控股，从而实现商业物业在港打包上市的计划，进而提高其H股的市盈率，之后才会考虑实施B转H股。

　　2012年5月，招商地产曾对外宣布，以1.99亿港元收购在港上市的东力控股已发行股本70.18%、约7.498亿股股份。当时外界均认为，招商地产此举意在建立境外融资平台，而这一平台将成为招商地产旗下商业地产的重要载体。

　　从收购至今，虽然招商地产并未公布东力控股将如何改制的进一步消息，但在当前内地对上市房企的融资硬约束政策下，招商地产要在内地资本市场融资几无可能。

　　尽管得益于大股东的支持，招商地产能实现境外融资，但对其而言，这部分借款还远远不够，更不如自己直接从境外融资方便。

　　另外，招商地产从2012年开始采取高周转策略，其董事长林少斌更是提出，2013年将力争实现百亿销售增量，并以“千亿销售百亿利润”为中长期目标。

　　但从坚持高周转策略的房企运营情况来看，招商地产今后肯定需要更多的运营资金，这对其融资能力就提出了更高要求，而在内地融资渠道受限，拓展海外融资就成了最为便捷和现实的方式。

　　相关分析就指出，招商应该会有一揽子计划，在将商业项目打包上市获得市场足够认可、待市盈率合理提高后，便会退出流动性差的B股市场，进而为今后的千亿扩张增强海外融资能力。