万达核心商业模式：项目开发进程控制

　　一、速运转，18个月的开发周期

　　从拿地到开工，不超过四个月（万达一般不进行土地储备），到正式开业一般不超过18个月。开工后四个月左右即可开盘，形成“建成即开业，开业即满铺”的格局。满足了万达追求高速运转，拿地快，开盘快的发展目标。

　　从万达计划REATIS上市的整个商业地产开发和运营周期状况来看，万达即支付获取土地的3亿元成本就完成了后期的整个资金链滚动。

　　万达表示，商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资——“销售利润+内部资金调配”；商业地产约60%投资向项目当地银行贷款；另20%左右由主力店企业自己投资———如超市主力店的前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行设计投资。

　　高频率的评比使得万达项目一直保持高效率运作，最终使得整个企业快速扩张。

　　二、个项目各阶段的时间环环相扣

　　对于万达来讲招商周期是受开发周期制约的。如果不存在拆迁，项目从拿地到开发一般是14-16 个月，这样快的开发周期就决定了招商周期不可能太长。假设18 个月为开发周期，主力店进场准备，超市和餐饮一般是5个月，就是18个月－5个月＝13个月，签合同、技术对接再减3个月，再减掉前面做两个月左右商铺的积累、沟通、市场调研，每个项目的招商周期6-8个月。对万达的招商团队来说最痛苦的是时间因素。

　　每个团队对于进场、装修等事宜都有严格的要求，必须要在开工前基本上签完所有的主力店合同，在施工图完成前必须签掉两个业态的合同，一个是超市、一个是餐饮，如果这两个业态没有做下来就开始打桩施工，进来的商家肯定要改设计图纸，会花上千万元的成本。

　　项目同期开业，造成一定社会影响力，便于项目营销，并取得强烈的社会关注度

　　在短时间内，快速汇聚人气，培养消费群体，为项目奠定坚实的基础。开业即可整体投入运营便于企业交接管理，开业即产出，资金回笼速度加快。

　　开业前 　

　　三、全产业链扩张模式

　　为了提高现有商业项目的投资回报率、培育新的利润增长点，万达不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，在院线、酒店、百货、KTV连锁等产业上积极布局。曾有不少人质疑万达将业务延伸到院线、酒店、百货，多元化的步子迈得太大，很容易造成消化不良。但事实上，无论是院线、酒店还是百货，都是万达商业地产中必需的组成部分。

　　2011年，万达院线86家影院票房收入17.85亿元，平均每家影院票房收入约为2075万元，高于行业一线城市院均1500万元的水平。万达院线公司既做院线业务，也做影院业务，因此兼收院线的约5%票房分账以及影院的约50%分账，仅此一点，其盈利水平就高于大多数院线公司。更为重要的是，万达院线捆绑了其商业地产共同发展的运营模式，这正是“万达院线盈利模式”的关键所在。

　　至于百货，2011年，万千百货新开14家店，新增营业面积41.9万平方米。40家店年收入69亿元，亏损额相比计划指标大幅减少，超额完成年度减亏目标。王健林在2012年万达集团年会上透露的数据表明，目前万千百货的目标是“减亏”，也就是说，它还处于亏损状态。但是王健林看得更为长远，在他看来，百货对万达集团最大贡献，不是销售额也不是利润，而是支持了万达核心业务的快速发展。与此同时，王健林制定了更为庞大的扩张计划：未来5年，万千百货将继续以每年超过15家以上的开店速度布局全国，到2015年，连锁店数量将达110家。