万达核心商业模式：项目开发进程控制 http://news.winshang.com/news-141345.html
万达核心商业模式：项目获取和开发方式 http://news.winshang.com/news-141341-2.html
万达核心商业模式：全产业链扩张模式 http://news.winshang.com/news-141343.html
一、模式的调整方向
万达对租售模式进行调整，只将部分社区商业（步行街等）对外销售，增加销售回款；主力店、主要商铺自持经营，控制项目整体水准； 加入住宅、办公等物业，并对外销售，并严格控制现金回流速度。
对于万达项目的资金流转情况，大致可分为一种以收租为主（五角场万达广场），一种以销售为主（周浦万达广场）。
以上海五角场万达广场为例：
项目总投资：22亿元。项目总面积：40万㎡（其中销售约5万㎡）
以上海周浦万达为例：
项目总投资：近30亿元 项目总面积：32万㎡
二、三代产品收益构成
与第一代、第二代产品不同，第三代产品中，核心商业购物中心“只租不售”而可销售面积部分显著提升。最核心的变化是，第三代产品的销售部分，改变为对持有商业部分整体经营不产生冲击的住宅、写字楼、社区商业。同时，大型城市综合体对持有商业部分的人流、消费能力产生促进作用。
租售比例
Z第三代产品中，核心商业购物中心“只租不售”。在万达“现金流滚资产”中，销售回款占据了非常重要的作用。关于销售对现金流的支撑，万达的内部定位是——“完成销售指标是万达集团的生命线，关系着万达集团发展战略X持续性和长远性”。
当前，对销售现金流，万达的内部要求是：
l 抓好销售工作，抓好销售回款，这是保证现金流的主要来源；
l 要重视工程付款，在任何情况下都要保证工程进度；
l 科学安排现金流回转用途；
三、以售养租
从销售回款及租金收益来看，万达只有不断开发项目才能保证资金流平衡，因此万达目前正在通过加大销售回款来改变这一现状。自有资金来源方面，万达的基本思路是“以售养租”，即通过项目销售部分的销售还款平衡投资现金流和商业持有部分的低租金。
在分期滚动开发的情况下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。项目销售部分的利润，以及商业项目投入经营后的租金收入，有效地解决了商业持有部分的资金成本。加之经营性物业的中长期抵押贷款，不仅解决了项目本身的资金缺口问题，还可以为集团其他项目贡献一定资金，并由此形成了“现金流滚资产”的良性循环模式与资产滚雪球效应。
【商业思考】“以售养租“模式思考
客观而言，以售养租并不是万达的发明，香港新鸿基称得上该模式的典范，但新鸿基强调的是公司层面“以售养租”的现金流平衡，而万达更注重项目层面“以售养租”的现金流平衡（即在城市综合体内部，通过住宅和写字楼的出售，来支持其商业和酒店的持有）；新鸿基靠的是模式创新提高租金回报，相比之下，万达“房地产开发补贴商业经营”模式的优势在于“产业链条比较完整，前端和后端能够无缝衔接，并且形成了核心竞争力”。
不过“以售养租”模式对企业的规模化门槛要求较高，实现租售平衡所需的时间也较长，尤其在出售部分遭遇市场低谷时，出租部分的现金流压力会更大。实际情况也确实如此。万达早期的以售养租一直没有取得理想的效果，与其过度追求“快速扩张”不无关系。
事实上，现代“租售并举”本质上非常强调金融模式的创新，万达也一直在寻求融资渠道的突破。只不过，在市场需求被扭曲、房地产管控政策日新月异的中国，这条路走得尤为艰辛。
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