南京虹悦城吴正梅：每个Mall要有自己的运营思想

　　在南京商业地产圈，她是一个标杆人物，被业内称为Mall姐。在她的操盘下，水游城、虹悦城等Shopping Mall鲜活亮相，让区域内的商业面貌焕然一新。她就是香港德盈集团董事、南京德盈商业管理公司总经理吴正梅。

  开发商对mall大力支持

  2012年9月29日，德盈集团旗下11万平米的购物中心-——虹悦城开业。开业当天，超过11万人次涌入商场，这也意味着又一个南京标杆商业中心的诞生。

  作为一个老城改造项目，虹悦城在满足周边社区居民购物休闲体验的同时，还吸引了河西、老城南等多个区域的消费群体。据了解，虹悦城的MD定位与商业策划独特而新颖，紧随国际流行趋势，基础定位于国际化、年轻时尚化，亮点突出以家庭与亲子为中心，针对目前中国4-2-1的家庭结构中孩子为消费重心的消费状态，将“孩子们的向往之地，父母也一定会同行”的消费理念作为定位基准，努力打造亲子式的大型家庭潮流生活MALL。

  在业态布局上，负一层为国际品牌超市及各类特色餐饮;一层、二层为国际时尚零售品牌;三层为丰富多彩的family式体验馆、儿童娱乐天地;四楼真冰冰场、五星级影院及各类大型餐饮。其中，时尚零售、品牌餐饮与娱乐服务这三条主要产品线，很好地诠释了虹悦城“走在时尚最前端、全客层一站式购物中心”的商业定位。

  谈及虹悦城项目规划的成功经验，吴正梅首先归结为开发商的大力支持。她说：“离不开开发商的大力支持，开发公司跟商业管理公司都有这样的一个共同想法，就是要把项目打造成为更好的产品。”

  据了解，虹悦城是德盈集团涉足商业地产的首个大手笔项目，总投资近30亿元，商业建筑面积达20万平米。德盈集团作为一家拥有战略眼光的港资实力企业，于2008年选择了长虹路南端、赛虹桥立交东南象限这个核心区域，开启了德盈国际广场这个拥有35万方体量的大型城市综合体的开发建设。

  项目选址不能用传统的思路考虑

  虹悦城的亮相带给市场很多惊喜，可谁又曾想到这样一个“毗邻高架，四面环街”的项目起初并不被业内人士看好。众所周知，在南京，新街口商圈的核心地位不可撼动，河西、江宁等商圈借力万达、金鹰等商业中心势头渐起。全市多个商业项目的涌现，对项目特色及定位有更高的要求。虹悦城能否带动区域乃至周边更多的消费群?市场对于交通、消费等等方面的质疑声从未间断。

  对于这些，吴正梅并不畏惧。她会微笑地说：“当初我在做水游城时也有人这样质疑，今天的水游城已给出了答案!”

  尽管处于非核心商圈，她对项目运营及前景充满信心。对于选址，吴正梅也有自己的独特看法。她说：“一方面在选址上，我认为不能用传统的思路来考虑。以前，我们去一个商业中心，往往是以步行距离作为衡量依据，越近越好，但随着城市经济的发展，步行距离已经不再是衡量选址的唯一标准，现在人们普遍接受的是车行距离了。另一方面，传统市中心的核心商圈往往拥挤不堪，城市周边的商业中心需要兴起。虹悦城地处内环快速交通的西南枢纽，周边有大量住宅。我们是做一站式家庭消费主题公园，完全可以服务好我们的目标客层。”

  每个Mall要有自己的运营思想

  虹悦城开业之后，有人说虹悦城身上有万达广场、水游城等Mall 的影子。外形的相似或者说业内布局的相似，难免会让人产生相似的感觉。对此，吴正梅笑着说，“可能有人觉得我们有水系等景观带与水游城很像，Mall的形状有点像万达，但这些都不是重要的。”

  如今，随着越来越多商业中心的兴起，如何应对同质化的竞争，做出自己商业中心的特色也成为时下业内热议的话题。对于一个成长中的Mall来说，什么才是运营中的重点?

  吴正梅强调说：“购物中心最关键的是对整个运营思想的把控。比如如何产生互动，给客人营造什么样的环境，让客人置身什么样的空间，你会用什么样的东西去感染他们，让他们再来，这些才是运营购物中心最重要的。”

  每个购物中心都要有自己的运营思想。以虹悦城为例，吴正梅更强调一种“朴素”的概念。不过，她说的朴素，并不是简单的运营管理。

  “我说的是指做这个产品的过程是朴素的，你不要想着把建筑做得如何‘炫’，而应当让消费者觉得舒服，满足他们更多的需求，比如更好实现交通通达性等。”

  吴正梅还补充道，“在规划、设计、管理上首先应该从消费者的角度考虑，不管是物质层面还是精神层面，应该提供满足顾客需要的商品、服务、环境及人性化的功能设施，让顾客在购物中心能够享受到别样的消费体验。当然，作为购物中心的运营者，最希望的还是看到自己运营的项目能够得到社会的肯定，消费客群的认可。”

  正是基于这样的思想，开业至今，虹悦城注重与消费者互动性强的活动的打造，增强顾客的参与性。通过明星签售会等活动，吸引了更多时尚年轻人的参与。

  “在新的一年里面，虹悦城将会根据运营中市场及顾客的反馈进行适当的调整，比如内部的景观设计及动线边角位置将进行适当的调整，以便给消费者带来更愉悦的体验。”吴正梅说，“互动参与性的活动将是虹悦城持续打造的着力点。

  商铺不是谁能付起租金就给谁做

  谈及南京的商业氛围，吴正梅表示看好。但她也指出，“目前商业供给量不多，这一情况会在2014年开始有所改善，因为很多商业购物中心还在建设当中，未来几年将会悉数亮相”。

  那么，对于一个购物中心来说，哪些要素对其发展至关重要?吴正梅给出了建议。

  她说，“未来购物中心的价值主要通过集客能力、功能性、品牌运营力、持续性等四个方面体现，其中，核心竞争力的提升主要还在于自身经营的持续性，通过对市场、消费力、政府规划等因素的把控，提升经营的持续性。购物中心在提升自身核心竞争力的过程中，应该借鉴百货店的管理模式，比如虹悦城拥有自己专门的运作团队，专门的行销部门进行市场分析、调研、推广，及时了解消费倾向和消费波动，制定契合需求的主题营销方案。”

  吴正梅打了个比方，“住宅是你有了钱就可以去买，但是商铺不是你能付得起租金我们就会租给你的。”

  为了控制进驻商家的档次及虹悦城品牌质量，虹悦城所有商铺全部自持，采用商业招租形式，只选择有实力和品牌的知名商家进驻。如沃尔玛、国品燕鲍翅馆等国际国内一线品牌。吴正梅还透露，虹悦城在今年也会些新的变化，将会增加一些客户喜欢的商品以及一些新的时尚品牌，从而更加优化业态组合。

  认真做好每个项目也会带来喜悦感

  作为南京商业地产界的一个标杆人物，谈及职业梦想，吴正梅显得很平静，甚至没有豪言壮语。

  “每个岗位都有压力，保安也有压力，哪怕在家不工作买菜烧饭也有压力。每个人面对压力的处理方式不同，有的人选择迎难而上”。

  吴正梅说，“我一开始没有什么特别的追求，无非是养家糊口。现在呢，打造一个个新的项目后，看到越来越多人喜欢，我也会有种成就感。这是我所看重的。做项目的过程也是不断积累经验的过程，我希望在新项目中把上一个项目中出现的问题克服掉，做到更好，让购物中心给大家更多愉悦体验。”