富力商业地产布局初具雏形 理想出售和持有比例3∶7

　　曾经，大规模布局商业地产尤其是珠江新城，让富力深受资金紧张的质疑。而今，度过艰难的培育期之后，商业地产已经能为富力带来丰厚收益，除了高端写字楼的销售，富力旗下的酒店、商场等持有型物业，也已开始贡献租金收益。

　　富力地产董事长李思廉认为，中国的商业地产在税收、资本结构方面的原因，发展商比较难以拿到便宜的钱，大量、专门做商业地产有一定的风险。富力只能慢慢去做。

　　销售为主的策略

　　2003年，富力率先于一年内在珠江新城拿下了四块地块，开始了其发展商业地产的进程。此前，富力在广州的房地产开发是以住宅项目为主。

　　从那时开始，富力仅在珠江新城的商业地产项目逐渐达到17个，包括：两家超五星级酒店广州富力丽思·卡尔顿酒店、广州富力君悦大酒店；多栋超甲级写字楼、多个酒店商务公寓，以及珠江新城最大的商业综合体天汇广场。

　　与此同时，富力还在北京、天津等地拿下诸多商业地产项目，2008-2009年，公司一度在建的商业物业面积近200万平方米，沉淀资金庞大。

　　上述人士介绍，富力在珠江新城的高端写字楼项目以销售为主。几年来，富力地产从珠江新城推出的每一个项目，均创销售奇迹。对于如此大规模的商业物业散售，在李思廉看来，也是无奈之举。他说，富力开发的商业，大部分会出售，希望商业地产出售和持有的比例是3∶7，“因为中国的资金结构不利于大家长期持有，不像香港。国内借的钱都是3年就要还的，不还的话，资金的收入支撑不了，所以还是要卖。”

　　商业地产进入销售之后大幅改善了富力的现金流，缓解了公司的资金压力。2011年-2012年，富力地产的负债率较此前的超过100%大幅下降至80%左右。

　　2012年上半年，富力集团的合约销售额增加9%至人民币146亿元，占全年目标约46%。其中，商业地产对集团利润的贡献进一步体现。仅富力盈尊广场和盈盛广场便实现营业额15.4亿元，占富力广州营业总额的45%。

　　商业地产布局初具雏形

　　李思廉认为，在商业地产的开发运营上，国内开发商很难学到香港新鸿基。“新鸿基这种世界级的公司商业地产的持有和出售的比例大概是50%比50%，而国内的话，我相信达到25%比75%就不错了。”

　　李思廉给富力定的策略是渐进式增持持有物业比例。以已经售罄的广州富力盈力大厦为例，大厦2007年12月30日交付使用，公寓为自住投资各半，发展商提供统一管理及统一租赁。据介绍，其租赁情况目前非常理想，平均租金达120元/平方米，投资回报高达8％。而写字楼管理费较低，使用率较高，深受创业人士追捧。

　　2004年至今，随着广州富力中心、北京富力中心、广州富力盈隆广场等超甲级写字楼拔地而起，以及北京富力广场、成都天汇MALL、重庆富力美居天下等大型商业综合体的正式运营，富力地产在华南、华北和中部地区的一线城市CBD核心区，重点发展高档写字楼、商业项目及国际顶级酒店，其商业地产的布局已经初具雏形。

　　本报记者注意到，富力将持有型商业物业的着力点之一放在酒店的培育、管理和运营上，富力旗下的酒店业务较国内其他开发商更为超前。

　　目前，富力地产与凯悦集团、万豪集团、洲际集团三大国际顶级酒店管理公司合作，共同打造星级酒店旗舰。目前，广州富力丽思·卡尔顿酒店、富力君悦大酒店、北京富力·万丽酒店、富力·快捷假日酒店、重庆富力凯悦酒店、惠州富力万丽酒店已落成运营。富力的酒店及购物中心多为公司持有经营。

　　2012年上半年，富力的酒店收入增6%，并取得息税折旧摊销前利润（EBITDA）人民币5720万元。 未来，富力地产旗下将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成。

　　对于商业地产资本化的未来远景，富力目前并无明确的规划。去年，富力地产一度传出商业地产分拆上市的传闻。随后，李思廉对此进行了否认。兰德机构总裁宋延庆则表示，富力商业地产目前还不具备单独上市的实力，其持有型物业的运营和盈利能力仍需进一步提升。