新鸿基黎祥掀谈商业智慧:租售并举、三字平衡术与十二字决

——2018最强音系列报道

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2018年03月29日09:56来自:赢商网 陈佳妍
核心提示:有人认为商场最终是卖货;有人认为商场是浓缩版小生态,而在新鸿基地产南中国总经理黎祥掀描画的场景里,商场是一个理想而舒适的社交平台。

  (赢商网报道)2017年,新鸿基地产以逾400亿港元的利润,再度成为香港盈利能力最强的地产公司。与内地很多房企追求规模的战略相比,这家香港最大的地产发展商之一(净资产超过5,300亿港元),更专注于对优质物业的开发和长期高水平的运营。

  摊开新鸿基地产45年发展版图,自80年代起,一座座里程碑式的商业综合体坐标,沿着香港维多利亚港湾一路标记到北京、上海、广州、南京等地。

  跟随其发展时间轴可以看到,几乎每一个十年,新鸿基地产都为行业带来一份“重磅礼物”:无论是80年代的沙田新城市广场,90年代的香港中环IFC、北京apm,抑或千禧年代的西九龙ICC、上海IFC……这些项目,无一不是商业地产界的经典之作。

  及至2016年,同样的经验从香港、上海迁移到广州。位于广州核心商圈的两个商业项目天环Parc Central、天汇广场igc相继进入试营业阶段。

  对于这两座地标级商业建筑的评价,新鸿基地产南中国总经理黎祥掀认为是“为广州市民的消费升级提供了理想的商业空间。”

  他的这份笃定,一面来自新鸿基地产数十年的经验累积,另一面则是项目经历了团队十年磨一剑的精雕细琢。而他口中的经验,早已在千锤百炼中凝聚成新鸿基地产的企业理念:“群策群力、以客为先、与时并进”的十二字诀与“快、好、省”的三字平衡术

  最强音之商业

  “养商场就像养孩子”

  商业地产蓬勃发展的今天,每年逾五百座新商场开业,但能够赢得市场口碑的却是寥寥,究其原因,或是对商业本质的理解不同。

  有人认为商场归根结底是卖货;也有人认为,商场是浓缩版的小生态,囊括了人们生活所需的衣食行;而在黎祥掀描画的场景里,商场是一个理想而舒适的社交平台

  “这也是新鸿基地产做商场一直坚持的理念,即提供一个理想而合适的场地,让大家相遇、相聚,进行人和人之间的社交活动。”

  当问及新鸿基地产是如何将理念化作现实,黎祥掀以广州天环、天汇两座商场为例,分享了新鸿基地产的商业智慧和经验。

  ◇ 首先是优质的商场硬件。

  从外形设计来看,两座商场可谓是为广州城市发展贡献了自己的力量。黎祥掀介绍,十年前,猎德还只是一片环境差、设施差、卫生差的城中村景象。通过城市更新,整个区域面貌发生了翻天覆地的变化。

  作为珠江新城CBD的地标性综合体项目,天汇广场整体包括了igc商场、双塔写字楼天盈广场、康莱德酒店和天銮公寓。

  这番改造,也改变了猎德原有的面貌,而融合了休闲消费、国际商务、城市旅游、居住社区等多元功能,让人们可以在高节奏的工作与悠闲慢生活之间随心切换,充分体现出综合体的协同效应。

  而天环Parc Central则是将原临时建筑宏城广场,改造成如今现代化、空间感十足的购物花园,以其独特的“双鱼”造型,花园式下沉广场,为广州中轴线添上浓墨重彩的一笔,吸引市民驻足。

  除了在商业建筑下足功夫之外,设计之初,还应当考虑到人流、车流、物流的安排。

  如果说无缝连接地铁是天汇广场igc的一大优势,那么“自动人行道”的设置则起到锦上添花的作用;此外,停车场泊车方便与否,也是设计初期就要考虑重要环节。

  至于商场动线,最重要是清晰好逛。天汇广场igc特地预留了三个出入口,其中在西南入口打造了几千平米的艺术公园,并邀请日本国宝级艺术家草间弥生,创作了大型雕塑“盛开在广州的花”,迎合当下消费者追求生活品质和文化休闲的需求。

广州“江畔钻石”: 天汇广场igc

  ◇ 其次是合理的业态分布。

  2014、2015两年间,正是天环、天汇招商的重要时期。彼时面临的市场环境是中国奢侈品市场整体下滑,很多国际品牌暂停拓展计划,甚至面临关店危机,导致部分国际大牌未能如期进驻天环、天汇两座商场。

  “当我们意识到市场的变化,首要做的就是改变业态,用更符合年轻人口味的轻奢、时尚路线来‘聚人’。”黎祥掀说道。

  从天汇广场igc来看,调整尺度最大是餐饮业态,原先规划的比例只有 23%-25%,后来提升至30%以上;同时引入多个运动服装品牌和健身房舒适堡(Physical)等。

  此次调整背后的逻辑是,现在人们向往的生活不仅仅停留在物质富足,更重要是精神层面的需要,如运动和更健康的生活方式。“因此,我们希望通过餐饮、运动先聚集人气,再根据市场需要逐步调整业态。”黎祥掀解释。

  做商场的一个重要理念是“聚人”,这意味着要不间断推出有吸引力的推广活动。赢商网了解到,在过去一年里,天环举办了熊本熊中国巡游记、帕丁顿熊圣诞主题展、星空音乐节……天汇则带来B.Duck 小黄鸭、奇先生妙小姐等主题展览,共吸引了百万人参与。

天汇广场igc-B.Duck主题活动

  通过快速业态调整及丰富的主题活动,使得天环、天汇克服了开业初期面临的种种困难,并逐渐成为广州市民喜欢去的“口碑商场”。而对于这两座商场开业一年多的表现,黎祥掀用了“越来越好”来表达:

  开业初期,天环 Parc Central 已引进Apple store、百丽宫影城等广州首店品牌......而今开业一年多,又陆续引入 Giorgio Armani、YSL彩妆店、星巴克臻选旗舰店等。

  商场出租率已由 2016 年 3 月开幕的 77%,提升到目前的90%,租金收入表现也符合预期。

  同样的,天汇广场igc亦通过“大量引入广州首店品牌”的打法,为广州乃至华南地区的商业注入新鲜活力。

  就目前来看,天汇广场igc已云集近180个时尚潮流品牌,如FURLA旗舰店、MICHAEL KORS等;在餐饮方面,打造了3间跨层玻璃屋餐厅之外,还拥有6家荣膺2017年度广州最佳餐厅TOP50品牌,如御宝轩、 Morton’s Grille、尚莲、花悦庭等。

  “目前天汇广场igc的出租率已达95%,未来目标自然是 100%。但对于剩下的 5%,我们会谨慎再谨慎。”

  “对这两座商场的未来发展,您有何预期?”面对赢商网脱离采访提纲的这一提问,黎祥掀回答道:“就像养子女一样,你希望孩子长大后干什么?我认为应当让孩子自由选择,而不是用条条框框限制住。商场也是有生命的,不需要固定其发展方向,而是应该顺应市场需要和自身特质发展。”

  养商场就像养孩子,必须提供好的成长环境去培养。既要建造优质的建筑硬件,更重要还是软实力,即招商、运营、推广等相辅相成。

  至于如何培养,黎祥掀解释道,新鸿基地产最重要的核心价值之一就是以客为先,即在充分了解商户及消费者的最新需要后,提供比客户预期更佳的产品及服务质素,令商场成为人们生活中不可或缺的部分。

  他还表示,现时天环、天汇都处在第一个租赁期,未来还有很大的发展和上升空间。看商业,要有长远的眼光。对于后续的商业运营,最重要是与时并进。不能一套功夫打一世,要根据时代不同、人们生活需求的变化调整商场的品牌与业态,改进服务

广州“鱼跃天河”:天环Parc Central

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